《2017年深圳中原上半年總結(jié)報(bào)告》，整整75頁(yè)，對(duì)深圳樓市上半年進(jìn)行了詳細(xì)的總結(jié)，數(shù)據(jù)翔實(shí)。

淘哥覺(jué)得，如果你想買房，無(wú)論自住或投資，掌握數(shù)據(jù)，了解供求關(guān)系是基礎(chǔ)。

因此淘哥節(jié)選了部分重要內(nèi)容，加點(diǎn)個(gè)人解讀，奉獻(xiàn)給各位朋友。

最值得注意的在第三點(diǎn)：深圳新房庫(kù)存量降低到了323萬(wàn)的警戒水位，這已經(jīng)是2015年以來(lái)的低位，靜態(tài)分析的話，按照6月份的成交量，只需要11個(gè)來(lái)月即可全部賣光。

01

新房成交量29.2萬(wàn)

逐步走出冰封期

成交價(jià)格就不說(shuō)了，官方數(shù)據(jù)是九連跌，淘哥重點(diǎn)談?wù)劤山涣俊?/p>

要點(diǎn)在于：3月份至今，新房成交量是逐月上升的，6月份已經(jīng)到了29.2萬(wàn)平的成交水平，這基本與2016年11月，也就是1004新政后的第二個(gè)月成交量持平。

淘哥再講幾個(gè)數(shù)據(jù)了，讓大家對(duì)29.2萬(wàn)的水平更有感性認(rèn)識(shí)。

1、2016年，深圳新房成交的月平均量是34.8萬(wàn)平米。注意，這是3月份和10月份、上下半年都有一次強(qiáng)力調(diào)控后的數(shù)據(jù)。

2、2015年，新房成交的月平均數(shù)是55.5萬(wàn)平。這就不用多說(shuō)，火熱瘋狂的一年。

3、2014年，是深圳樓市的一個(gè)低谷期，新房月平均成交量是33.58萬(wàn)平米。2013年的數(shù)據(jù)可能更接近平穩(wěn)期，比2014年高10%左右，大概36.83萬(wàn)平米。

也就是說(shuō)，雖然說(shuō)深圳樓市的新房成交量有所恢復(fù)，其實(shí)連火熱的邊都談不上（2015年的55.5），也遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上進(jìn)入正常區(qū)間（2013年的36.8），甚至連低谷期還差15%（2014年的33.58）。

目前的新房市場(chǎng)，只能說(shuō)逐步從冰封期走出來(lái)，冰封期就是今年2月3月，月成交量竟然只有8萬(wàn)平！

這就是深圳新房市場(chǎng)整體的成交狀況。淘哥覺(jué)得造成這種狀況有兩大因素，一是上半年推盤(pán)量極少，掰著手指頭數(shù)一數(shù)就知道，基本沒(méi)多少新盤(pán)發(fā)售。二是市場(chǎng)確實(shí)也存在觀望情緒，開(kāi)盤(pán)銷售率下滑明顯。

02

二手成交表明：

樓市熱度接近正常

再來(lái)談?wù)劧质袌?chǎng)，二手其實(shí)很重要，因?yàn)槠淞績(jī)r(jià)更真實(shí)的反應(yīng)了市場(chǎng)狀況。幾個(gè)值得注意的點(diǎn)：

1、房?jī)r(jià)走勢(shì)平穩(wěn)，均價(jià)56156元，基本維持去年水平。新房不許漲，會(huì)壓制二手的漲幅。還有些原因，見(jiàn)中原圖片。

2、上半年二手房成交2.9萬(wàn)套，248萬(wàn)平米。

這個(gè)套數(shù)和面積，只相當(dāng)于去年全年的3成。

同比去年上半年，成交套數(shù)減少51%，腰斬。

環(huán)比去年下半年，依然下降21%。去年10月份可是出臺(tái)了史上最嚴(yán)調(diào)控。

3、二手住宅上半年的套均成交總價(jià)是493萬(wàn)，總價(jià)中位數(shù)是354萬(wàn)。這兩個(gè)水平都比去年要高，購(gòu)房者對(duì)面積選擇偏大了。

4、分月來(lái)看，2月份最低只有2240套，創(chuàng)下2012年2月之后的新低。

3-5月，新房有一波小高潮，帶動(dòng)二手成交量上升，5月后無(wú)新熱點(diǎn)，二手又有降溫態(tài)勢(shì)。目前月成交量是6343套，日均211套。

在淘哥印象中，

2015年深圳樓市火熱的時(shí)候，月均成交量能沖擊11800套。

2016年火熱后的慣性上揚(yáng)期，月均成交大概是8800套。

2014年市場(chǎng)低谷期，月均成交大概5500套。

2013年，相對(duì)正常的年份，月均成交大概7800套。

這樣看來(lái)，目前月均6343套的水平，已經(jīng)比2014年還要好，處于正常偏低的區(qū)間，比低谷期又要好點(diǎn)。

從這個(gè)數(shù)據(jù)也可以看出來(lái)，二手房代表的真實(shí)的深圳樓市，比新房數(shù)據(jù)體現(xiàn)出來(lái)的，更溫暖一些?？梢哉f(shuō)已經(jīng)走出低谷了。當(dāng)然，距離高峰還有一倍差距。

如果有中介打電話給你，說(shuō)最近二手房賣得不錯(cuò)，他應(yīng)該沒(méi)有騙你。

03

預(yù)警：新房存量降至警戒水位

淘哥剛剛分析了兩個(gè)領(lǐng)域的重要數(shù)據(jù)：新房數(shù)據(jù)表明，樓市成交似乎剛走出冰封。但二手?jǐn)?shù)據(jù)表明，樓市熱度其實(shí)已經(jīng)邁出低谷，比2014年都要好，快接近正常了。

未來(lái)深圳樓市會(huì)如何發(fā)展？有個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)透露了秘密！

淘哥發(fā)現(xiàn)一個(gè)值得關(guān)注的重要信號(hào)——新房庫(kù)存還在進(jìn)一步下滑！

看到?jīng)]有，到了6月份，深圳新房庫(kù)存僅僅323萬(wàn)平米，處于2015年以來(lái)的低位。甚至比2015年這一輪深圳樓市大牛市，啟動(dòng)前的2014年上半年，還要低！

淘哥覺(jué)得這是一個(gè)非常低的水平，靜態(tài)的看，按照目前6月份29.2萬(wàn)的成交量，11個(gè)月也就賣光了。如果恢復(fù)到2013年時(shí)每月36.8萬(wàn)的正常水平，9個(gè)月不到也就賣光了。

這其實(shí)顯示在成交低迷的外表下，隱藏的是深圳樓市依舊處于供不應(yīng)求的緊張區(qū)間，而且越來(lái)越緊張。

這至少預(yù)示兩點(diǎn)，其一、深圳樓市后市價(jià)格上漲的壓力持續(xù)存在。其二、包括限購(gòu)限貸在內(nèi)的調(diào)控政策，不可能放松。

中原也預(yù)測(cè)：預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月，新房供應(yīng)不會(huì)有很大增長(zhǎng)，庫(kù)存量會(huì)進(jìn)一步下滑。

庫(kù)存繼續(xù)下滑的話，后果真的很嚴(yán)重。這里，淘哥只能說(shuō)，強(qiáng)力的調(diào)控在穩(wěn)定房?jī)r(jià)同時(shí)，減少了供應(yīng)，需求卻慢慢在積累和恢復(fù)，這預(yù)示著未來(lái)供需矛盾的劇烈。

隨著需求的復(fù)蘇，淘哥覺(jué)得，要扭轉(zhuǎn)這種局面，必須盡快增大深圳樓市供應(yīng)?。?！

否則，淘哥的忠告是：該買的還是買吧。淘哥只能幫你到這里了。

還有很多干貨，限于篇幅，淘哥就沒(méi)有一一解讀了，放一張中原的預(yù)測(cè)吧，

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目前年費(fèi)1200，還剩下最后50多名額，之后將恢復(fù)到1588元每年。