深圳市政府對于城中村改造方式的探索，在今年8月就已見端倪。當時對外征求意見的《深圳市住房租賃試點工作方案》（征求意見稿）已經提出，“十三五”期間，通過收購、租賃、改建等方式收儲不低于100萬套（間）村民自建房或村集體自有物業(yè)，經質量檢測、消防驗收等程序后，統(tǒng)一租賃經營、規(guī)范管理。
 

破舊的樓道。

在祠堂村的小巷口，公共“晾衣桿”隨處可見。

玉田村，鄰居之間的交集，更多是透過握手樓的窗戶柵欄。

本周四，一份《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》（下稱“《實施意見》”）在深圳正式出爐，其中也強調要引導城中村通過綜合整治開展規(guī)?；赓U。要求各區(qū)政府至少要組織開展一項“城中村”規(guī)?；赓U試點工作，引導各原農村集體經濟組織及繼受單位通過綜合整治提升“城中村”的品質，將符合安全、質量、消防、衛(wèi)生等條件和違法建筑查處相關規(guī)定的“城中村”，改造成租賃住房并對外長期租賃經營。

村民租金標準75-85元/平方米·月 簽約10年

這一系列動作的背后，隱藏著一個龐大的城中村租房市場。在深圳鏈家研究院近日發(fā)布一份的“租賃大數(shù)據(jù)”報告中，深圳有80%的人口租房居住。根據(jù)深圳鏈家研究院的長期監(jiān)測，其中實際租住農民房的比例可能達60%-70%.

也正因此，盡管深圳萬科房地產有限公司（下稱“深圳萬科”）在回復南都記者時表示，萬科參與到城中村的綜合整治，開展規(guī)?；淖赓U業(yè)務，是作為城中村運營商所必須承擔的社會責任，萬科接手城中村的物業(yè)管理也將不會從盈利這個維度出發(fā)，而是致力于研究并推廣人口密集的開放式社區(qū)的新物業(yè)管理模式，提升服務品質；但依然有相當多的業(yè)內人士認為，萬科的入場帶有商業(yè)目的。

“這個市場太龐大了，里面究竟存在什么樣的商機，如果不放手嘗試，結果不得而知。對于萬科這樣的品牌企業(yè)，這種嘗試是很有必要的。”一位熟悉深圳租房市場的資深業(yè)內人士告訴南都記者。中國綜合開發(fā)研究院旅游與地產研究中心主任宋丁也稱，這個買賣到底合不合適，萬科自己肯定會先算一筆賬。

按照深圳萬科的說法，不同區(qū)位的城中村租金水平是有差異的，萬村統(tǒng)一收租玉田村的物業(yè)，租金是按照市場化原則進行定價，一般給付的租金相比原業(yè)主之前收取的租金提升10%上下。“現(xiàn)有的城中村物業(yè)管理基本上都是投入大于收入，有的還要依賴政府補貼。”

本周三，南都記者以租客的名義走訪了向東圍和祠堂村。一名祠堂村業(yè)主透露，萬村與玉田村村民的簽約年限一般為10年，給付的租金標準為75-85元/平方米·月。

據(jù)了解，當前向東圍的單房，戶型面積為8-13平方米，最低租金達1500元/月；一房一廳的租金介于2300-2500元/月；兩房戶型最低租金為350 0元/元，全部為空房出租。相比之下，祠堂村的租金略高一些，單房租金在2000元/月以上；一房一廳、戶型面積30 - 35平方米不等，租金2800 - 3000元/月；68平方米的兩房租金則去到4000元/平方米。

如果按照上述萬村的租金標準，10平方米的單房，不計入裝修，給付業(yè)主的租金達到850元/月。“對于進場的企業(yè)來說，給付村民的租金不太可能按照目前的市場最高價，畢竟企業(yè)還是要賺錢的，中間必須留一個利潤空間。”上述資深業(yè)內人士說。

物業(yè)改造過程涉及戶型分割

這種利潤空間的存在，也讓不少業(yè)內人士質疑將會變相推高后期的租金。“我了解到的信息是，對于已簽約的房源，萬村可能會進行戶型改造，比如將兩房一廳改成兩個一房。裝修改造之后，配備簡單的家私家電，單房的租金就要3000元/平方米以上。”不止一位業(yè)主向南都記者透露。

在深圳鏈家研究院的調查中，目前深圳租賃市場占據(jù)主流地位的三類產品，商品房租金集中在3000-5000元，長租公寓租金集中在1000-3000元，而農民房租金在2000元內的都占到了73.8%，其中租金在千元以內的占26.1%。

“綜合投入的加大對租金肯定會有影響。”宋丁做出這種判斷，但他同時表示，更關鍵的問題在于需求，如果租金過高導致沒人租房，這種改革也就意味著失敗。“所以，未來當租賃市場的供需關系發(fā)生變化后，一定會經歷一個新的詢價與平衡的階段。詢價的結果是諸如萬科這樣的運營方與租客都能承受微利與漲租。”

不過，前述熟悉深圳租房市場的資深業(yè)內人士提出了另外的觀點。他認為，從單位租金來看，萬科等專業(yè)公司的入場會導致城中村后期租金的上漲。但從租客這一端來看，必須思考的是客單價。萬科在改造過程中可能會涉及到戶型優(yōu)化，比如原本30平方米的一房戶型改成兩個單房，對于租客而言，雖然居住面積減少，但綜合品質提升了，租金成本幾乎不會有太大變化，租客如果愿意轉變思維，就會發(fā)現(xiàn)自己的負擔并沒有加重。

羅鳳鳴對此也表示贊同。他說，長租公寓可以考慮在滿足租客居住空間的前提下，對產品進行戶型改造，實現(xiàn)租金基本不變，但容納更多人口的目標。

這種對戶型的改造，也被明文寫進了上述新鮮發(fā)布的《實施意見》中，規(guī)定表示允許現(xiàn)有住房按規(guī)定改造后出租，允許現(xiàn)有成套住房以原設計的房間為最小單位對外出租，但人均租住建筑面積不得低于6平方米。

“對于萬科來講，通過戶型的優(yōu)化可以有效增加供應，利潤的產生也集中在這一部分。”上述資深業(yè)內人士同時指出。

玉田村超25%業(yè)主準備委托萬科管理

利潤之間的賬本，不僅影響了后期的租金，也影響了入場企業(yè)與村民之間的合作順暢度。根據(jù)深圳萬科提供的數(shù)據(jù)，目前玉田村業(yè)主簽約或已開始清租準備委托萬科管理的比例超過25%.此前公開資料顯示，已有20棟居民樓已經或正在進行清空，數(shù)量接近整個玉田村20%。

而在記者本周的走訪過程中，部分業(yè)主斬釘截鐵地表示，不會跟萬村簽約。“如果業(yè)主將項目委托給萬科跟自己運營沒有太大區(qū)別，那業(yè)主或許更傾向于自己運營。”羅鳳鳴稱，雙方都要賺錢，利潤如何平衡分配，決定了業(yè)主買不買單。

上述資深業(yè)內人士給出了自己的看法，當市場上持有房源的一方話語權比較大時，除非承接房源的機構對租房后市有一個更樂觀的預判，才比較容易達成合作。當包租機構并沒有那么樂觀的預判、租金給付無法滿足業(yè)主的需求，就會經歷一輪長時間的博弈。“現(xiàn)在萬科跟玉田村之間，應該就處于博弈的階段。”

誠然，這種“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”的新模式依然存在很多的障礙與瓶頸，隨著入場的“玩家”越來越多，未來還會出現(xiàn)激烈的市場競爭，而且一旦收房成本增加，整個周期也會越拉越長；不過在采訪中，依然有多位業(yè)內人士告訴記者，在租賃的長效機制下，“玉田模式”的優(yōu)勢已經逐漸凸顯出來，這應該是一種有效的方式。

“政府已經提出要收購或統(tǒng)租100萬套農民房，后續(xù)就會涉及到舊村改造、產權關系梳理、違建處置等內容。政府會在新租賃市場發(fā)展的統(tǒng)一框架下來解決這些問題。我覺得下一步會有一系列新舉措來全面加快城中村的租賃化。”宋丁稱，萬科進場是敢于“先吃螃蟹”，通過它的摸索進一步完善政企合作推進城中村租賃這個模式，后續(xù)其他城中村的改造就有了參照，這個模式還是會被大規(guī)模推開。

在深圳鏈家二手房研究院總經理肖小平看來，在租金標準難以達到一致、運營過程究竟能不能實現(xiàn)盈利、后期是否能滿租這些壓力下，這種模式的鋪開并不太樂觀。“一旦貼錢來干這件事，未來企業(yè)收房的積極性就沒有那么高了。”

來源：南方都市報