變局中的房產(chǎn)經(jīng)紀人
　　生存法則·市場篇
　　自去年9月30日深圳出臺最嚴調(diào)控新政以來，樓市成交量價接連數(shù)月下行。房產(chǎn)經(jīng)紀人的生意不可避免受到波及。周書妃告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，大量有購房意愿的客戶被限購，導致業(yè)主的房產(chǎn)在中介掛牌后，售出周期普遍拉長。
　　“我發(fā)現(xiàn)其實并沒有什么特殊技巧，最重要的還是做人。”說這句話的周書妃，入行房產(chǎn)經(jīng)紀十一年來一直被視作是傳奇人物。
　　2007年入行后，周書妃在2008年、2009年就連奪中原地產(chǎn)中國區(qū)銷售冠軍。在過去十年里，她拿了六年的深圳中原業(yè)績第一。去年，她又拿到中原中國銷冠，實收傭金達919.42萬元。
　　近日，周書妃接受了21世紀經(jīng)濟報道記者的專訪。
　　今年沖擊千萬傭金
　　周書妃所在的水榭花都分行，位于福田香蜜湖片區(qū)，是深圳的豪宅標桿。21世紀經(jīng)濟報道記者查詢發(fā)現(xiàn)，目前水榭花都三期均價已達16.5萬元/平方米，周圍樓盤單價也多在15萬元以上。
　　“客戶滿街都是，但在賣的房子并不多，優(yōu)質(zhì)房源就更少了，”在供給少于需求的情況下，房源獲取能力往往成為衡量經(jīng)紀人水準的標尺。
　　周書妃告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，在水榭花都這樣的高端住宅區(qū)，經(jīng)紀人通常會把70%的精力放在獲取房源上。只有找到最好、最有賣點的房源，且具有價格優(yōu)勢，才具備競爭力。
　　剛入行時，周書妃每天用超過一半的時間踩盤。幾年下來，她對香蜜湖片區(qū)越來越熟：“每個小區(qū)每棟樓的朝向、戶型、優(yōu)缺點、均價等都要爛熟于心”。
　　在周書妃看來，了解房源之外，經(jīng)紀人還需要掌握業(yè)主的心理需求。“你要摸清業(yè)主的心理價位。如果業(yè)主著急賣，就說服他開價低一些，可以盡快賣出；如果不著急，就把小區(qū)里其他相似的房源先賣掉再賣他的。”
　　自去年9月30日深圳出臺最嚴調(diào)控新政以來，樓市成交量價接連數(shù)月下行。房產(chǎn)經(jīng)紀人的生意不可避免受到波及。周書妃告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，大量有購房意愿的客戶被限購，導致業(yè)主的房產(chǎn)在中介掛牌后，售出周期普遍拉長。
　　“市場空間沒有前兩年那么大，的確有人轉行了，”這對包括她自己在內(nèi)的所有房產(chǎn)經(jīng)紀人的收入都產(chǎn)生了影響。
　　談到今年的業(yè)績目標，周書妃表示依然是沖擊個人傭金千萬。“這個數(shù)字我之前還沒有達到過。”
　　掌控獨家房源
　　一個業(yè)主只有一套房源，但片區(qū)內(nèi)卻有幾百名經(jīng)紀人在“虎視眈眈”。因此獲取獨家房源也是關鍵技術。
　　通常的獲取途徑主要來自門店上報和社區(qū)擺盤。但這樣效率低，且業(yè)主往往同時報予多家中介。
　　周書妃則告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前她掌握的房源中，有七成以上來自老客戶及老客戶轉介紹的業(yè)主。由此構建起的業(yè)務關系網(wǎng)，使她在獲取房源方面優(yōu)勢巨大。
　　而取得“回頭客”業(yè)主的秘訣來自她的責任心。
　　“豪宅業(yè)主通常沒有足夠的精力去賣房，他們更愿意把事情交給地產(chǎn)經(jīng)紀人來打理，”因此，周書妃認為，取得獨家房源的核心要素在于取得業(yè)主的信任。
　　其實不少經(jīng)紀人都遇到過被“跳單”的情況：交易快談成時，業(yè)主和買家繞開中介，私下成交。周書妃也遇到過跳單，不過她的次數(shù)要少很多。
　　曾有一次，周書妃代理的房源被買家看中。在交了幾萬元誠意金后，買家私下聯(lián)系業(yè)主，提議繞開中介成交。周書妃之前的付出起了作用，業(yè)主把這個情況告訴了她。經(jīng)過充分溝通后，這筆交易最終促成。“經(jīng)常被跳單，因為業(yè)主對經(jīng)紀人的認可度不高。業(yè)主會覺得，買家既然自己找到我，我就跟他成交好了。”
　　為了維護關系，她每半個月就會給業(yè)主打電話，詢問房源情況，打聽有無賣房需要。她每月的手機話費曾高達2700多元。周書妃的微信里有2200多位好友，幾乎全都是業(yè)主及客戶。
　　“有了微信就不用老發(fā)信息去騷擾業(yè)主和客戶了，我發(fā)朋友圈他們都會看到。”如今拿到房源后，她會拍照上傳到朋友圈，感興趣的客戶會主動來詢問。周書妃估算，她有大約10%的業(yè)務，是從客戶看到她的朋友圈開始的。
　　雖然已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)的金牌經(jīng)紀人，但周書妃很少會主動跟業(yè)主提起自己的業(yè)績：“這些豪宅業(yè)主接觸過的精英比普通人多得多，自吹自擂很容易就被識破了，反而會破壞信任。想辦法幫他把房子賣出去才有用。”