樓市調(diào)控流下的 “金九”
 

三季度土地政策制定圍繞三個(gè)領(lǐng)域展開：第一是在“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”等方面出臺(tái)地方性文件，第二是基于深化土地制度改革方面，第三是從土地集約節(jié)約利用角度。這也導(dǎo)致如何獲取土地、如何運(yùn)營(yíng)之成為房企研討的重要方向。

自構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房體系提出以來，各城市在土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)了更多元化的因素。

北京一直是反應(yīng)迅速者。9月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）發(fā)布。提到北京市未來五年新供應(yīng)各類住房150萬套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%。商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%。共有產(chǎn)權(quán)住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。

城市規(guī)劃背后即反映出當(dāng)前土地出讓規(guī)則之變。開始有更多純租賃用地、共有產(chǎn)權(quán)用地及限售類用地出現(xiàn)，成為一大新趨勢(shì)。

上海（樓盤）易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)注意到，從當(dāng)前土地出讓規(guī)則來看，主要出現(xiàn)幾種模式。第一是限價(jià)，通過設(shè)定最高土地價(jià)格、配建保障房和其他住房等方式進(jìn)行。第二是限購(gòu)，比如在上海實(shí)行拿地評(píng)分制，這是類似限購(gòu)的做法，類似管制都說明土地市場(chǎng)也和房產(chǎn)市場(chǎng)一樣，存在僧多粥少的現(xiàn)象。第三種是政府窗口指導(dǎo)，所以開始出現(xiàn)部分地塊由國(guó)企拿下更有優(yōu)勢(shì)，這在租賃型用地推出方面表現(xiàn)明顯。

出讓規(guī)則之變

今年下半年以來，各城市密集出臺(tái)了多項(xiàng)土地方面的調(diào)控政策。其中針對(duì)制造業(yè)、人才住房、養(yǎng)老地產(chǎn)、外商投資等給予了各類支持，這和上半年管控地價(jià)的政策導(dǎo)向略有差異。

從發(fā)布的土地政策來看，內(nèi)容主要以調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化供地模式和提高土地利用效率等為導(dǎo)向。歸結(jié)來看，主要是基于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、深化土地制度改革等內(nèi)容展開。

比如，7月6日上海市政府發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，主要涉及從供應(yīng)端管控地價(jià)、盤活存量以及加強(qiáng)供應(yīng)段質(zhì)量等方面。

該《規(guī)劃》明確，以土地供應(yīng)環(huán)節(jié)為主要抓手，建立按照供地面積比例推進(jìn)制度；開展住房市場(chǎng)供需關(guān)系、住房結(jié)構(gòu)、區(qū)域狀況等監(jiān)測(cè)與評(píng)估，及時(shí)優(yōu)化土地和住房供應(yīng)模式和結(jié)構(gòu)；結(jié)合城市更新，盤活存量土地資源，提高土地利用效率。有條件的地方，可適當(dāng)提高建筑容量，在保障性住房和商品住房中推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。

深圳（樓盤）則對(duì)人才住房給予更多支持。7月7日，市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》，明確年度內(nèi)商品住房、人才住房和保障性住房用地供應(yīng)統(tǒng)籌安排，用地出讓優(yōu)先滿足人才住房和保障性住房用地需求，并穩(wěn)定這兩類住房的建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模。此外還提出，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才住房和保障性住房面積。

北京則在土地實(shí)際出讓中直接加大了租賃用地以及共有產(chǎn)權(quán)地塊的出讓。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京年內(nèi)已經(jīng)出讓49宗住宅用地，累計(jì)出讓面積合計(jì)達(dá)621.32萬平方米，相比2016年全年上漲了183%。其中70年持有型租賃地塊年內(nèi)達(dá)到82.21萬平方米；共有產(chǎn)權(quán)用地面積達(dá)到158.82萬平方米，占住宅土地總面積比例高達(dá)26%。

嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道，三季度土地政策的發(fā)展繼續(xù)堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，政策制定圍繞三個(gè)領(lǐng)域展開。第一是繼續(xù)配合住房市場(chǎng)的各類調(diào)控，在“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”等方面出臺(tái)地方性政策文件；第二是基于全面深化土地制度改革的精神，針對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)、集體建設(shè)用地等方面；第三是從土地集約節(jié)約利用角度，針對(duì)工業(yè)用地等細(xì)分領(lǐng)域出臺(tái)政策。

長(zhǎng)租公寓的“黑洞”

土地出讓規(guī)則變化對(duì)于習(xí)慣了傳統(tǒng)招拍掛方式的房企提出了不少挑戰(zhàn)。如何獲取土地以及如何運(yùn)營(yíng)這些新出讓方式獲取的地塊是目前房企內(nèi)部研討的一個(gè)重要方向。其中長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式是房企難以繞開的一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域。

鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉在“易居沃頓案例研究與教育基地”上表示，從其他國(guó)家的情況來看，租賃市場(chǎng)中，機(jī)構(gòu)扮演著重要角色。例如日本，機(jī)構(gòu)持有或管理的房源比例為83%，美國(guó)則為30.4%。而在中國(guó)，機(jī)構(gòu)進(jìn)入租房市場(chǎng)才剛剛起步，市場(chǎng)占有率極低。這意味著，機(jī)構(gòu)在增量和存量上都有巨大機(jī)會(huì)。

左暉注意到，地產(chǎn)商、中介機(jī)構(gòu)、酒店管理公司以及其他由資本推動(dòng)的企業(yè)，都想在這個(gè)市場(chǎng)中分一杯羹。但他認(rèn)為，租賃市場(chǎng)并不像想象的那么容易。“出租率達(dá)不到92%，這生意就沒法做了。”經(jīng)過幾年努力，鏈家自如的出租率終于穩(wěn)定在這個(gè)水平上。

據(jù)左暉透露，鏈家今年會(huì)達(dá)到50萬間租賃房源持有量，這個(gè)規(guī)模與其他機(jī)構(gòu)有數(shù)量級(jí)上的差異，但羅馬不是一天建成的，業(yè)務(wù)承載平臺(tái)——鏈家自如，已運(yùn)營(yíng)五年時(shí)間。“這個(gè)市場(chǎng)不僅有機(jī)會(huì)，還有巨大的黑洞。賬必須算得特別細(xì)，要是能扛到超過10萬間的規(guī)模，再往上才能有效益。”

不盈利是長(zhǎng)租公寓目前最大的“黑洞”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)目前試水長(zhǎng)租公寓的房企整體進(jìn)行了摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前絕大部分企業(yè)未找到合理的盈利模式。

已經(jīng)試水公寓市場(chǎng)兩年有余的世聯(lián)行(002285,股吧)，該業(yè)務(wù)目前仍然處于虧損階段。公司2017年中報(bào)顯示，由于擴(kuò)大公寓管理規(guī)模，上半年公寓管理業(yè)務(wù)收入為0.68億元，同比增長(zhǎng)494.78%，但是成本同比增加1.13億元，資產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利虧損0.33億元，同比下降211.91%。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，政府推出租賃土地是為了解決房?jī)r(jià)過高問題。但租賃住房用地要求70年的自持年限，這會(huì)沉淀大量資金，其租金回報(bào)率低至1%-2%，無法覆蓋資金成本。因此，目前長(zhǎng)租公寓“根本不賺錢”。其盈利主要來源于租金，而目前市場(chǎng)無法接受長(zhǎng)租公寓租金出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。

歐陽捷認(rèn)為，租賃市場(chǎng)是“賺慢錢”的方式，可能要10-20年才能看出是否盈利，這與目前主流開發(fā)模式相悖。對(duì)于租賃地塊，歐陽捷的看法是，民營(yíng)企業(yè)難以承受，國(guó)有企業(yè)操作此事也難以為繼，這會(huì)帶來越來越高的負(fù)債率。他也不太認(rèn)可目前對(duì)長(zhǎng)租公寓四五年能回本的觀點(diǎn)，“長(zhǎng)租公寓四五十年能不能回本都不知道，未來不可預(yù)知”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，租賃用地后續(xù)如何開發(fā)，是目前企業(yè)的困惑所在，實(shí)際上租賃產(chǎn)品本身也是市場(chǎng)化的一種產(chǎn)品，那么也需要在租賃本身尋找突破口。他認(rèn)為，租賃應(yīng)該圍繞有較多租賃需求的區(qū)域進(jìn)行投資，否則租賃用房也會(huì)出現(xiàn)空置難題；另外，租賃房源要在資金回籠方面做新的測(cè)算和考慮，嘗試用證券化的方式來解決。在目前環(huán)境下，財(cái)政補(bǔ)貼尤其是對(duì)租客和房企進(jìn)行補(bǔ)貼，都是有必要的。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道