對客戶來說，30年期房貸，100萬貸款，等額本息法還款，按目前基準利率1.1倍計算，總償還利息達102萬元，已經(jīng)超過了100萬元本金！
　　
　　近期有財經(jīng)媒體報道，銀行房貸成雞肋，不上浮利率簡直是義務勞動。
　　
　　對客戶來說，30年期房貸，100萬貸款，等額本息法還款，按目前基準利率1.1倍計算，總償還利息達102萬元，已經(jīng)超過了100萬元本金！
　　
　　真如銀行所說的是義務勞動，還是騙人的假話？
　　
　　房貸利率遠高于銀行平均資金成本
　　
　　2017年以來，中國各大城市的房貸利率快速飆升，從年初的還有銀行可貸到8.5折房貸利率，再到隨后的9折，9.5折為主，前兩個月已大多上調(diào)到基準貸款利率了。
　　
　　近期，全國主要大城市的房貸利率進一步上升，新申請的基準利率已經(jīng)比較難拿到基準貸款利率了，多數(shù)銀行變成了1.1倍左右的房貸利率，有些銀行已開始吹風，要實施1.15倍或1.2倍基準利率，一些緊急的房貸業(yè)務已經(jīng)到1.2倍基準利率甚至更高。
　　
　　面對快速上升的房貸利率，銀行此前的房貸基準利率，究竟是不是在賠本賺吆喝？各大主要銀行都有年報數(shù)據(jù)可查，銀行公開披露了平均資金成本情況。按房貸基準利率或1.1倍利率來看，銀行是不是有利潤空間，都可以從銀行年報中得到相關(guān)數(shù)據(jù)。
　　
　　從中國最大的銀行工行2016年年報來看，該行的16.88萬億存款平均付息率為1.53%，同業(yè)及其他金融機構(gòu)存放和拆入款項的平均付息率為1.71%，已發(fā)行債務證券的平均付息率為3.35%，20萬億總計息負債的平均付息率為1.6%。
　　
　　

　　由于銀行存款基準利率2017年以來還沒有進行任何調(diào)整，工行平均付息率即使2017年有所上升，上升幅度也不會很大，1.6%的平均付息成本和目前5年期以上的貸款利率4.9%相比，還相差很遠。
　　
　　工行等大銀行的資金成本更低一些，全國性股份制銀行和城商行資金成本一般都會高于工行，中國基金報從中分別選取了浦發(fā)銀行和南京銀行。
　　
　　浦發(fā)銀行披露了五類存款的平均利率情況，其中企業(yè)定期存款的平均利率最高，達到了2.57%，儲蓄定期存款的平均利率為2.23%。即使只看定期存款利率，浦發(fā)銀行平均存款利率也比五年期貸款基準利率低很多。
　　
　　南京銀行的平均利率的確更高一些，各類計息資產(chǎn)負債的平均利率為2.36%，其中，儲蓄定期存款利率最高，達3.63%，其次是已發(fā)債券和向央行借款的利率分別為3.52%和3.01%。
　　
　　以南京銀行的平均負債利率來看，即使2017年以來有所提升，也會明顯低于五年期定期存款基準利率。
　　
　　從另一個角度來看，銀行盈利目前依然維持在很高的水平，盡管2016年和2017年第一季度銀行凈利潤增長放緩很多，但仍在增長中。
　　
　　各大銀行2016年全年合計還有幾萬億元的凈利潤，說銀行業(yè)務中最大貸款業(yè)務之一的房貸業(yè)務是義務勞動，未免有些“言過其實”。
　　
　　新吸引的資金成本太高
　　
　　房貸業(yè)務邊際收益驟降
　　
　　然而，如果從新吸引資金的成本和基準房貸利率對比，銀行房貸這一塊業(yè)務的邊際收益的確已大幅降低。
　　
　　有些銀行考慮房貸業(yè)務的時候，并不是從銀行平均資金成本的角度來考慮，而是從新獲得資金的成本和新貸款的利率來考慮。
　　
　　對于全國性股份制銀行和城商行來說，他們大多數(shù)是同業(yè)資金的接入方，也就是說需要從其他銀行、保險或貨幣基金等機構(gòu)借款。
　　
　　上海銀行間同業(yè)拆放利率（SHIBOR）是目前機構(gòu)借款的基準利率，該利率過去半年大幅飆升，以3個月品種為例，半年前利率還在3%左右，目前已逼近4.7%。
　　
　　與此同時，1個月和6個月SHIBOR利率已分別提升到了4.43%和4.48%，在半年前這兩個利率分別在3%左右和3.1%左右。
　　
　　從這一角度來看，銀行1個月或以上期限同業(yè)拆借利率大幅提升后，再加上管理成本，可能有極少量壞賬等因素，5年以上銀行房貸基準利率4.9%，的確讓銀行沒啥錢可賺。
　　
　　綜上來看，銀行房貸業(yè)務賺不賺錢，算不算義務勞動，不能一概而論。
　　
　　從平均資金成本來看，在房價不出現(xiàn)大跌，銀行房貸業(yè)務整體質(zhì)量很好的情況下，即使是房貸基準利率，銀行的房貸業(yè)務還是很賺錢的。
　　
　　若從新獲得資金成本或邊際成本角度來看，目前資金利率高企，用較高利息新借來的錢拿去做基準利率或1.1倍利率（4.9%或5.39%）的房貸，對增加銀行利潤來說，并不劃算。