臺(tái)風(fēng)“苗柏”過(guò)境，深圳大雨傾盆。坐在辦公室的魏成安（化名）又拿出手機(jī)查看近期的樓市新聞，無(wú)意瞥到一則標(biāo)題稱(chēng)“深圳房?jī)r(jià)下半年必跌，二手房將再跌15%”的消息。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，深圳5月新房住宅成交均價(jià)54512元/平方米，環(huán)比下跌0.2%。截至目前，深圳新房均價(jià)8連跌，7個(gè)月時(shí)間房?jī)r(jià)未超過(guò)6萬(wàn)元/平方米。

不過(guò)，魏成安顯然并不相信這條消息給出的預(yù)測(cè)，“我看房幾個(gè)月了，二手房?jī)r(jià)格還是很堅(jiān)挺的，業(yè)主愿意降價(jià)拋售的并不多。我后悔在2014年深圳房?jī)r(jià)低谷的時(shí)候沒(méi)有買(mǎi)房，現(xiàn)在眼看孩子要讀書(shū)了，才想著買(mǎi)套學(xué)位房，但是價(jià)格已經(jīng)高不可攀。”

確實(shí)，與北京和上海等一線(xiàn)城市不同的是，深圳新盤(pán)價(jià)格穩(wěn)定，且二手房?jī)r(jià)格也未出現(xiàn)松動(dòng)，不過(guò)與北京、上海等一線(xiàn)城市一樣的是，樓市新政使得部分投資客撤離，因此自住客的比例出現(xiàn)大幅提高。

房企不做虧本生意

魏成安在深圳打拼快十年了，今年終于決定買(mǎi)房，為的是方便孩子上學(xué)。原本租住在福田區(qū)景田的三室二廳，今年租金也達(dá)到了8000元/月，他升職后，覺(jué)得將租金用于月供也剛剛好，加上聽(tīng)聞不少同事都選擇在龍華區(qū)或者龍崗區(qū)買(mǎi)房，他今年年初就開(kāi)始在這兩處看房。

魏成安看中了位于龍華區(qū)4號(hào)線(xiàn)龍華站附近的鴻榮源壹成中心：“即便3月全國(guó)再次大范圍調(diào)控、市場(chǎng)冷清之時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目的到訪(fǎng)量都一直保持高位。我看中的是，這個(gè)項(xiàng)目是大社區(qū)，未來(lái)有商業(yè)配套，還會(huì)建設(shè)3所幼兒園和一所九年一貫制的公立名校。附近還有地鐵站，雖然走路有些距離，但關(guān)鍵價(jià)格合適。”

事實(shí)上，鴻榮源壹成中心作為龍華區(qū)規(guī)模最大的城市更新項(xiàng)目，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)就備受矚目。2015年11月，該項(xiàng)目首次在深圳灣體育館開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在4.3萬(wàn)元/平方米至4.8萬(wàn)元/平方米。當(dāng)天到場(chǎng)人數(shù)超過(guò)6000，下午五點(diǎn)就全部售罄。2016年6月，該盤(pán)再次推售1637套房源，均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，再次全部售罄。

該項(xiàng)目去年以131億元的售價(jià)和25.7萬(wàn)平方米成交面積榮獲深圳樓盤(pán)銷(xiāo)售金額最高和面積最大兩個(gè)稱(chēng)號(hào)。去年調(diào)控至今，鴻榮源壹成中心均價(jià)穩(wěn)定在5.8萬(wàn)元/平方米，今年以來(lái)，一直穩(wěn)居深圳新房成交前十名，深圳中原數(shù)據(jù)顯示1月至5月，該項(xiàng)目已經(jīng)成交410套。

深圳中原研究中心總結(jié)該項(xiàng)目熱銷(xiāo)的原因?yàn)椋?ldquo;臨近龍華地王，大幅拉升樓盤(pán)的溢價(jià)空間；同時(shí)此次推出的戶(hù)型利用率極高，贈(zèng)送面積誘人，加之其價(jià)格合理，均價(jià)低于龍華地王的樓面價(jià)。”

作為關(guān)外片區(qū)，龍華在5年前還是一個(gè)不被看好的區(qū)域。即便2011年底從寶安區(qū)獨(dú)立出來(lái)成立新區(qū)，龍華的房?jī)r(jià)在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)也都處于洼地，近年來(lái)卻變得炙手可熱。作為深圳市未來(lái)的新城市中心，甚至有傳言稱(chēng)深圳市委將北遷至龍華。加上多宗地王的加持，龍華區(qū)的房?jī)r(jià)水漲船高，2015年4月新房成交均價(jià)還是2.6萬(wàn)元/平方米，2017年4月新房均價(jià)早已超過(guò)了5萬(wàn)元/平方米，部分樓盤(pán)價(jià)格甚至超過(guò)了7萬(wàn)元/平方米。

龍華大盤(pán)一位負(fù)責(zé)人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者直言：“龍華房?jī)r(jià)不會(huì)大降的，即便部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)略微調(diào)低，但整體上還是會(huì)保持穩(wěn)定。龍華區(qū)地王樓面價(jià)擺在這里，房企是不會(huì)做虧本生意的。”

對(duì)于深圳新房?jī)r(jià)格的走低，上述負(fù)責(zé)人則指出：“現(xiàn)在成交的大部分是剛需盤(pán)，豪宅盤(pán)難入市，這種結(jié)構(gòu)性調(diào)整下的價(jià)格，是有些失真的。一旦豪宅盤(pán)集中入市，價(jià)格立馬會(huì)拉高?，F(xiàn)在很多豪宅盤(pán)拿不到預(yù)售證，都在排隊(duì)等著，比如5月就沒(méi)有豪宅盤(pán)拿到預(yù)售證。”

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月新房住宅中，價(jià)格在4萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米之間的成交面積占比上升9.1%，8萬(wàn)元/平方米以上的成交面積占比下降5.8%。尤其是豪宅5月共成交251套，環(huán)比下降36.9%。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“深圳房?jī)r(jià)假摔的可能性較大，仔細(xì)看數(shù)據(jù)，目前重點(diǎn)樓盤(pán)價(jià)格沒(méi)有下跌，而是外圍一些剛需樓盤(pán)價(jià)格下跌。另外，政府目前限售，導(dǎo)致了高端樓盤(pán)并不好賣(mài)，而中低端樓盤(pán)熱銷(xiāo)。預(yù)計(jì)下半年政策不會(huì)松動(dòng)，對(duì)于豪宅開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，苦等半年還未拿到預(yù)售證，可能也等不了太長(zhǎng)時(shí)間，建議適當(dāng)降低價(jià)格拿到預(yù)售證。”

“目前政府要求高端、低端項(xiàng)目搭配取得預(yù)售證、搭配備案，下半年深圳房?jī)r(jià)仍然會(huì)按照上半年趨勢(shì)走，即小幅平穩(wěn)下降。下半年仍然會(huì)繼續(xù)這個(gè)措施，因此無(wú)論是純住宅還是公寓類(lèi)的高端項(xiàng)目，不會(huì)出現(xiàn)扎堆開(kāi)盤(pán)的情況。如果沒(méi)有出貨壓力，沒(méi)有人愿意賤賣(mài)產(chǎn)品的。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹指出。

二手住宅難降價(jià) 尤其學(xué)位房

不過(guò)，魏成安最后還是沒(méi)有拿下那套總價(jià)接近500萬(wàn)元的房子，而是選擇了學(xué)校更為聚集的南山區(qū)。魏成安對(duì)此并不遺憾，“也是和家人商量了很久才做的決定，不一定要買(mǎi)新房，有500萬(wàn)元的預(yù)算也是可以在關(guān)內(nèi)找到一些合適的小兩房。”

魏成安剛剛看中了南山區(qū)南頭片區(qū)麒麟花園一套均價(jià)在7.8萬(wàn)元/平方米的學(xué)位房，帶南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校麒麟小學(xué)部的學(xué)位。但是總價(jià)超過(guò)500萬(wàn)元，令魏成安不能完全承受。而另一套同樣位于南山區(qū)大新地鐵站附近的小兩房，帶有前海小學(xué)的學(xué)位，價(jià)格剛過(guò)470萬(wàn)元，接近魏成安原本的預(yù)算。

“南山實(shí)驗(yàn)學(xué)校屬于南山區(qū)的重點(diǎn)學(xué)校，我們也在考慮，是選擇價(jià)格還是咬咬牙借點(diǎn)錢(qián)買(mǎi)名校房。我很擔(dān)心深圳房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)再漲，雖然樓市調(diào)控，但是要讓房主點(diǎn)頭降價(jià)是十分難的事情。”魏成安頗為苦惱。

像魏成安這樣為了學(xué)位房奔波的家長(zhǎng)還有很多。根據(jù)深圳市教育局公開(kāi)數(shù)據(jù)，今年深圳市公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口達(dá)到4.63萬(wàn)個(gè)，2018年公辦小學(xué)小一學(xué)位缺口將達(dá)到6.1萬(wàn)個(gè)，目前基本上是2~3個(gè)孩子搶一個(gè)學(xué)位。

這也令今年深圳學(xué)位房一直處在高溫不降，尤其是今年3月，即深圳學(xué)位房成交旺季，學(xué)生家長(zhǎng)都趕在這個(gè)時(shí)間完成交易。彼時(shí)，不少傳統(tǒng)學(xué)位區(qū)域的成交量猛增。像香蜜湖豪宅片區(qū)，一套2200萬(wàn)元的帶荔園外國(guó)語(yǔ)學(xué)校學(xué)位的房源，放出來(lái)兩小時(shí)就被拿下。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者隨后也聯(lián)系了那位麒麟花園業(yè)主，他表示：“不要說(shuō)房子本身帶學(xué)位，就是不帶學(xué)位，我也不會(huì)為了急著賣(mài)出去就降價(jià)?，F(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)只是調(diào)控中，真正要買(mǎi)房的還是大有人在，尤其是學(xué)位房，現(xiàn)在‘二孩’政策放開(kāi)，家長(zhǎng)為了孩子將來(lái)學(xué)習(xí)，肯定要換合適的房子。我的房子的價(jià)值就擺在那里。”

深圳中原地產(chǎn)金牌客戶(hù)經(jīng)理朱海霞也對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者解釋稱(chēng)：“現(xiàn)在業(yè)主心態(tài)和之前不同，心理價(jià)位不會(huì)輕易改變，除非急著用錢(qián)，會(huì)降價(jià)10%~20%出售，大部分都不松口。有位客戶(hù)出售羅湖區(qū)一處170平方米的住宅，心理價(jià)位就是1400萬(wàn)元，我告訴他，1100萬(wàn)元比較好賣(mài)，但是他認(rèn)為房子賣(mài)出去的價(jià)格得足夠支付下一套，尤其是限購(gòu)政策后，有貸款記錄再買(mǎi)房，首付要交5成，如果不能達(dá)到心理價(jià)位，不會(huì)輕易賣(mài)房。”

深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于備案數(shù)據(jù)的滯后性，5月二手住宅成交量仍在環(huán)比上漲，成交6532套，環(huán)比增多4%。進(jìn)入6月后，二手成交均價(jià)還在緩慢提升中，目前為53253元/平方米，環(huán)比上升4.37%。

深圳中原研究中心指出，二手市場(chǎng)放盤(pán)量和訪(fǎng)客量雙雙環(huán)比增多，絕對(duì)水平處在今年以來(lái)平均的水平上下。根據(jù)稍顯穩(wěn)定的經(jīng)理指數(shù)和跌勢(shì)減緩的報(bào)價(jià)指數(shù)，預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)信心會(huì)有所回升。

投資客徘徊 自住客回增

魏成安還在為著自己的第一套房發(fā)愁，但是他的同事徐麗（化名）已經(jīng)在前兩年通過(guò)換房完成了資本的原始積累。目前手上擁有3套房的徐麗并不認(rèn)為自己是炒房，只是認(rèn)為當(dāng)房產(chǎn)的金融屬性越來(lái)越強(qiáng)，在她看來(lái)，買(mǎi)房子就像買(mǎi)股票。

徐麗對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“在‘錢(qián)荒’背景下，股票不能快速獲利，高房?jī)r(jià)卻可以。隨著財(cái)富效應(yīng)的遞增，即便是剛需客，現(xiàn)在買(mǎi)房很多也是講究著‘自住+投資’。每個(gè)人都可能成為下一個(gè)投資客，只要我選對(duì)了入市時(shí)間。”

此前，深圳市場(chǎng)上利用銀行以外“加杠桿”配資入樓市的購(gòu)房者比例大概在5%~10%，其中“首付貸”占近一半的比例。據(jù)深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)不完全統(tǒng)計(jì)，按照其摸底排查的企業(yè)30家左右，所投放的“首付貸”存量規(guī)模大致在25億至30億元。

去年3月，深圳市監(jiān)管部門(mén)叫停“首付貸”后，又叫停眾籌購(gòu)房。這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)造成了較大的影響。然而，即便抑制了“首付貸”和各類(lèi)眾籌業(yè)務(wù)，深圳人依舊可以利用銀行來(lái)杠桿買(mǎi)房。

除了正規(guī)渠道的住房按揭，在流動(dòng)性寬松背景下，為控制不良貸款、提升利潤(rùn)業(yè)績(jī)，各銀行（特別是中小銀行）大力拓展以房屋抵押的消費(fèi)貸款和以個(gè)人銀行賬戶(hù)流水保障的信用貸款。

尤其是深圳這樣高凈值人群聚集、樓市前景看好的城市，各大銀行也是爭(zhēng)先開(kāi)展業(yè)務(wù)，紛紛下調(diào)了銀行房貸利率，2016年、個(gè)別銀行甚至出現(xiàn)了8.5折優(yōu)惠。在這樣的情況下，房?jī)r(jià)快速上漲，投資客成為了主要推手。

隨著深圳房?jī)r(jià)進(jìn)行了兩輪調(diào)控后，尤其是限房限貸，令不少投資客壓力倍增。加上兩輪二手房交易評(píng)估價(jià)上調(diào)，絕大部分增幅在50%左右，二手房交易稅費(fèi)大幅增加，市場(chǎng)立即降溫。

今年3月末至4月上旬，銀監(jiān)會(huì)又連續(xù)發(fā)了七道文，堪稱(chēng)“史上監(jiān)管文件最密集時(shí)期”。監(jiān)管加碼導(dǎo)致了銀行在房貸業(yè)務(wù)的資金投放更為謹(jǐn)慎。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)533家銀行中有20家銀行已經(jīng)停貸，包括深圳地區(qū)的平安銀行、華潤(rùn)銀行以及廣州銀行。

而家家順數(shù)據(jù)顯示，目前深圳二手房首套房貸率中，中信銀行、平安銀行暫停房貸，而浦發(fā)銀行則是沒(méi)有額度。從房貸利率折扣來(lái)看，銀行基本利率為9.5折，中信銀行、平安銀行為基準(zhǔn)，而興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行上浮10%。

房貸緊縮也影響了買(mǎi)家購(gòu)房步驟，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月深圳二手住宅投資占比25.5%，環(huán)比下降2.15%。成交中自住用途占比74%，自住或投資兩用的占比為23%，而純投資占比也有所下降，僅為3%。

深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“今年投資客明顯減少，深圳是利用杠桿較強(qiáng)的城市，2015~2016年房貸首付在3.5成，用足杠桿的現(xiàn)象在全國(guó)都很突出，但是現(xiàn)在深圳房貸利率提高，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是加息，使得投資需求減弱。另外，深圳租金也在下降，不足以抵月供，對(duì)于投資需求來(lái)說(shuō)是明顯打擊。不過(guò)，相比較住宅，今年商務(wù)公寓市場(chǎng)包括類(lèi)住宅是比較熱的，確實(shí)有部分需求轉(zhuǎn)向這類(lèi)市場(chǎng)。”

而宋丁指出：“目前外地資金還是有的，只是現(xiàn)在深圳樓市還未趨穩(wěn)，他們這段時(shí)間也是在謹(jǐn)慎觀(guān)望中，并沒(méi)有完全撤離，始終尋找著機(jī)會(huì)繼續(xù)進(jìn)入深圳樓市。”

投資客的戲在深圳樓市還將繼續(xù)上演，或許正如徐麗所說(shuō)：“我們買(mǎi)房是為了資產(chǎn)保值，如果現(xiàn)在能有更好的投資渠道，我們也會(huì)選擇，只是當(dāng)下，深圳的房子更為值錢(qián)罷了。”