在樓市限購政策的影響下，今年上半年東莞住宅成交步入下行通道，供需同比下滑五六成，成交均價約16219元/平方米，同比漲30%，漲幅較去年同期略有縮小，出現(xiàn)滯漲，但仍然處于高位。

成交：

步入下行軌道

供需大幅萎縮五六成

合富大數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年東莞新建商品住房供應(yīng)面積約207萬平方米，處于過去11年以來最低谷水平，同比減少48%；簽約面積約231萬平方米，同比大幅減少56%，創(chuàng)過去3年最低，處于2012年和2014年同期水平。

不過，房價仍處于高位，漲幅略有回落。合富大數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年東莞新建商品住房簽約均價16219元/平方米，同比漲30%，較去年同期的32%漲幅略有回落。

“限購”成樓市分水嶺

“限購”成為東莞樓市的“分水嶺”。合富大數(shù)據(jù)顯示，自2016年10月7日東莞首次啟動樓市限購后，住宅成交量步入下行軌道，創(chuàng)下連續(xù)5個月下滑紀(jì)錄，房價則在限購后整體處于滯漲狀態(tài)，圍繞在16500元/平方米上下波動。

3月份，東莞樓市出現(xiàn)量價呈回升跡象，觸發(fā)限購政策加碼。“4·10新政”出臺，限購升級，東莞住宅成交量直接跌入低谷。合富大數(shù)據(jù)顯示，“4·10新政”出臺前，東莞每周住宅成交量平穩(wěn)約1300套/周（22萬平方米），升級后，則回落至700套/周左右（13萬平方米），下滑幅度達46%，萎縮接近五成。

6月供應(yīng)量大增 成交仍降四成

6月開始進入年中沖刺階段，樓盤供應(yīng)量大增，但受到人氣低迷影響，成交量仍然同比下滑四成多。東莞中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年6月東莞住宅供應(yīng)51.80萬平方米，成交50.18萬平方米，供需環(huán)比5月均大幅上升34%左右，碧桂園、萬科、綠地、融創(chuàng)、時代、恒大等品牌房企大力推貨沖刺年中業(yè)績是主因。但6月住宅成交面積同比依然大幅下降42%，反映出受政策影響持續(xù)抑制成交，大部分項目成交依然低迷。

根據(jù)東莞中原監(jiān)控的來訪數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年東莞樓市來訪量同比去年同期大幅暴跌，整體跌幅達40%。

區(qū)域：

區(qū)域房價形成“四梯隊”

“4·10新政”后，東莞房價在1.65萬元/平方米上下小幅波動，整體保持平穩(wěn)。合富研究院認(rèn)為，2017年上半年東莞新建住房簽約均價分布特征為“自南向北、自里向外”，房價由高向低，形成四個梯隊。第一梯隊是臨深片區(qū)，主流房價在2萬元/平方米以上；第二梯隊是主城區(qū)及松湖北片區(qū)，主流房價在1.5萬~2萬元/平方米之間；第三梯隊是臨廣（水鄉(xiāng)）片區(qū)，主流房價1萬~1.5萬元/平方米；第四梯隊臨惠片區(qū)，主流房價1萬元/平方米上下。

東莞中原也介紹，從各區(qū)域住宅成交均價情況來看，上半年東莞成交均價在2萬元/平方米以上的鎮(zhèn)區(qū)有5個，1.5萬~2萬元/平方米的鎮(zhèn)區(qū)有10個，1萬~1.5萬元/平方米的鎮(zhèn)區(qū)有14個，僅橋頭等3個鎮(zhèn)區(qū)房價依舊在萬元以下，而在去年同期，東莞均價萬元以上的鎮(zhèn)區(qū)僅18個，目前東莞房價已經(jīng)進入“萬元”時代。

東南臨深片區(qū)成交量下跌最快

從近期成交情況來看，第三梯隊的臨廣（水鄉(xiāng)）片區(qū)由于價格相對較低，靠近主城區(qū)承接主城區(qū)購買力，同時具備規(guī)劃、交通利好等因素，成交量出現(xiàn)大幅上漲，逆襲成交火熱；而房價較高、主要依靠深圳客的臨深片區(qū)則受到“4·10新政”影響，成交下挫最為嚴(yán)重。

東莞中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，東莞各大片區(qū)的住宅網(wǎng)簽面積同比均出現(xiàn)大幅下跌，降幅區(qū)間為38%~63%。其中東南臨深片區(qū)住宅簽約面積同比下降最多，高達63%。

開發(fā)商：

前十占一半市場份額

今年上半年，碧桂園首次成為東莞商品房銷售金額冠軍，暫時跑贏長期以來占據(jù)榜首的萬科地產(chǎn)。值得注意的是，萬科、碧桂園兩家房企市場份額占比近四成，前十名占據(jù)超過全市一半的市場份額，成交高度集中在少數(shù)開發(fā)商的樓盤，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，東莞樓市進入“寡頭時代”。

東莞中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年商品房銷售金額前十名開發(fā)商分別是：碧桂園、萬科、廣東瓏遠、光大、金地、和記黃埔、嘉宏地產(chǎn)、新世紀(jì)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、萬達集團。其中外來品牌房企占6席，東莞本土房企占4席。從市場份額來看，開發(fā)商前十名占比達56.3%，其他開發(fā)商占比僅43.7%，未來市場的份額將越來越向品牌房企集中，小開發(fā)商的生存空間越來越小。

從實際市場來看，近期市場上推貨的樓盤也以萬科、碧桂園、保利、恒大、陽光城等品牌開發(fā)商為主。合富研究院認(rèn)為，東莞樓市“寡頭”現(xiàn)象越來越嚴(yán)重，萬科和碧桂園兩家房企占據(jù)市場近四成份額。

外來房企與本土房企差距拉大

不過，值得注意的是，2017年上半年前十房企，約八家業(yè)績同比下滑，幅度普遍在四成以上。東莞中原研究部也介紹，受整體市場環(huán)境影響，2017年上半年，東莞成交金額1億元以上房企數(shù)量僅為74個，同比減少28個，其中成交金額10億元以上房企僅為7個，不足同期的一半。

與此同時，外來品牌房企與本土房企之間的差距也在拉大。東莞中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年外來房企商品房總簽約金額351.4億元，同比下滑6.74%，而本土房企商品房總簽約量僅170.6億元，同比大幅下滑54.82%。從市場份額占比來看，外來房企市場份額高達67.3%，是本土房企市場份額的兩倍有余。

東莞中原分析，今年上半年，本土房企商品房供應(yīng)量明顯不如外來房企，僅為外來房企供應(yīng)量的三分之一，而在與2016年上半年的對比中，供應(yīng)量更是不足2016年同期的30%。在新政頻出、銀根收緊的2017年上半年，本土房企大多采取觀望態(tài)勢，出貨較為謹(jǐn)慎，與此相對，外來房企憑借其自身雄厚的資本優(yōu)勢，不斷搶占市場。

業(yè)內(nèi)人士：下半年回歸“消費自住”

東莞中原認(rèn)為，政策收緊、信貸收縮、股市回升等疊加因素影響，下半年樓市環(huán)境不容樂觀。開發(fā)商在銷售目標(biāo)的壓力之下，以價換量將成為市場主流。隨著深圳客退潮后，東莞樓市由過去兩年的“投資主導(dǎo)市場”回歸至“消費自住市場”。投資熱漸退后，前期漲幅過大的區(qū)域價格有調(diào)整空間。

長遠來看，東莞房地產(chǎn)將進入高位滯漲的調(diào)整周期。東莞中原研究部表示，隨著東莞進入高地價、高房價的時代，行業(yè)的利潤空間擠壓，房價上漲的空間也有限。在土地供應(yīng)緊缺的環(huán)境下，三舊改造將逐漸成為開發(fā)商獲取土地的主流方式。

此外，由于開發(fā)商進入門檻難度加大，行業(yè)洗牌趨勢延續(xù)。合作并購趨勢依舊，品牌房企的集中度越來越高，留給中小企業(yè)的空間也將越來越小。東莞中原研究部表示，東莞房價高位風(fēng)險，與本地購買力的嚴(yán)重脫節(jié)，預(yù)計在未來兩三年內(nèi)仍然持續(xù)，東莞房地產(chǎn)將進入高位滯漲的調(diào)整周期。