深圳收入3萬月供5萬的炒房客 比比皆是
過去，深圳是年輕人造夢的天堂。
如今，深圳更像是一個賭場，屌絲都在樓市下賭注，能否逆襲富豪，就在這幾年。
過去兩年，投機炒房客如魚得水，只要你膽子大，敢于用杠桿，且能即時套現(xiàn)，你的階層就妥妥的穩(wěn)固了。
然而，很多人依然貪心不足，賭博心理嚴(yán)重，而且對市場過于樂觀，因此，寧愿扛著五萬十萬以上的月供，不賺足最后一杯羹不甘心離場。
而這個信奉自由經(jīng)濟(jì)的城市，剛好又有小政府的良好環(huán)境，讓很多盼望房價下跌，但遲遲不見效，還掙扎在咬牙買房一線的剛需，以為政府有護(hù)盤，維持高房價的意愿。而這又給了投資者賭博的信心。
1、投資客杠桿太高
今年3月份之后，深圳二手房價溫和上漲，市場很平靜。
雖然房貸利率折扣逐漸上調(diào)，回到基準(zhǔn)，目前又普遍上浮10%，但月供五萬的小李，并沒有感到任何不適，因為基準(zhǔn)利率沒變，這些利率變化暫時對他沒影響。
2014年，小李在深圳關(guān)外還只有一套六十多平米的小兩房，200萬市值，但經(jīng)過兩年的操作，現(xiàn)在深圳有2套市值2000萬的房子，內(nèi)地省會還有2套，也升值了50%以上。
小李總共負(fù)債800萬，加上內(nèi)地房子，凈資產(chǎn)已近1500萬，這是他工作一輩子，也難以賺到的財富。
他就是通過不斷加杠桿，將升值的部分套現(xiàn)，做抵押貸款，貸出來現(xiàn)金，再去買房。步驟如下：
第一步：賣掉龍華某小區(qū)60平米兩房后，套現(xiàn)200萬，2014年5月，買入南山區(qū)某新盤88平米，總價230萬，他當(dāng)時首付付了 7成，貸款70萬元（實際上首付只需要3成，當(dāng)時還沒想炒房）。
一年時間，漲到500萬，實際上開漲也就是政策放松前后的兩三個月時間，小李被誘惑到了，心里直癢癢，房價一旦上漲，一年是止不住的，剩下還有漲幅空間，于是他趕緊通過銀行轉(zhuǎn)按揭，想辦法先還掉70萬元，自己沒錢可以通過機構(gòu)借70萬元過橋資金。
紅本在手后，做抵押貸款，利率雖然比按揭貸款高，但可貸出7成350萬元，減去借的70萬后，則套出來280萬元現(xiàn)金，首付三成，足夠買一套市值近1000萬的房子。
第二步：2015年6月，小李以700萬總價買入福田區(qū)第二套新房子88平米，貸款7成，490萬。
這其中的技術(shù)在于，首先要有買房名額，該離婚時就離婚，短炒買二手房不買新房，方便轉(zhuǎn)讓，新房是期房的，拿到房產(chǎn)證要2年，如果是長期投資買新房最好，升值潛力大。然后通過做高評估價，以及貸款人的現(xiàn)金流，盡量做到首付兩成，貸款8成，加大杠桿，一般低于市場價的筍盤，則可以提高評估價，做高貸。
第三步：2016年，南山區(qū)新房子又漲到700萬元，而福田區(qū)的第二套新房子漲到了1300萬元，比700萬的成本漲了600萬。
5萬的月供，如果靠工資收入，小李是肯定供不起的，那怎么辦呢？
月供可以從銀行套出來，因為房子漲了嘛，那就把住房按揭貸款還掉，再做抵押貸款，比如1300萬，可以貸出7成，就是貸款910萬，比原來的住房按揭貸款490萬，多貸出了420萬，這錢就可以用來慢慢還月供。
小李沒套那么多，但現(xiàn)金流也比較充足，手頭留有200萬元做月供，加上出租收入每月有八千，三四年月供沒問題，他的理想是，等待下一波房產(chǎn)暴漲的時候賣掉一兩套，就可以實現(xiàn)財務(wù)自由了，如果僅僅是靠奮斗，離這個目標(biāo)就太遙遠(yuǎn)了。
小李說，他身邊的朋友，都是這么操作的，從銀行套出幾百萬，放手里還月供，現(xiàn)在銀行信貸依然寬松，消費貸，抵押貸，只比按揭貸款的利息高15%左右，跟08年加息到接近百分之七相比，現(xiàn)在利息真的便宜，還四五年月供綽綽有余，完全不怕調(diào)控。
其實我也見過很多，家庭月收入只有2萬，還4萬的月供，收入只有3萬，還5萬的月供，收入只有5萬，還八萬十萬的月供，操作手法跟小李也是大同小異，都是利用銀行杠桿在炒房，沒名額也有辦法解決，除了不斷離婚結(jié)婚再離婚，反復(fù)操作，還可借親戚朋友員工名額買房，這種情況在深圳是遍地都是，見怪不怪，我不想得罪朋友，具體就不展開舉例了，相信在深圳的中產(chǎn)，環(huán)顧四周，都不乏這樣的投資客。
因為房子升值了，升值部分從銀行做抵押貸款出來，這些投資客根本不擔(dān)心現(xiàn)金流不夠。
當(dāng)然，這指的是你房子至少是升值了20%以上買的，如果在去年三季度的高峰期買入，算上稅費，到現(xiàn)在只是持平甚至略虧，或者銀行評估價還有所下調(diào)的房子來說，月供資金就要經(jīng)受考驗。
很多投資客只預(yù)留了兩三年的月供，因為他們篤定，市場最多調(diào)整兩三年，政府最多調(diào)控兩三年，必定會放開。
這其實就是和政府對賭，看誰最先熬不過經(jīng)濟(jì)寒冬。
深圳，現(xiàn)在給我的感覺，不再是一個充滿夢想，為了理想而奮斗的地方，就是一個遍布賭徒的城市，很多人都在下賭注，利用政策機遇，短短幾年內(nèi)就實現(xiàn)財富激增乃至財務(wù)自由。
在有的人看來，深圳不缺機遇，缺的是膽量。
今年4月，我公號也寫過文章（深圳小伙借1500萬炒房，高位被套進(jìn)了看守所?。?，這個人來深圳才一年多，就借到了1500萬，是賭徒，也是個人才，但不幸的是，進(jìn)場時機晚了點。
2、政府假裝在調(diào)控
深圳對樓市調(diào)控的態(tài)度，也很曖昧，甚至是沉默不語。從來就沒有公開表態(tài)，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，這跟上海、廣州、北京政府的態(tài)度反差非常大。
比如在商住房上，跟北京上海不同的是，深圳根本就沒有出臺調(diào)控措施。
去年2次調(diào)控，都是跟在上海屁股后面，上海怎么做，深圳就照貓畫虎的表個態(tài)度。
怎么都讓人感覺，深圳這個改革開放的排頭兵，啥時候成了縮頭烏龜不敢做出頭鳥了。作為熱愛深圳好市民的我，真是憋的難受。
深圳住戶存款和住戶貸款的比例超過了150%，這個比例是明顯高于北京和上海。難道是深圳深知這個城市的杠桿太高，不敢調(diào)控嗎？害怕刺破這個城市的泡沫嗎？
在某些方面，真的要批評深圳，比如市場亂象監(jiān)管，做的就不到位，讓深圳也出現(xiàn)跟內(nèi)地城市一樣，新盤為了變相賣高價，也在搞捆綁銷售，搞雙合同，比如上個月底開盤的光明新盤龍光玖龍臺，單價在4.3-4.6萬/平，并強制綁定了4500元/平的裝修費用。加上裝修費單價都超過了5萬/平。還有某龍頭房企的樓盤，也出現(xiàn)將裝修費用另外捆綁銷售的情況。
開發(fā)商也叫苦不迭，地價高了，不賣高價賺不了多少錢，政府又想控制房價，又不降地價，讓開發(fā)商吃土嗎？
那咋辦呢，是讓政府讓利？深圳財政不需要依靠房地產(chǎn)，今年上半年GDP還有8.8%的增速，高于全國和北京上海不少。
所以我也沒有搞明白，深圳遮遮掩掩為房地產(chǎn)護(hù)航的目的何在，深圳今年上半年的地稅收入就將近1400億了，比湖南、河南兩省的地稅收入加起來還多，以深圳的財力，是完全有能力在樓市調(diào)控這一塊做的更好。
3、新房供應(yīng)斷崖式下跌
前幾天有一個迷惑大眾的新聞，受去年10月頒布的“深八條”的影響，房價自2016年10月開始出現(xiàn)“十連跌”，2017年7月成交均價54446元/㎡。
然后，央視采訪了深圳的情況，得出結(jié)論，在目前樓市穩(wěn)中有跌的情況下，深圳樓市沒必要再出臺更嚴(yán)厲的政策。
雖然對于新房，政府確實是在限價，高出政府指導(dǎo)價的，不給發(fā)預(yù)售許可證。但最近兩個月，售價10萬一平米的樓盤被批準(zhǔn)入市后，也扭轉(zhuǎn)了市場的預(yù)期，這可能說明政府認(rèn)可這樣的高價格。
其實這新房均價下跌，還真是一個數(shù)字游戲?？纯聪旅娴膱D，如果還以深圳五個大區(qū)分，新房供應(yīng)量主要集中在寶安和龍崗，龍崗房價最低，只要在龍崗邊遠(yuǎn)的郊區(qū)多上市幾個項目，就立刻拉低了全市的均價。
深圳如果真想讓房價下跌，就應(yīng)該督促加大新房供應(yīng)量，沒有供應(yīng)，談何下跌？
我們再來看住宅供應(yīng)的面積，今年上半年，新房供應(yīng)面積同比下滑了64%，看看下圖，是最近七年來，供應(yīng)量最少的半年，供給明顯斷檔。
不知道深圳這是使的哪一招，拖拉術(shù)？開發(fā)商不按指導(dǎo)價開盤就不讓開？直到開發(fā)商資金鏈扛不住了，再降價？
深圳一個月前說今年要新增安排建設(shè)商品住房8萬套，如何實現(xiàn)呢？希望不要只是一句空話。
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