廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（下稱《方案》），明確提出積極支持租賃住房方式，加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系，并鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)，催生新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極；規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，夯實(shí)經(jīng)濟(jì)社會(huì)長(zhǎng)久向好發(fā)展的住房基礎(chǔ)?！斗桨浮烦雠_(tái)后立即引發(fā)熱議。

記者注意到，《方案》提出，允許將商業(yè)用房按規(guī)定改造成租賃住房，并規(guī)定調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。眾所周知，今年“3·30”嚴(yán)控政策對(duì)于商服類項(xiàng)目的銷售作出了嚴(yán)格的規(guī)定，廣州商住類公寓的銷售量也遭遇大幅下降?，F(xiàn)在新的政策允許“商改租”，會(huì)讓公寓市場(chǎng)迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)嗎？

“商改租”尚無(wú)配套政策

允許“商改租”的條款出現(xiàn)在《方案》具體措施部分的第二大類“增加租賃住房供應(yīng)，滿足新增住房需求”之中?！斗桨浮诽岢鲈试S將商業(yè)用房等按規(guī)定改造成租賃住房。經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)改建后的住房，其土地使用年限不變，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。公安消防等有關(guān)職能部門按照改建后的實(shí)際使用性質(zhì)進(jìn)行審批驗(yàn)收。此外，改建后的租賃住房，不得銷售。

《方案》指出，允許“商改租”的規(guī)定，由市國(guó)土規(guī)劃委、公安局、發(fā)展改革委牽頭，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、城管委、環(huán)保局、廣州供電局、市自來(lái)水公司、廣州燃?xì)饧瘓F(tuán)公司配合。

事實(shí)上，去年6月就已發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，強(qiáng)調(diào)商業(yè)用房改建后可作為租賃住房。因此廣州此次出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，事實(shí)上也是“商改租”在廣州本土的正式落地。

不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，廣州《方案》中關(guān)于“商改租”的政策目前還沒(méi)有相應(yīng)配套政策的支撐。例如商業(yè)用房改造成租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)、審批手續(xù)、目前已建商服類物業(yè)和已經(jīng)售出的商服物業(yè)如何改租等問(wèn)題均未具體說(shuō)明。相關(guān)配套政策與細(xì)則尚待進(jìn)一步制定。

廣州商業(yè)類庫(kù)存積壓嚴(yán)重

上半年國(guó)內(nèi)城市紛紛出臺(tái)樓市嚴(yán)控政策。廣州“3·30”新政便提出，一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)也只能出售給法人單位。這一規(guī)定出臺(tái)后，被不少買家視為住宅“替代品”的公寓成交量遭遇大幅下降。

根據(jù)克而瑞披露的成交數(shù)據(jù)顯示，在限制商服類買賣新政出臺(tái)前的3月，廣州一手公寓還賣出了6199套，但到了4月就迅速下滑至1415套，5月則僅賣出567套，尚不及3月時(shí)的十分之一。

與住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存一直保持著高位運(yùn)行。根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，從庫(kù)存套數(shù)來(lái)看，2015年6月商服類物業(yè)庫(kù)存39649套，2016年6月為41032套，同比增加了3.5%，2017年的6月為54040套，同比增加了31.7%。

從去化周期來(lái)看，如果按照近12個(gè)月的平均成交量來(lái)看，近三年除了“3·30”新政發(fā)布的今年3月，去化周期降至19個(gè)月外，其他月份的去化周期均超過(guò)20個(gè)月。而“3·30”新政出臺(tái)后，廣州的商服類物業(yè)庫(kù)存去化周期已經(jīng)達(dá)到22.8個(gè)月，去化情況也不容樂(lè)觀。

以通常被人們視作住宅“替代品”的酒店式公寓為例，本來(lái)今年3月32.2萬(wàn)平方米的成交面積刷新了公寓銷量最高紀(jì)錄，但新政出臺(tái)后便立即轉(zhuǎn)入供過(guò)于求，供求比達(dá)到7.99。目前廣州酒店式公寓的庫(kù)存為22121套，面積為117.6萬(wàn)平方米，但如果按照最近三個(gè)月的成交量來(lái)計(jì)算，去化周期則高達(dá)28個(gè)月。

市場(chǎng)會(huì)否迎來(lái)轉(zhuǎn)機(jī)？

嚴(yán)控新政后，廣州樓市成交始終處于低迷狀態(tài)，相比住宅市場(chǎng)，商服類市場(chǎng)的成交更顯低迷。對(duì)于銷售商服類物業(yè)的房企，允許“商改租”也等于是讓開(kāi)發(fā)商在現(xiàn)行政策下，多了一個(gè)新的選擇。那么，廣州商服類項(xiàng)目市場(chǎng)會(huì)否迎來(lái)新的轉(zhuǎn)機(jī)？

對(duì)此，廣東省房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)韓世同認(rèn)為，允許“商改租”可看作對(duì)此前商服類物業(yè)相關(guān)調(diào)控政策的調(diào)整，但本質(zhì)上對(duì)于個(gè)人的商服類公寓銷售沒(méi)有影響。

“因?yàn)槟壳安粶?zhǔn)銷售的局面沒(méi)有改變，而商住類公寓本身在出租上沒(méi)有任何限制”，韓世同在接受記者采訪時(shí)表示，短期內(nèi)庫(kù)存和銷量或許不會(huì)有很大的變動(dòng)，但買家心理層面的影響因素仍然存在。

克而瑞首席分析師肖文曉則認(rèn)為，允許商業(yè)用房改建為租賃住房，對(duì)于完善“購(gòu)租并舉”的住房制度具有重要的意義。

“考慮到新增土地的稀缺性和供應(yīng)難度，適當(dāng)?shù)貙⒉糠謳?kù)存商業(yè)用房轉(zhuǎn)為租賃住房，對(duì)于優(yōu)化土地資源和存量資源配置具有重要作用。肖文曉還表示，這么做一方面可以集約土地資源利用效率，一方面可以為商服市場(chǎng)去庫(kù)存，可謂一舉兩得。

廣州允許“商改租”具有表率意義

其實(shí)，今年初廣東就曾出臺(tái)《廣東省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見(jiàn)》，允許將在建、建成、庫(kù)存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變。

“廣州出臺(tái)相關(guān)意見(jiàn)，對(duì)于廣東其他城市具有表率意義”，肖文曉認(rèn)為，廣州此番出臺(tái)的《方案》將成其他城市落實(shí)“商改租”的重要樣板。

而對(duì)于落實(shí)商改租后廣州租賃市場(chǎng)價(jià)格會(huì)否產(chǎn)生變化，肖文曉表示，目前暫時(shí)無(wú)法判斷租金是一定漲或是一定跌，“現(xiàn)在供應(yīng)多少?zèng)]有定論，所以無(wú)法判定將來(lái)的市場(chǎng)是供大于求還是供不應(yīng)求，但是增加供應(yīng)對(duì)于租客來(lái)講肯定是福音，選擇面廣了，房東漲租的可能性就小了。”

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