◎原創(chuàng)撰稿丨盈科信榮（全國(guó)）房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)首席律師 張茂榮

◎稿件轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)：信榮律師團(tuán)隊(duì)

廣東高院：借名買房合法，出資人有權(quán)要求過戶，無權(quán)要求確權(quán)

——廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件的指引》第28條解讀

蓋棺定論：借名買房合法，出資人（借名人）與代持人（出名人）之間形成合法債權(quán)關(guān)系，出資人有權(quán)要求過戶，無權(quán)要求確權(quán)，不能對(duì)抗第三人。

28條原文：借他人名義購(gòu)買房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外。

盈科信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)就此做如下解讀：

一、確認(rèn)了借名買房的合法性

關(guān)于借名買房是否合法，此前實(shí)踐中存在兩種完全相反的觀點(diǎn)，一種認(rèn)為借名人和出名人雙方借名約定意思表示真實(shí)，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效；另一種則認(rèn)為借名買房本質(zhì)是不具備購(gòu)房資格購(gòu)房，違反了限購(gòu)令，損害了社會(huì)公共利益，當(dāng)屬無效。

就此，本團(tuán)隊(duì)2017年6月27日檢索深圳市中級(jí)人民法院最新十個(gè)借名買房案例，撰文《深圳中院借名買房裁判規(guī)則》，得出結(jié)論也是兩種認(rèn)定都有，值得關(guān)注的是廣東高院（2014）粵高法民申字第1692號(hào)案件認(rèn)為借名買房損害社會(huì)公共利益，并糾正深圳中院有效認(rèn)定，確認(rèn)了借名買房無效！

此次《指引》明確規(guī)定了借名買房約定有效，與信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)關(guān)于借名買房并不導(dǎo)致購(gòu)房指標(biāo)總量增加，沒有損害社會(huì)公共利益的觀點(diǎn)一致，對(duì)此類糾紛的處理起到了定紛止?fàn)幍淖饔谩?/p>

二、確認(rèn)了借名買房的債權(quán)屬性

借名買房是債權(quán)關(guān)系還是物權(quán)關(guān)系，是否具備物權(quán)確認(rèn)效力也是實(shí)踐中存在爭(zhēng)議的問題（兩者法律后果懸殊巨大：具備物權(quán)確認(rèn)效力則具有排他性，可以對(duì)抗出名人債權(quán)人查封和拍賣以及出名人擅自出售的買家，不具備物權(quán)確認(rèn)效力則不能對(duì)抗第三人），相應(yīng)地，我們見過確認(rèn)所有權(quán)的判決，也見過駁回確認(rèn)所有權(quán)的判決。

信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)結(jié)合自身經(jīng)辦案件，于2017年6月29日也撰文《最新判決：借名買房是債權(quán)關(guān)系，不能確權(quán)！》，主張借名買房屬債權(quán)關(guān)系，不具備物權(quán)確認(rèn)效力，然仍舊有不少律師同行持不同意見。

此次《指引》明確規(guī)定“借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持”，即否定了借名買房的物權(quán)確認(rèn)效力，符合物權(quán)法定原則，兼顧了善意第三人的合法權(quán)益。

三、確認(rèn)了借名買房的過戶條件

既然借名買賣約定有效，屬于合法債權(quán)關(guān)系，則借名人自然享有要求出名人將房屋過戶到自己名下的權(quán)利，故《指引》規(guī)定“借名人請(qǐng)求出名人(登記權(quán)利人)協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持”，然房屋買賣畢竟受限購(gòu)令影響，故同時(shí)規(guī)定“房屋在限購(gòu)范圍內(nèi)，借名人不具有購(gòu)房資格的除外”，即具備購(gòu)房資格是借名人要求將房屋過戶到自己名下的前提條件。

信榮說，說房事：

1、借名買房合法對(duì)于限購(gòu)城市不具備購(gòu)房資格的人提供了一條“曲線買房”的合法途徑，成為破解限購(gòu)令的合法渠道，對(duì)于投資客是一大利好；

2、雖然借名買房合法，但因不具備物權(quán)確認(rèn)效力，其中的風(fēng)險(xiǎn)還是顯而易見的（具體風(fēng)險(xiǎn)及預(yù)防請(qǐng)?jiān)L問《深圳中院借名買房裁判規(guī)則》）；

3、不具備購(gòu)房資格情況下，出名人違約，借名人如何維權(quán)，《指引》未予說明，我們認(rèn)為，基于借名買房約定有效的前提，借名人可以按約定追究出名人違約責(zé)任，或要求出名人賠償損失；

4、信榮房地產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)見過太多父母子女間、情侶間、朋友間、熟人間、商業(yè)代持間因借名買房發(fā)生的糾紛，深圳一套房子動(dòng)輒數(shù)百上千萬，再次提示：借名有風(fēng)險(xiǎn)，借名需謹(jǐn)慎！

About 信榮——一家成立于2007年，起家于二手房訴訟代理，定位于全國(guó)范圍內(nèi)“房事”爭(zhēng)議解決，志在覆蓋國(guó)內(nèi)一線城市和主要二線城市、實(shí)現(xiàn)全國(guó)“房事”糾紛一線（客服專線：400-0755-618）解決的首家跨區(qū)域房地產(chǎn)律師連鎖品牌。

信榮說：“信榮說，說房事”簡(jiǎn)稱，信榮律師房事觀點(diǎn)，不可不知。