深圳別墅不是誰都可以碰! 賺3億還是虧2000萬？
最近，一則土豪買深圳別墅倒虧2000萬的消息，刷屏深圳地產(chǎn)圈。
這則消息打破了兩個(gè)幾乎快要變成“真理”的觀點(diǎn)：第一是，在深圳買房，閉著眼都能賺錢；第二是，“有錢人”都“聰明”，就一定比普通人會(huì)賺錢。
別墅雖好，但是由于總價(jià)高、面積大，不是想買就能買，說到這里，咱們今天來說說深圳別墅的那些事兒。
投資深圳別墅，結(jié)果賠2000萬
咱先說下事件回顧，一位業(yè)主出售大梅沙東部華僑城天麓半山獨(dú)棟別墅，據(jù)說一手買來的是3600萬，只要大概2700萬就可出售，這么一算，加上契稅和7年的月供，總虧損超過2000萬。。。
一、來看看這座別墅的基本信息：
這套別墅在天麓8區(qū)，獨(dú)棟別墅，全新毛坯，中空高挑高客廳，上下六層。本套特價(jià)別墅是八區(qū)里邊面積最小的戶型，273.58平方，5房3廳，全新毛坯，買兩層送三層，背山面海，看海景。
天麓八區(qū)此套單價(jià)10萬/平；而現(xiàn)在同級(jí)別的天麓一區(qū)的獨(dú)棟別墅，二手房單價(jià)12萬/平。
二、怎么虧了2000多萬，這里有媒體算了一筆賬：
原價(jià)3860萬，如果首付3成，貸款7成2700萬。
月供約13萬，7年來總月供就1100萬，還有契稅115萬。
現(xiàn)在折價(jià)1000萬發(fā)售，其它營(yíng)業(yè)稅5.5%和交易傭金不算，光這里就已經(jīng)虧了2215萬………
三、這里還有2點(diǎn)比較麻煩的事情：
一個(gè)是，兩本證，需要兩個(gè)名額。
另一個(gè)是，用公司名義買，需要一次性付款，再轉(zhuǎn)手賣出去要交很高的契稅。
所以這座別墅想要快速出手，也是比較有困難的。
再看看這座別墅是純毛坯，看來業(yè)主確實(shí)純粹為投資而來，但是耗費(fèi)7年時(shí)間，換來這么一個(gè)結(jié)果，確實(shí)叫人惋惜。
業(yè)主能在7年前想到花巨資投資房產(chǎn)，可以說是非常有眼光的。7年前并沒有這么多的房產(chǎn)知識(shí)講座，可以供大家參考，很多人都是摸爬滾打自己試著買房，可惜業(yè)主摸錯(cuò)了石頭，要不在深圳確實(shí)這些資金翻倍成上億固定資產(chǎn)，可能性也并不小。
景觀性別墅真的都掉價(jià)了？
要知道華僑城天麓當(dāng)年可是中國(guó)十大豪宅，就近這樣的虧本買賣，是個(gè)例還是景觀性別墅的集體敗落呢？
一、景觀別墅集體敗落？
我們先來看看華僑城天麓的其他房源怎么樣了？
晶晶在中原二手房網(wǎng)頁上，看到大約有14個(gè)天麓別墅出售信息，報(bào)價(jià)在7-17.4萬/平不等。1/3的房源用了降價(jià)的關(guān)鍵詞，其中還有“最便宜”、“急售”等字眼的房源。
華僑城天麓的處境堪憂，那咱再來看看同樣為景觀性中國(guó)排的上名的別墅，萬科天琴灣和十七英里的情況怎樣。
相比于華僑城天麓的大量出售，萬科十七英里的別墅出售很少，僅在中原看到1套。但從價(jià)格上說，萬科十七英里的別墅都沒有怎么漲，因?yàn)槿f科十七英里在2013年，也就是4年前，價(jià)格已經(jīng)達(dá)到均價(jià)9萬元/㎡，而目前價(jià)格也在9萬元/平左右，沒有變化。
萬科天琴灣在中原二手房頁面上，沒有看到出售情況，但在2006年時(shí)，天琴灣的售價(jià)就在6萬/平左右，目前洋房的單價(jià)在7萬/平左右，十年時(shí)間，感覺還是有些沒有跑贏“大盤”。
景觀性別墅房?jī)r(jià)漲幅不大，那么城市別墅如何呢？
二、房?jī)r(jià)漲幅：城市別墅>景觀別墅
到2016年，新天鵝堡開盤，一天吸金100億，依舊是城中最熱的話題。
近日，深圳華僑城純水岸一套臨湖獨(dú)棟大別墅賣出單價(jià)54萬/平、總價(jià)3億，刷新深圳住宅最高成交總價(jià)。
晶晶在這里找到14期純水岸在2012年開盤的信息，均價(jià)5萬/平,而目前別墅的單價(jià)都是大幾十萬/平,這房?jī)r(jià)漲的絕對(duì)跑贏了樓市大盤！
再來看看香蜜湖一號(hào)，目前在中原二手房的價(jià)格在18-24萬/平，而在2011年，均價(jià)大概在10萬元/平，6年時(shí)間翻了大概2倍。
2011年，寶安尖崗山曦城四期第三批別墅出售時(shí)，售價(jià)僅1500萬/棟起。
而曦城四期的掛牌價(jià)，目前在3500萬/棟。近日，招華曦城二期一套獨(dú)棟別墅成交1.1億！基本也是房?jī)r(jià)漲幅比較喜人的。
置業(yè)別墅的這點(diǎn)事兒
晶晶咨詢【咚獅會(huì)】創(chuàng)始人淘房哥摩天，一起聊聊對(duì)于置業(yè)別墅的一些看法。
一、大平層和頂層復(fù)式，需求大于別墅
淘房哥摩天表示，在早期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多人有一種概念就是經(jīng)濟(jì)條件好了，要去買別墅。目前有能力買別墅的群體，主要集中在60后和70后，他們對(duì)應(yīng)的下一代是80后和90后。
60后和70后買了別墅之后，可能會(huì)出現(xiàn)這樣的情況，他們的子女作為80后、90后，并不想和父母居住在一起，80后90后子女的置業(yè)需求在200-300平的2-3房，他們更喜歡大平層和復(fù)式，而不是像別墅這樣有5個(gè)獨(dú)立房間，需求發(fā)生了變化。
所以在未來市場(chǎng)上，大平層和頂層復(fù)式的需求可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于市場(chǎng)對(duì)于別墅的需求。
別墅比較適合潮汕這樣注重家庭氛圍的家庭自住，投資的話并不建議購買別墅。
二、城市別墅升值潛力，大于景觀性別墅
因?yàn)楝F(xiàn)代人置業(yè)越來越講求投資屬性和居住屬性兼顧，淘房哥摩天表示，要想有好的升值空間，城市別墅要好于景觀性別墅。
前文所講的萬科天麓就屬于景觀性別墅，周邊的商業(yè)、教育、交通、醫(yī)療等配套都沒有起來，居住屬性是比較弱的，商業(yè)屬性又比較突出，這樣的物業(yè)比較適合做成酒店或是會(huì)所，并不適合單純居住。
而深圳的城市別墅，大南山腳下紫園、華僑城的純水岸、香蜜湖的香蜜湖1號(hào)、龍華的圣莫麗斯和星河丹堤的別墅資源都很稀缺，但是去哪里都很方便，還有未來的寶安尖崗山，都是置業(yè)別墅非常好的選擇。
購買別墅時(shí)，最好是整個(gè)小區(qū)的門檻比較高，都是別墅為主或是大戶型為主，避免戶型比較復(fù)雜的小區(qū)。
三、深圳別墅放盤少，價(jià)格普遍沒有跑贏普宅
別墅還是和普通住宅有區(qū)別，首先要求賣家的現(xiàn)金流要充足，不光要有錢付首付，還要有錢裝修，裝修成本和租賃成本都比較高。深圳市場(chǎng)流通的別墅中，
目前別墅的特點(diǎn)是，產(chǎn)品稀缺，賣的少，放盤量不多，買的少，以天麓為例，出售花1-2年非常正常，出租也比較少。
而且近幾年，深圳別墅的房?jī)r(jià)漲幅沒有跑過普宅，這在一定程度上也弱化了大家對(duì)別墅的需求。
另一方面，大多數(shù)深圳人還沒有達(dá)到財(cái)務(wù)自由的階段，年收入一兩百萬的人，并沒有時(shí)間自由，而且對(duì)于他們，選擇會(huì)進(jìn)一步增多，海外置業(yè)300萬就可以買到非常宜居的房子。而臨深的別墅與深圳的價(jià)格差異，也會(huì)使得置業(yè)者向臨深別墅傾斜。
ps，比起會(huì)置業(yè)別墅，估計(jì)誰也比不了下面這位。
他靠著將自己的別墅抵押貸款，硬是把總投資1.5億的電影《戰(zhàn)狼2》賣出了近40億的票房，成為華語最快速票房破10億的電影。
不少人“頓悟”，關(guān)鍵時(shí)刻有套別墅是多么的靠譜，對(duì)于普通人來說，就是有套房子是多么的重要。
也說明一點(diǎn)，用心做事，是多么的重要！
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