從今年三月份以來(lái)，越來(lái)越多城市的樓市調(diào)控政策，不僅僅局限在以往的“限購(gòu)”、“限貸”和“限價(jià)”上，截至目前，已有30多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了樓市“限售”的政策。中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：不僅是說(shuō)像之前的這種限購(gòu)限貸，這一輪還出現(xiàn)了一個(gè)新的限售。

從今年三月份以來(lái)，越來(lái)越多城市的樓市調(diào)控政策，不僅僅局限在以往的“限購(gòu)”、“限貸”和“限價(jià)”上，截至目前，已有30多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了樓市“限售”的政策。不僅如此，各地還紛紛加強(qiáng)了樓市“限購(gòu)”政策的力度。

超30城市陸續(xù)出臺(tái)“限售”政策

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截至目前，全國(guó)已有超過(guò)三十多個(gè)城市和地區(qū)啟動(dòng)了“限售”政策，也就是買(mǎi)房后一定年限才能出讓。自此，樓市調(diào)控不僅“限購(gòu)”還“限售”，這也成為這一輪樓市調(diào)控的新特點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：不僅是說(shuō)像之前的這種限購(gòu)限貸，這一輪還出現(xiàn)了一個(gè)新的限售。特別是像有些熱點(diǎn)城市，貫徹“因城施策”，即使是一個(gè)城市不同的區(qū)域也有不同的這種政策。

具體來(lái)看，廈門(mén)、廣州、青島、東莞、無(wú)錫、蕪湖、長(zhǎng)沙、常州、西安、濟(jì)南、嘉興、保定徐水區(qū)和福州部分地區(qū)就規(guī)定，新購(gòu)買(mǎi)住房取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿(mǎn)2年不可轉(zhuǎn)讓?zhuān)恢楹?、惠州、成都、南京、鄭州、開(kāi)封、張家口等地則規(guī)定要3年之后才能上市交易。

除了對(duì)出讓年限的不同規(guī)定外，一些城市根據(jù)戶(hù)籍、一手房和二手房的不同，也做了相應(yīng)的規(guī)定。例如，保定白溝新城規(guī)定，非本地戶(hù)籍家庭購(gòu)買(mǎi)新建住宅或二手房，自房產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)槐６ㄖ鞒菂^(qū)還規(guī)定了“10年限售”的具體情況。此外，揚(yáng)州、啟東等地也根據(jù)當(dāng)?shù)氐牟煌闆r，進(jìn)行了分類(lèi)限售的規(guī)定。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：這一輪我們限售是從供給層面，也就是說(shuō)無(wú)論從開(kāi)發(fā)商，還是從二手房東的這個(gè)角度來(lái)講，限制他們出售的價(jià)格和時(shí)間，從而限制整個(gè)市場(chǎng)供求的關(guān)系能夠調(diào)整到我們一個(gè)理想的狀態(tài)里。

除了新的“限售”規(guī)定，這一輪樓市調(diào)控也在“限購(gòu)”等方面進(jìn)行了加強(qiáng)。河北省就統(tǒng)一印發(fā)了“限購(gòu)”政策，規(guī)定環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)首都重點(diǎn)地區(qū)要從嚴(yán)調(diào)整限購(gòu)措施，對(duì)能提供當(dāng)?shù)?年及以上納稅或社保證明的外地人限購(gòu)1套房。海南省也開(kāi)始全面調(diào)控，繼4月海南全省“限購(gòu)”、瓊海市出臺(tái)政策后，海口、三亞、五指山、保亭、瓊中、白沙陸續(xù)跟進(jìn)加強(qiáng)調(diào)控。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員 劉衛(wèi)民： 我們會(huì)看到現(xiàn)在只是一個(gè)政策的初露苗頭的一個(gè)階段，對(duì)于限購(gòu)限貸和限售這些政策，只要能夠持續(xù)下去，隨著政策效應(yīng)的發(fā)酵以后，我覺(jué)得對(duì)于交易量、特別是對(duì)于價(jià)格仍然會(huì)有一定的下行壓力。

而從目前政策的實(shí)施效果看，根據(jù)社科院發(fā)布的5月《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，在熱點(diǎn)地區(qū)嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，2017年5月熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲速的確整體呈回落趨勢(shì)。其中，廊坊、北京、天津、深圳、蘇州、合肥、鄭州等城市，房?jī)r(jià)環(huán)比穩(wěn)定或下跌。

因城施策 “限購(gòu)”“限售”呈區(qū)域性特點(diǎn)

從目前“限購(gòu)”“限售”政策實(shí)施的范圍看，呈現(xiàn)出“區(qū)域性實(shí)施”的特點(diǎn)。“區(qū)域性實(shí)施”，就是根據(jù)不同城市的具體情況不同，而采取的“因城施策”。這種舉措的特點(diǎn)和效果怎么樣呢？

專(zhuān)家表示，“限購(gòu)”“限售”等調(diào)控政策并不是全國(guó)性的，而是區(qū)域性的，一些環(huán)一線熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域紛紛開(kāi)始“限售”、“限購(gòu)”等措施，這也是跟具體區(qū)域的不同情況確定的具體舉措，不能代表全國(guó)。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜：從我們做監(jiān)測(cè)研究上來(lái)看的話，限售更多的還是在我們說(shuō)的三大經(jīng)濟(jì)圈里面，京津冀這一帶我們基本上整體是呈整體區(qū)域，呈片狀區(qū)進(jìn)行一個(gè)限制。長(zhǎng)三角我們叫分段進(jìn)行分段式的這種控制。對(duì)于珠三角它應(yīng)該是從它的熱點(diǎn)城市，逐步地去深化、去進(jìn)行。

專(zhuān)家告訴記者，目前“限購(gòu)”“限售”等調(diào)控政策主要是針對(duì)那些整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高、人口明顯聚集的熱點(diǎn)城市；這些調(diào)控手段保證了市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，保證真正有需要的剛需購(gòu)房者買(mǎi)房，這樣有利于樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)發(fā)展。專(zhuān)家預(yù)測(cè)，未來(lái)“限購(gòu)”“限售”等調(diào)控政策還將持續(xù)一段時(shí)間。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：對(duì)于那些熱點(diǎn)城市來(lái)講，這一個(gè)政策可能會(huì)持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間。對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)大國(guó)來(lái)講，不同城市的區(qū)域分化其實(shí)是很明顯的，對(duì)于那些三四線城市，它仍然面臨比較嚴(yán)峻的去庫(kù)存壓力，對(duì)于這些城市，我覺(jué)得沒(méi)有跟進(jìn)的必要和動(dòng)機(jī)，從這一點(diǎn)上來(lái)看，并不會(huì)有更多的城市來(lái)跟進(jìn)這個(gè)政策。

“限”投機(jī)行為 剛需購(gòu)房不受影響

與以往相比，目前的“限售”、“限購(gòu)”，主要“限”的是什么呢？同時(shí)，在這些政策之下，普通的買(mǎi)房者會(huì)不會(huì)受到影響呢？

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：無(wú)論從限購(gòu)、限售還是限貸，這些限制性的政策我們來(lái)看它的初衷也都是為了讓住房?jī)r(jià)格回歸到一個(gè)合理水平，讓住房的居住本質(zhì)能夠凸顯出來(lái)，能夠抑制那些投資投機(jī)的功能，會(huì)使住房真正成為我們讓老百姓住的，而不是用來(lái)炒的。

專(zhuān)家認(rèn)為，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，熱點(diǎn)城市中大量流動(dòng)人口的遷移，勢(shì)必會(huì)造成這些地區(qū)階段性住房需求異常旺盛，投資投機(jī)需求的過(guò)熱，“限購(gòu)”“限售”等調(diào)控政策能夠及時(shí)有效地對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行降溫，能夠讓房?jī)r(jià)回歸理性。但這樣的政策并不會(huì)影響剛需購(gòu)房者的購(gòu)房需求。

以北京為例，北京銀監(jiān)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)就顯示，2017年5月，北京各家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款新發(fā)放218.15億元，其中，“317新政”實(shí)施后發(fā)放的貸款中，既是第一次買(mǎi)房、又是第一次申請(qǐng)房貸的占比84.32%?？梢钥闯鰜?lái)，信貸資源優(yōu)先支持“剛需”的力度不斷增加，貸款投放符合政策導(dǎo)向。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：我們所說(shuō)的限只是限制投資和投機(jī)需求，真正對(duì)于購(gòu)買(mǎi)首套基本住房的老百姓來(lái)講，其實(shí)我們?nèi)匀粓?jiān)持優(yōu)惠的首付和利率政策，甚至?xí)雠_(tái)更加優(yōu)惠的一些條件能夠使老百姓真正改善自己的居住條件。