自去年“9·30”迄今，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪調(diào)控周期已滿十個(gè)月，從限購(gòu)、限貸到限價(jià)、限售、限商，多地調(diào)控步入“五限”時(shí)代。記者了解到，目前各地調(diào)控措施以“限”為主，通過(guò)提高購(gòu)房門檻、限定銷售價(jià)格等方式抑制市場(chǎng)成交，卻沒(méi)能從根本上釋放購(gòu)房需求，同時(shí)新房供應(yīng)又不足，導(dǎo)致供需錯(cuò)位。

“政府對(duì)樓市銷售價(jià)格進(jìn)行干預(yù)，對(duì)于短期內(nèi)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到一定的積極作用，但是也有一些負(fù)面作用。”多地建設(shè)部門負(fù)責(zé)人在接受采訪中表示，為了控制房?jī)r(jià)，對(duì)項(xiàng)目限價(jià)是權(quán)宜之計(jì)，呼吁樓市調(diào)控多出臺(tái)長(zhǎng)效手段。

預(yù)期難降：“能買還是盡量買”

“當(dāng)前調(diào)控政策出臺(tái)周期縮短、頻率加快，說(shuō)明政策邊際效應(yīng)明顯。”一位國(guó)有房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，企業(yè)不看好本輪調(diào)控持續(xù)性，認(rèn)為政府后市仍會(huì)放松政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

在名為“投資環(huán)京”的微信群里，有一批環(huán)京樓市投資者交流心得。“環(huán)雄安地區(qū)嚴(yán)厲限購(gòu)，北京南部地區(qū)需要有當(dāng)?shù)貞艏蛘呱绫ｉT檻，投資難度增大。但在附近一些其他地區(qū)，外地戶籍還可以購(gòu)買一套，能買還是盡量買。”群里一名較為活躍的投資人說(shuō)，不排除未來(lái)各地放松調(diào)控的可能性，一旦放松，市場(chǎng)就會(huì)回暖，房?jī)r(jià)暴漲的可能性就很大。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)等調(diào)控政策雖然緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲趨勢(shì)，但也增強(qiáng)了人們“物以稀為貴”的上漲預(yù)期。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一指出，作為政府一項(xiàng)基本的調(diào)控性政策措施，樓市限購(gòu)這類措施能在一定程度上緩解房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的局面，但是“治標(biāo)不治本”。限購(gòu)應(yīng)被看作是一個(gè)臨時(shí)性的應(yīng)對(duì)措施。

一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示，限購(gòu)本質(zhì)是遏制需求，也向投資者釋放信號(hào)：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價(jià)格就還要漲。反向預(yù)期之下，樓市限購(gòu)反而成了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)警器。

需求旺盛：一旦松綁或引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

鏈家地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)嶺表示，我國(guó)樓市調(diào)控多以短期、需求端為主，采取“限”字措施抑制需求，但實(shí)際需求還在，只是暫時(shí)被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發(fā)，會(huì)給后市帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

在“越限越漲”預(yù)期驅(qū)動(dòng)下，購(gòu)房者購(gòu)房需求更加強(qiáng)烈。今年3月底，在環(huán)京的涿州，一樓盤開盤推出2000余套房源，卻排了一萬(wàn)多個(gè)號(hào)。開盤時(shí)，購(gòu)房者將售樓處擠得水泄不通。

3月17日北京出臺(tái)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，讓不少人購(gòu)房時(shí)從首套房變?yōu)槎追?，?gòu)房首付款大幅上漲，購(gòu)房者頓時(shí)面臨巨大壓力，導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。北京市住建部門統(tǒng)計(jì)，這部分群體約有2萬(wàn)人。

戴亦一認(rèn)為，由于投資渠道狹窄，社會(huì)資本愿意投資的領(lǐng)域有所減少，不少企業(yè)及居民選擇將大量資金投入相對(duì)安全的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這種需求仍然存在。同時(shí)，居民對(duì)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的提升進(jìn)一步促使更多資金進(jìn)入樓市。

不僅購(gòu)房者需求難以滿足，房企拿地需求同樣旺盛。南京市房管局副局長(zhǎng)吳春華說(shuō)，雖然采取系列調(diào)控政策，但房企拿地?zé)崆椴粶p，“出讓住宅用地都設(shè)定最高限價(jià)，但每次出讓都頂?shù)阶罡邇r(jià)，只能搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者”。

“拿了高價(jià)地可能會(huì)死，但沒(méi)有地一定會(huì)死。”一位房企負(fù)責(zé)人坦言，現(xiàn)在一線城市土地供應(yīng)有限，企業(yè)會(huì)不惜一切代價(jià)去搶地。

房?jī)r(jià)失真：房企花樣頻出應(yīng)對(duì)限價(jià)令

記者調(diào)研了解到，此輪調(diào)控多地對(duì)新建住宅入市出臺(tái)了限價(jià)的硬性指標(biāo)，不少開發(fā)企業(yè)對(duì)此作出各種有針對(duì)性的對(duì)策。

“現(xiàn)在不僅是限定銷售價(jià)格，政府還控制著網(wǎng)簽節(jié)奏，這樣做就是為了讓房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)環(huán)比不漲。”多位房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，將延遲入市時(shí)間，等過(guò)段時(shí)間市場(chǎng)趨冷，政府就會(huì)放松管控，再熬幾個(gè)月賣個(gè)好價(jià)。

南京市河西地區(qū)是南京優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目較為集中的地區(qū)之一，記者探訪河西地區(qū)多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)，該區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目要么無(wú)房可賣，要么統(tǒng)一售價(jià)——每平方米45000元，此系政府對(duì)該區(qū)設(shè)定的統(tǒng)一指導(dǎo)價(jià)格。

北京住建部門對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售價(jià)格限定在每平方米8萬(wàn)元，一些位置較好、原本市場(chǎng)價(jià)每平方米十幾萬(wàn)元的房子，目前也只能賣到限定價(jià)以內(nèi)。記者了解到，一些實(shí)力較強(qiáng)、能挺住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營(yíng)銷策略，改持觀望態(tài)度，按兵不動(dòng)“豪賭”政策松綁的時(shí)刻。而一些挺不住的企業(yè)，就以指導(dǎo)價(jià)格入市了。

福州一家地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，限價(jià)令下，一些開發(fā)商和房管部門玩起了數(shù)字游戲。“比如一些高價(jià)樓盤明明已經(jīng)賣出去了，但房管部門就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí)，將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽，整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì)過(guò)高。”

一些房地產(chǎn)企業(yè)還使用“雙合同”來(lái)規(guī)避限價(jià)。福州市房管部門7月最新通知的福州樓盤項(xiàng)目“美倫·學(xué)府雅居”越過(guò)每平方米1.7萬(wàn)元左右的備案價(jià)，通過(guò)捆綁裝修的方式收取每平方米7000到8000元的裝修費(fèi)用。