房租說(shuō)漲就漲、一言不合就趕人，不少人都經(jīng)歷過(guò)租房的慘痛經(jīng)歷。近日，住建部已正式發(fā)布了《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，將借此進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。
    租賃新規(guī)出臺(tái)，業(yè)內(nèi)稱(chēng)租賃供需或均會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)在下半年體現(xiàn)出來(lái)。南都記者 陳奕啟 攝
   租賃新規(guī)出臺(tái)，業(yè)內(nèi)稱(chēng)租賃供需或均會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)在下半年體現(xiàn)出來(lái)。南都記者 陳奕啟 攝
房租說(shuō)漲就漲、一言不合就趕人，不少人都經(jīng)歷過(guò)租房的慘痛經(jīng)歷。近日，住建部已正式發(fā)布了《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，將借此進(jìn)一步規(guī)范住房租賃市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)了解，這也是我國(guó)首部明確針對(duì)住房租賃市場(chǎng)的管理法規(guī)，而業(yè)內(nèi)也表示，這不僅將讓租賃雙方合法權(quán)益得到更好保障，還將促進(jìn)住房市場(chǎng)逐步向租售并舉的消費(fèi)方向轉(zhuǎn)變。近日，南都記者走訪市場(chǎng)了解到，限購(gòu)限售令之后，持續(xù)低迷的樓市也間接拉動(dòng)了租賃市場(chǎng)，不少失去購(gòu)房或售房資格的市民，最終不得不留在了租賃市場(chǎng)。東莞中原方面有關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，接下來(lái)，租賃供需或均會(huì)出現(xiàn)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)會(huì)在下半年體現(xiàn)出來(lái)。
居住需求留在租賃市場(chǎng)
5月以來(lái)，樓市調(diào)控政策月余后，新政影響可謂立桿見(jiàn)影。根據(jù)東莞中原研究部、合富研究部(東莞)、優(yōu)房超·瑞城搜等多家地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，5月份，東莞樓市供需雙雙大幅萎縮。數(shù)據(jù)顯示，5月東莞住宅僅僅成交2827套，合計(jì)面積31 .7萬(wàn)㎡，面積環(huán)比下滑42%，同比減少52%，創(chuàng)下了過(guò)去7年以來(lái)最低。
樓市低迷之下，觀望情緒漸濃，無(wú)論是買(mǎi)房，還是賣(mài)房的市民，都暫緩了物業(yè)添置或售賣(mài)計(jì)劃，這也間接拉動(dòng)了住房租賃市場(chǎng)的成交。“我們這邊很多業(yè)主都是深圳客戶(hù)過(guò)來(lái)投資的，之前房源已經(jīng)放出來(lái)賣(mài)了，但是，現(xiàn)在業(yè)主心理價(jià)位還比較高，而購(gòu)房者看跌的情緒漸濃，這樣一來(lái)，市場(chǎng)的成功匹配率就明顯下降了。”位于塘廈開(kāi)發(fā)區(qū)的一家地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人表示，房子一時(shí)不好賣(mài)，現(xiàn)在已經(jīng)有客戶(hù)將賣(mài)房暫時(shí)改為出租了，準(zhǔn)備邊租邊賣(mài)。
在中信凱旋國(guó)際的業(yè)主王先生也坦言，之前考慮將手上的兩房出售。但是，現(xiàn)在賣(mài)的話很難達(dá)到自己的心理價(jià)位，所以準(zhǔn)備先拿來(lái)出租。南都記者了解到，近期，該小區(qū)兩房、三房的出租房源也有陸續(xù)增加的趨勢(shì)。
不僅業(yè)主轉(zhuǎn)變計(jì)劃開(kāi)始放租，對(duì)于近期看跌樓市的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，同樣也留在了住房租賃市場(chǎng)。東莞的梁女士在南城鴻福商區(qū)租了一個(gè)單人間，每月房租1450元，最近半年，她也一直在積極看房，想要添置物業(yè)。“但是，現(xiàn)在樓市調(diào)控嚴(yán)密，我也不急了，可以再等等。”梁女士也在想房?jī)r(jià)是不是有下跌的可能，而且她還擔(dān)憂，在目前的高房?jī)r(jià)下，她如果要買(mǎi)個(gè)2房，每月月供至少也是3000～4000元，對(duì)于單身的她來(lái)說(shuō)，每月負(fù)擔(dān)至少翻倍，總體還是有一定壓力。梁女士預(yù)計(jì)，自己的租房生涯至少還要多維持1年左右。
有業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)租房成交增量或在下半年凸顯
“目前數(shù)據(jù)還沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。”金信聯(lián)行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鄧紅英說(shuō)，今年與去年同期相比，僅金信聯(lián)行的成交來(lái)看，租賃市場(chǎng)較為穩(wěn)定，成交量基本持平。不過(guò)，鄧紅英也表示，現(xiàn)在確實(shí)有些客戶(hù)在賣(mài)房不太理想的情況下，暫時(shí)轉(zhuǎn)售為租的現(xiàn)象。
東莞中原三級(jí)市場(chǎng)住宅部副總劉熊則分析認(rèn)為，在樓市限購(gòu)限售后，接下來(lái)，住房租賃供需雙方都將會(huì)增加。“從供方來(lái)說(shuō)，限購(gòu)之后，不少市民會(huì)出現(xiàn)惜售的情況，畢竟在購(gòu)房門(mén)檻之下，賣(mài)了房子再想買(mǎi)就難了，會(huì)將賣(mài)的需求轉(zhuǎn)為先租；而且，上一輪調(diào)控還增加了限售政策，很多房子不滿兩年就不能出售，特別是臨深板塊，最后只能拿來(lái)先租。”劉熊說(shuō)，與此同時(shí)，在限購(gòu)限售之下，樓市觀望情緒漸濃，不少購(gòu)房者也會(huì)繼續(xù)租房居住，待市場(chǎng)更為明朗了再出手。
“近期初步統(tǒng)計(jì)一下，我們的二手房交易業(yè)務(wù)已下降了3～4成，購(gòu)房需求降低，里面很多人就留在租房市場(chǎng)。”劉熊認(rèn)為，住房租賃市場(chǎng)的成交量變化或?qū)⒃谙掳肽晖癸@出來(lái)。
不過(guò)，合富輝煌相關(guān)人員則坦言，東莞雖然外來(lái)人口占比較大，租房需求較大，但是，東莞的出租房源也比較豐富，既有城中村的自建房源，也有環(huán)境較好的小區(qū)房源，租賃市場(chǎng)也不會(huì)因此井噴。
租金近年僅小幅增長(zhǎng)
南都記者了解到，從目前租賃市場(chǎng)來(lái)看，2房或3房仍是香餑餑。金信聯(lián)行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，租房市場(chǎng)中小戶(hù)型成交占比在73%左右，租金普遍在1800～3000元/月。租賃市場(chǎng)較為火熱的區(qū)域則是優(yōu)勢(shì)較為集中的東城及南城，比如東泰片區(qū)、石竹片區(qū)、新天地片區(qū)及第一國(guó)際板塊，這些熱租樓盤(pán)得益于其優(yōu)越的地理位置，完善的周邊配套，便利的交通環(huán)境，很受租房者青睞。
租房時(shí)代來(lái)臨，租金回報(bào)成為了業(yè)主更為關(guān)注的焦點(diǎn)。不過(guò)，從租賃市場(chǎng)成交來(lái)看，近年來(lái)，東莞的住房租金整體較為穩(wěn)定。金信聯(lián)行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理鄧紅英坦言，今年住房租金較往年僅有小幅上漲，中小戶(hù)型因客戶(hù)群體需求量較大，租金較去年相比上漲了100元～200元，“而這種小幅上漲也是近年來(lái)租金的整體趨勢(shì)。”
南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，以商區(qū)氛圍較濃、配套較完善的鴻福商圈來(lái)看，1房普遍租金在1300～2000元；而兩房則多在2500元左右；南城熱點(diǎn)區(qū)域、地鐵資源集中的西平，租金則相對(duì)更高，比如國(guó)際公館的2房普遍放租價(jià)不少都在3000～3500元。
劉熊認(rèn)為，雖然租金漲幅不大，但是，東莞住宅租房的回報(bào)率還是不錯(cuò)，特別是東莞房?jī)r(jià)快速漲之前購(gòu)買(mǎi)的房子，每月租金不僅可以抵貸，甚至還有結(jié)余。“但是，房?jī)r(jià)上漲之后，靠租金獲得收益已很難。”有業(yè)主疑慮，房?jī)r(jià)上漲較大，而租金卻沒(méi)有太大變化，這是否合理？對(duì)此，劉熊則認(rèn)為，住房租金與房?jī)r(jià)的相互關(guān)系其實(shí)并不密切，“房?jī)r(jià)反映的是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響因素很多，包括政策層面，外來(lái)購(gòu)房者推動(dòng)，拿地建設(shè)成本等等，而租金的變化往往是非常滯后，更多的是受城市從業(yè)人員的結(jié)構(gòu)以及經(jīng)濟(jì)收入的影響。”
租賃新政
規(guī)范租賃市場(chǎng)，明確出租、承租權(quán)益
被中介忽悠、房東隨意提價(jià)、“一言不合”就被趕、押金說(shuō)扣就扣……說(shuō)起租房那些事兒，租客們總能吐槽各種煩惱。住建部公布的《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)條例)在租金、租期、承租人居住權(quán)力等方面作了規(guī)定，其中明確，住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金；鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂長(zhǎng)期住房租賃合同，支持當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同；注重承租人居住權(quán)利保障，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房，而且，出租人不得采取暴力、威脅或者其他方式驅(qū)逐承租人，收回住房等。
業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)
A
鼓勵(lì)自有物業(yè)和租賃物業(yè)互補(bǔ)
解決住房需求
“鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，其實(shí)也是國(guó)家解決市民居住問(wèn)題的有效手段。”廣東宏遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)鐘振強(qiáng)認(rèn)為，人們居住的房子只是使用權(quán)，通過(guò)租金和購(gòu)買(mǎi)都可以獲得這個(gè)使用權(quán)。在高房?jī)r(jià)之下，讓用以居住的房子不單一依靠買(mǎi)房來(lái)獲得，是進(jìn)一步降低住房一次性投入門(mén)檻，能夠讓更多城市居民解決居住問(wèn)題，讓居者有其屋。鐘振強(qiáng)分析，從發(fā)達(dá)國(guó)家的地產(chǎn)發(fā)展路徑來(lái)看，住房市場(chǎng)最終其實(shí)應(yīng)該由自有物業(yè)和租賃物業(yè)形成比較好的互補(bǔ)關(guān)系。“現(xiàn)在很多房子存量其實(shí)都是在個(gè)人手上閑置，如何去盤(pán)活，怎么去引導(dǎo)，是租賃市場(chǎng)接下來(lái)應(yīng)該探討的方向。”
B
住房觀念改變，未來(lái)租賃市場(chǎng)潛力將更大
劉熊分析，從以往住房租賃市場(chǎng)的情況來(lái)看，住房糾紛問(wèn)題主要集中在兩方面，一是承租人沒(méi)按時(shí)交租金；而是業(yè)主沒(méi)有履行租約，提前解約，中止房屋出租，“以前住房租賃只能通常是通過(guò)合同來(lái)約定，但是，這些常見(jiàn)糾紛問(wèn)題被寫(xiě)入法規(guī)后，震懾效果則更大。”劉熊認(rèn)為，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)會(huì)越來(lái)越大，一方面城市發(fā)展，人口持續(xù)增長(zhǎng)后，租房需求會(huì)增長(zhǎng)；另外，未來(lái)年輕人的住房觀念也會(huì)逐步改變，很多人可能會(huì)選擇放棄買(mǎi)房，通過(guò)租房來(lái)解決居住問(wèn)題，提高生活質(zhì)量，“因此，住房租賃市場(chǎng)的管理要求將更高，首次立法也將推動(dòng)租賃市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范。”