粵港澳大灣區(qū)有望成長(zhǎng)為下一個(gè)世界級(jí)大灣區(qū)，屬于大灣區(qū)的深圳自然成為各路房企的必爭(zhēng)之地。不過(guò)，深圳土地拍賣數(shù)量少門(mén)檻高，城市更新項(xiàng)目更是“一票難求”，房企在深圳市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)也進(jìn)入白熱化階段。

　　外地房企布局深圳

　　深圳本土大型房企云集，其中不乏萬(wàn)科、招商蛇口這樣的龍頭企業(yè)，然而高房?jī)r(jià)的深圳仍對(duì)外地房企充滿誘惑，加之現(xiàn)在的粵港澳大灣區(qū)“光環(huán)”。因看好深圳市場(chǎng)，在上月底首創(chuàng)置業(yè)力克11家房企，以18.45億元的總價(jià)拿下深圳龍華一宗商地，面積僅9518.58平方米，樓面地價(jià)卻高達(dá)每平方米42320元，溢價(jià)率達(dá)190%，這是首創(chuàng)置業(yè)第一次殺入深圳。在此之前，龍湖地產(chǎn)已經(jīng)通過(guò)拿地先后進(jìn)入深圳和香港市場(chǎng)。

　　2015年收購(gòu)佳兆業(yè)宣告失敗之后，孫宏斌進(jìn)軍深圳的決心并未受到阻攔。去年5月，融創(chuàng)中國(guó)及萊蒙國(guó)際曾訂立并購(gòu)框架協(xié)議。在融創(chuàng)中國(guó)獲得的項(xiàng)目中，深圳萊蒙·創(chuàng)智谷是當(dāng)時(shí)龍華新區(qū)首個(gè)“工改工”項(xiàng)目。

　　由此可見(jiàn)，對(duì)于許多房企而言，在粵港澳大灣區(qū)特別是深圳的布局早已做足了準(zhǔn)備，等待時(shí)機(jī)成熟一舉殺入。以龍光地產(chǎn)為例，截至2017年3月20日，包括“招拍掛”土地項(xiàng)目和城市更新項(xiàng)目在內(nèi)的總貨值約3400億元，其中粵港澳大灣區(qū)貨值占比高達(dá)85%至2900億元。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示，房企抓準(zhǔn)時(shí)機(jī)進(jìn)入大灣區(qū)表明其認(rèn)同大灣區(qū)概念，相信大灣區(qū)未來(lái)發(fā)展能達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模。

　　中國(guó)指數(shù)研究院認(rèn)為，盡管調(diào)控政策不斷加碼升級(jí)，但深圳等一二線城市因其穩(wěn)定的剛性需求和強(qiáng)大的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，成為品牌房企爭(zhēng)相追逐的市場(chǎng)，更是其重要業(yè)績(jī)保障。

　　城市更新一票難求

　　不過(guò)，就在今年上半年深圳無(wú)一例住宅用地掛出。隨著地價(jià)高企、房企融資渠道全面收緊、土地出讓數(shù)量減少以及條件日益苛刻，外地房企特別是中小型房企在深圳土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中也趨于弱勢(shì)，中小房企如今也很難再通過(guò)一小部分資金撬動(dòng)招拍掛。此外，深圳已經(jīng)率先進(jìn)入存量房時(shí)代，城市更新已經(jīng)挑起深圳樓市供應(yīng)的大梁，更成為房企眼中的“香餑餑”。

　　在深圳，京基、卓越、佳兆業(yè)、鴻榮源等作為早早接觸城市更新的房企，多年前就已攻城略地，儲(chǔ)備了大批優(yōu)質(zhì)城市更新項(xiàng)目。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，僅在深圳市羅湖區(qū)，京基已涉及蔡屋圍、水貝村、布心村、湖貝新村以及羅芳村等城市更新項(xiàng)目。

　　近幾年來(lái)，恒大、龍湖、碧桂園等外地大型房企紛紛進(jìn)駐，尋找城市更新項(xiàng)目。不過(guò)，由于“僧多粥少”，外地中小型房企在深圳城市更新市場(chǎng)上可謂處境艱難。在一些市場(chǎng)人士看來(lái)，即使搶到了城市更新地塊，中小型房企可能根本就啃不下去。雖然舊改地價(jià)比招拍掛地價(jià)便宜，但不確定的改造周期考驗(yàn)一家企業(yè)的資金實(shí)力和專業(yè)能力。第一太平戴維斯高級(jí)董事、深圳投資部主管吳睿認(rèn)為，由于深圳土地供應(yīng)量非常小，招拍掛越來(lái)越少看，開(kāi)發(fā)商獲取土地的主要渠道為城市更新和收購(gòu)。不過(guò)，吳睿認(rèn)為，相較于耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)的城市更新，房企更傾向于收購(gòu)比較成熟的項(xiàng)目，但是現(xiàn)在成熟項(xiàng)目的價(jià)格也非常高。“無(wú)論通過(guò)哪種方式，外地房企如今要進(jìn)軍深圳都要付出高昂代價(jià)。”

　　對(duì)于外地房企而言，想進(jìn)軍深圳的土地拍賣和城市更新市場(chǎng)都“不容易”。那么，深圳市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)“擠出效應(yīng)”？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些房企會(huì)發(fā)現(xiàn)最近深圳的土地拍賣節(jié)奏較慢，城市更新的機(jī)會(huì)也比較少。說(shuō)起“擠出效應(yīng)”，部分資金或許會(huì)選擇如惠州、中山、珠海等“臨深城市”，部分房企或出現(xiàn)在這些城市拿地的心態(tài)。此外，外地房企想要進(jìn)入深圳市場(chǎng)，可以采取聯(lián)合開(kāi)發(fā)的模式，也是出于降低成本的考慮。

　　去臨深片區(qū)、去粵港澳大灣區(qū)的城市，保存實(shí)力并有朝一日“再回深圳”，或許將成為許多外地房企的選擇。