作為深圳產業(yè)大區(qū)，近年來，寶安加快轉型升級的步伐，逐步形成了以新一代信息技術、機器人、智能可穿戴設備、高端裝備制造為代表的現代產業(yè)集群。

但是，和深圳其他區(qū)的情況一樣，高速發(fā)展30多年后，土地問題已成為寶安區(qū)再次實現跨越式發(fā)展面臨的主要瓶頸之一。隨著寶安產業(yè)轉型升級持續(xù)加速，越來越多的百億甚至千億級大企業(yè)將落戶寶安，其中有半數左右提出了用地需求。

為保護工業(yè)用地，拓展產業(yè)發(fā)展空間，2016年7月，寶安區(qū)在全國率先推出《深圳市寶安區(qū)工業(yè)控制線管理辦法（試行）》（以下簡稱《管理辦法》），首創(chuàng)“工業(yè)紅線”和“工業(yè)藍線”，以“兩線”為基準，寶安劃定不少于70平方公里的工業(yè)控制線，以嚴肅的法規(guī)形式為區(qū)域產業(yè)長遠發(fā)展所必需的空間結構豎起一道“制度保護”屏障。

如今，《管理辦法》已實施一年。寶安的工業(yè)用地保護情況如何？社會各界對此有何看法？日前，寶安區(qū)人大組織部分市、區(qū)人大代表、財經工委委員開展工業(yè)用地保護專題視察。記者了解到，一年來，寶安根據《管理辦法》，已初步劃定了80.51平方公里的業(yè)區(qū)塊線，摸索出了工業(yè)用地保護的“大族模式”“工業(yè)上樓模式”等。同時，人大代表提出，寶安要加大學習發(fā)達國家和地區(qū)“工改工”的做法，嚴防死守工業(yè)控制線“有名無實”。

背景

舊改項目中，“工改工”項目不足四成

寶安區(qū)委書記黃敏曾多次強調，沒有產業(yè)就沒有寶安的未來，寶安的發(fā)展路徑一定是產業(yè)產業(yè)再產業(yè)。

寶安是以工業(yè)發(fā)展起家的。因為“三來一補”率先布局，寶安區(qū)一度被譽為“世界工廠”，工業(yè)廠房、工業(yè)園區(qū)在寶安遍地開花，為當時的經濟發(fā)展作出了不可磨滅的貢獻。

近年來，寶安不斷引進培育新興產業(yè)，從傳統的代工制造工業(yè)大區(qū)變身成為以高端智造為導向的高新產業(yè)大區(qū)，形成了以新一代信息技術、機器人、智能可穿戴設備、高端裝備制造為代表的現代產業(yè)集群，新興戰(zhàn)略性企業(yè)對土地的需求日益強烈。

但是，由于“三來一補”時代的工業(yè)用地缺乏合理的規(guī)劃引導，業(yè)態(tài)亂、產值低，各園區(qū)發(fā)展良莠不齊，加劇了寶安土地空間資源緊張，制約了產業(yè)發(fā)展與轉型升級。

另一方面，近年來，隨著土地價格快速上漲，高地價助推高房價、高房租，部分工業(yè)園區(qū)業(yè)主“舊改”意愿日趨增強。然而，由于制造業(yè)的利潤相對較薄，導致“舊改”項目中“工改工”的比例偏低，“工改商”“工改居”項目占了更大的比重。

數據顯示，“十二五”期間，寶安舊工業(yè)區(qū)改造項目共76個，用地面積475萬平方米，其中“工改工”項目27個，僅占項目總數的35.5%，用地面積171.3萬平方米，僅占總用地面積的36%，即使在“工改工”項目中，也只有一個項目是真正的“工改工”，占地不到4萬平方米，其余26個項目都是由M1（普通工業(yè)用地）改為M0（新型產業(yè)用地），產業(yè)用地空間減少趨勢明顯。

在此背景下，2016年7月，寶安在全國率先推出《管理辦法》，在全國首創(chuàng)“工業(yè)紅線”和“工業(yè)藍線”，以期更好地保護產業(yè)發(fā)展空間。其中，紅線是保障寶安產業(yè)長遠發(fā)展而劃定的工業(yè)用地底線，藍線是保障寶安工業(yè)用地總規(guī)模而劃定的可穩(wěn)步轉型的工業(yè)用地引導線。以“兩線”為基準，寶安劃定不少于70平方公里的工業(yè)控制線，實現對符合區(qū)域經濟發(fā)展要求的產業(yè)企業(yè)土地的有效精準供應，補齊土地資源緊缺“短板”、降低企業(yè)營商成本，有序引導產業(yè)轉型升級，從而增強產業(yè)發(fā)展的后勁和可持續(xù)性，防止產業(yè)空心化。

進程

劃定“產業(yè)保護區(qū)”后需加強執(zhí)行和監(jiān)督

《管理方法》出臺后，寶安迅速行動，組織專門力量，摸清產業(yè)空間分布現狀，將制造業(yè)基礎好、集中連片、優(yōu)質企業(yè)聚集、符合城市規(guī)劃的產業(yè)園區(qū)劃入線內管理，保護制造業(yè)發(fā)展空間。

經過摸底、審定、優(yōu)化，2017年3月，最終劃定總規(guī)模80.51平方公里的寶安區(qū)工業(yè)區(qū)塊線，其中一級區(qū)塊線67.98平方公里，二級區(qū)塊線12.53平方公里；一級區(qū)塊線內規(guī)劃工業(yè)用地（含發(fā)展備用地）46.98平方公里，二級區(qū)塊線內現狀工業(yè)用地8.87平方公里。

為規(guī)范城市更新“工改工”項目，減少M1變更為M0的“工改工”，切實保護用于生產制造的工業(yè)用地，寶安區(qū)還成立了“產業(yè)發(fā)展專業(yè)委員會”，主要負責審定工業(yè)控制線內的城市更新項目、就城市更新中涉及的產業(yè)配置進行研究確定等工作。

據統計，目前寶安區(qū)有15個計劃城市更新項目涉及工業(yè)控制線，其中位于一級區(qū)塊線（工業(yè)紅線）范圍內的項目13個，位于二級區(qū)塊線（工業(yè)藍線）范圍內的項目有2個。

“保護工業(yè)工地關鍵是執(zhí)行和監(jiān)督，在統籌管理方面，要防止片區(qū)統籌主體有名無實、防止統籌主體內部個案更新項目的碎片化。”視察中，人大代表李泉生提出，提出規(guī)劃是好的，更重要的則是接下來的執(zhí)行和監(jiān)督，這些才是確保工業(yè)控制線能否落到實處的關鍵。他同時表示，寶安有大批產業(yè)園區(qū)，目前存在的問題不是產業(yè)載體缺少，而是政府和國企控制、主導的產業(yè)載體少，因此政府部門要重視起來，加強引導。在規(guī)劃過程中，也要考慮政策落地實施的可能性，預估到實施中可能遇到的困難，有針對性地制定解決方法。

人大代表鄔洪建議，采取產業(yè)集聚等方式提高現有工業(yè)空間的使用效率，合理布局工業(yè)園區(qū)，把工業(yè)園區(qū)的研發(fā)、生產、辦公、生活統籌考慮；加強監(jiān)管力度，防止有些企業(yè)變相搞房地產；鑒于目前城市更新完成后，各項費用都大幅提高的現狀，建議政府出臺相關政策降低工業(yè)用地開發(fā)、工廠建設成本、用人成本以及其它配套的成本。

寶安區(qū)人大常委會主任張志彪表示，保護好工業(yè)用地，是推動寶安制造業(yè)加快發(fā)展的必要條件，區(qū)政府要嚴格落實、令行禁止，嚴格按照政府規(guī)章的剛性要求保留寶安工業(yè)用地底線，力保實體經濟發(fā)展空間。同時要不斷創(chuàng)新和推廣工業(yè)用地供給模式，加大對產業(yè)集群的規(guī)劃和扶持力度，建立產業(yè)空間供需對接的信息平臺，打造節(jié)約集約用地的寶安模式。

■代表建言

政府要科學運用政策指揮棒，想要鼓勵企業(yè)建設M1廠房、增加產業(yè)空間，在政策制定上就要讓M1項目的獲利空間大于M0，而不是剛好相反；政府要嚴格執(zhí)行工業(yè)控制線管理辦法，守住底線。要認真研究分析M0和M1之間恰當的比例，拿出一個實施細則，要實實在在地推動M1廠區(qū)、園區(qū)建設；要向德國、新加坡等發(fā)達國家學習扶持產業(yè)的措施做法。

——寶安區(qū)六屆人大常委會副主任趙俊平

建議相關部門牽頭，對整個寶安區(qū)可以“工改工”的工業(yè)用地進行摸底調查，形成“工改工”的全盤布局，每個街道形成一個特色和產業(yè)群落，以龍頭產業(yè)為引領，形成產業(yè)上下游的黏合；盡量減少M1項目的審批環(huán)節(jié)，通力合作，各司其職，提高審批效率；學習發(fā)達國家和地區(qū)“工改工”的方案和方法，采用國際視野、國際方法來做，少走彎路，并結合實際走出具有中國特色的“工改工”道路。

——寶永會計師事務所所長廖睦群

當前深圳M0已出現較高空置率，這是一個警示信號，要立即采取應對措施，暫緩工改M0審批，加快工改M1審批；加強對城市更新及“工改工”的規(guī)劃統籌，使布局更科學更合理、建設更有序；科學推廣工業(yè)上樓、臻鼎和大族等模式，節(jié)約集約工業(yè)用地，發(fā)揮單位用地最大綜合效益。

——寶安區(qū)人大常委會財政經濟工作委員會主任朱北平

工業(yè)用地保護速度要加快，要與房地產開發(fā)搶時間、搶空間；突出剛性約束，出臺對“工改工”項目層高、強度、面積的強制性規(guī)定，真正保護好工業(yè)用地，保護好實體經濟。

——深圳農商行寶安支行行長王衛(wèi)華

■工業(yè)用地新模式

連片城市更新的大族激光模式

2016年6月30日，寶安區(qū)政府與大族激光科技產業(yè)集團股份有限公司簽訂戰(zhàn)略合作框架協議，雙方將聯手共建百億級激光智能制造產業(yè)集群。

得知大族激光對產業(yè)空間的需求后，寶安區(qū)委、區(qū)政府迅速行動，在福永街道重慶路一帶物色了一塊10萬平方米的產業(yè)用地，其中包括2萬平方米空地和8萬平方米舊工業(yè)廠房。寶安根據大族的企業(yè)現狀和需求，有針對性地進行土地整備和統籌協調，以“帶產業(yè)項目”掛牌的方式將原有工業(yè)用地出讓給大族激光，最終確定除1萬平方米作為城市配套外，另外9萬平方米用于引進大族激光。

在挖掘資源滿足大族激光產業(yè)空間需求的同時，寶安區(qū)按照“先進制造空間+行政研發(fā)空間+生活配套空間+產業(yè)服務中心”的模式，推行產業(yè)片區(qū)統籌發(fā)展、連片土地城市有機更新等一系列措施，促進空間、產業(yè)和生活配套均衡發(fā)展，將大族激光產業(yè)基地打造成為寶安產業(yè)名城之下產城共融的標桿。

“工業(yè)上樓”模式

在產業(yè)園區(qū)轉型過程中，沙井全至科技創(chuàng)新園創(chuàng)造了“工業(yè)上樓”模式：全至科技創(chuàng)新園提出750kg荷載和4.5米層高的要求；大廈內設有高速客梯和大型貨梯、大型全天候卸貨平臺；每個辦公間都預裝了通訊信號放大器等。這些設置使得樓內的任何空間設置和硬件裝配都可以適應企業(yè)批量生產的需要，10樓以上照樣可以開工生產，全面滿足了科技型制造企業(yè)的需求，讓“摩天大樓里機器響動”成為現實，大大提升了工業(yè)廠房的利用效率。

除了高端廠房外，全至科技創(chuàng)新園還具備現代創(chuàng)新園區(qū)所要求的一切元素：商業(yè)公寓、商務會議室、產品發(fā)布廳、餐飲、商業(yè)消費等配套設施一應俱全，實現研發(fā)、生產、生活無邊界融合。目前，園區(qū)已集聚高端人才1200多人，入駐科技型企業(yè)116家，其中59家為國家級高新技術企業(yè)。