上海市規(guī)劃和國(guó)土資源局掛出位于浦東新區(qū)和嘉定區(qū)的2宗地塊，土地用途均為租賃住房，要求未來(lái)僅用于出租，不得出售。上海首推租賃住房性質(zhì)的地塊，不僅是地塊所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合的要求，更是對(duì)中央支持租賃住房建設(shè)政策的響應(yīng)。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，未來(lái)租售并舉將是房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)所趨，亦是建立長(zhǎng)效機(jī)制的有機(jī)組成部分，未來(lái)會(huì)有更多城市陸續(xù)跟進(jìn)。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，物業(yè)的綜合運(yùn)營(yíng)能力和靈活利用各種金融工具的資本運(yùn)作能力，是其必須練就的新技能。
符合所在區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)要求
公告顯示，浦東新區(qū)地塊為張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊，總土地面積6.5萬(wàn)平方米，保證金1.45億元。嘉定區(qū)的嘉定新城E17-1地塊，總土地面積2.85萬(wàn)平方米，保證金8480萬(wàn)元。上述2宗地塊的土地用途均為租賃住房，所建物業(yè)嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運(yùn)營(yíng)。
上海首次推出的這2塊租賃住房用地所在的區(qū)域，在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，地理位置堪稱優(yōu)越，用意更加深遠(yuǎn)。易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析認(rèn)為，選址嘉定新城意在實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)城融合，意在導(dǎo)入創(chuàng)新型企業(yè)、引入高端人才，以市場(chǎng)化租賃解決青年人才的居住問(wèn)題。而張江地塊的推出更是順理成章，根據(jù)上海市發(fā)布的《張江科學(xué)城建設(shè)規(guī)劃》（征求意見(jiàn)稿），張江科學(xué)城將會(huì)“新增住宅全部用作租賃住宅”，以此滿足科學(xué)城就業(yè)人口居住需求。
從更高層面的考量來(lái)看，租售并舉將是未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)所趨。去年6月3日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，明確提出支持租賃住房建設(shè)。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，允許將現(xiàn)有住房按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范改造后出租。
事實(shí)上，上海的這2宗地塊是全國(guó)首次出現(xiàn)土地用途為租賃的地塊。之前萬(wàn)科拿下的北京和佛山的3塊100%自持住宅地塊，并非土地性質(zhì)本身就是租賃。上海此次土地出讓，可以視作對(duì)中央支持租賃住房建設(shè)政策的響應(yīng)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制建立的重要一環(huán)，預(yù)計(jì)今后還將有更多城市陸續(xù)跟進(jìn)。
考量開(kāi)發(fā)商綜合能力
從出讓信息得知，浦東地塊的建筑面積為130014平方米，根據(jù)7.23億的起始價(jià)格來(lái)算，樓面價(jià)僅為5568元/平方米；嘉定地塊的建筑面積為71283.5平方米，根據(jù)4.24億的起始價(jià)格來(lái)算，樓面價(jià)僅為5950元/平方米。但是，地價(jià)低不代表門(mén)檻低，實(shí)際上持有型租賃住房對(duì)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)能力和資金要求更高。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，目前能夠接下租賃用地的房企并不多，更加考驗(yàn)房企的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等綜合能力。租賃物業(yè)要做到持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值，一方面租賃本身能夠產(chǎn)生租金收益和相對(duì)應(yīng)的增值收益，另一方面要通過(guò)運(yùn)營(yíng)提升物業(yè)市場(chǎng)價(jià)值，也就是價(jià)格，這些都是房企可能面臨的新問(wèn)題。“住宅銷售市場(chǎng)發(fā)展了20年，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商只會(huì)造房子、賣(mài)房子，如何運(yùn)營(yíng)持有是一項(xiàng)新技能。”
在張宏偉看來(lái)，企業(yè)融資和資本市場(chǎng)運(yùn)作的能力則更為關(guān)鍵。其一，因?yàn)槿猿诌\(yùn)營(yíng)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期的資金支持要求會(huì)比較大。其二，資金長(zhǎng)時(shí)間沉淀，物業(yè)進(jìn)入成熟階段后如要退出變現(xiàn)，就需要利用金融工具，比如REITS等各種證券化手段。
上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦則表示，發(fā)展租賃住房的“痛點(diǎn)”在于：首先，如果區(qū)域內(nèi)租賃住宅增加、可售住房減少，會(huì)造成區(qū)域內(nèi)供求緊張格局，不僅新房?jī)r(jià)格有上漲壓力，二手房也會(huì)成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。其次，當(dāng)前租房與買(mǎi)房獲得的社會(huì)權(quán)利差別很大，子女入學(xué)與住房、戶口等因素緊密捆綁，租賃市場(chǎng)發(fā)展仍需更多政策出臺(tái)保護(hù)承租人權(quán)益。