“商改住”限購(gòu)旨在控人口，同時(shí)商辦價(jià)格上漲太快也影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

傳聞數(shù)月的商住調(diào)控靴子最終落地，盡管政策內(nèi)容只有寥寥數(shù)句，但措施之狠、條令之嚴(yán)，令北京房地產(chǎn)市場(chǎng)一片“嘩然”。

亞豪市場(chǎng)總監(jiān)郭毅的總結(jié)是：“從規(guī)劃、銷售、購(gòu)房資格、信貸層面精準(zhǔn)打擊‘商改住’，不僅在北京史上最嚴(yán)厲，就算放眼全國(guó)，也是針對(duì)商住最為嚴(yán)厲的一次調(diào)控。”

這場(chǎng)關(guān)于商辦物業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控并沒(méi)有結(jié)束。3月26日，北京市推出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，明令禁止將商業(yè)辦公類項(xiàng)目擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?，禁止違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途。

北京市住建委消息稱，北京市住建委執(zhí)法部門(mén)近日加強(qiáng)對(duì)商辦類項(xiàng)目的執(zhí)法檢查，嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定，嚴(yán)厲懲處違規(guī)銷售、代理、宣傳商業(yè)辦公類項(xiàng)目用于居住的行為。包括林肯公園、萬(wàn)科天地、恒大未來(lái)城、泰禾中央廣場(chǎng)、龍湖西宸廣場(chǎng)、尚峰一號(hào)等6個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉嫌將規(guī)劃批準(zhǔn)的商業(yè)辦公用途改變?yōu)榫幼∮猛緦?duì)外宣傳并銷售，目前這6個(gè)項(xiàng)目已被停止網(wǎng)簽。

根據(jù)知情人士透露，建委執(zhí)法大隊(duì)仍將就“商改住”行為進(jìn)行嚴(yán)查。

60萬(wàn)套物業(yè)將遭受沖擊

3月26日晚間，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)北京市的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱商辦類項(xiàng)目）進(jìn)行監(jiān)管，其中對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的限制措施，在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)啟了對(duì)商住房限購(gòu)的先河。

該政策對(duì)北京商辦市場(chǎng)沖擊最大的幾點(diǎn)包括：公告要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)在建（含在售）商辦類項(xiàng)目，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會(huì)組織。購(gòu)買(mǎi)商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會(huì)組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織；公告還強(qiáng)調(diào)，在政策執(zhí)行之前，已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市出售時(shí)，可出售給企事業(yè)單位、社會(huì)組織，也可出售給個(gè)人，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、名下在京無(wú)住房和商辦類房產(chǎn)記錄的。2、在申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者連續(xù)五年繳納個(gè)人所得稅。

除了上述嚴(yán)厲規(guī)定之外，北京市建委還對(duì)面積進(jìn)行了明確規(guī)定：“開(kāi)發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平米；不符合要求的，規(guī)劃部門(mén)不予批準(zhǔn)。”

“商改住”實(shí)際上并沒(méi)有明確定義，而是開(kāi)發(fā)商打擦邊球的一種違規(guī)產(chǎn)品。即，開(kāi)發(fā)商將商辦用地（40年、50年產(chǎn)權(quán)）的規(guī)劃性質(zhì)改建成住宅形式的使用產(chǎn)品類型。不能落戶，不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套。購(gòu)買(mǎi)時(shí)，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%首付10年貸款期，且用不了公積金，不計(jì)算住宅貸款次數(shù)。另需要注意的是，“商改住”改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會(huì)改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年。

隨著北京市住宅用地稀缺，“商改住”反而在近年來(lái)成為市場(chǎng)銷售主力，并在北京擁有巨大庫(kù)存。

根據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京二手房市場(chǎng)大約有超過(guò)40萬(wàn)套商用類物業(yè)（只統(tǒng)計(jì)最近10年成交），其中25萬(wàn)套左右為商住類物業(yè)。潛在供應(yīng)還有超過(guò)15萬(wàn)套商辦類物業(yè)，也就是本次政策將直接影響起碼60萬(wàn)套物業(yè)。

另外，中原地產(chǎn)還統(tǒng)計(jì)顯示，在過(guò)去商住物業(yè)中，90%為個(gè)人購(gòu)買(mǎi)，但這些未來(lái)將全部納入限購(gòu)或者企業(yè)購(gòu)買(mǎi)。

一線城市

整治“商改住”項(xiàng)目

自去年年中，北京市就開(kāi)始盛傳，政府將對(duì)商住類項(xiàng)目進(jìn)行限購(gòu)，并有多種推測(cè)版本。但本次發(fā)布的商辦物業(yè)調(diào)控最終條款的嚴(yán)厲程度，超過(guò)了業(yè)界所有人的想象。

“326的政策內(nèi)容條款很新穎，文字很少很可怕，簡(jiǎn)單的幾百個(gè)字代表調(diào)控的邏輯變了。過(guò)去調(diào)控的基調(diào)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，所以我們很樂(lè)觀。但這次，顯然，政策的目的不是房?jī)r(jià)，而是人，要人口疏解。所以以后分析樓市政策都要轉(zhuǎn)變思路。熱點(diǎn)城市被調(diào)控都在所難免。” 北京中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

張大偉認(rèn)為：“已經(jīng)入市的商辦類項(xiàng)目，也就是過(guò)去多年已經(jīng)被交易的二手房，也全部被嚴(yán)格調(diào)控，這是歷史第一次，雖然可以銷售給個(gè)人，但必須符合在京無(wú)房且有連續(xù)社?；蛘邆€(gè)稅，這也就是說(shuō)，北京過(guò)去的二手房公寓或者商辦，購(gòu)買(mǎi)條件比住宅更嚴(yán)格。這樣的嚴(yán)格約束將導(dǎo)致個(gè)人購(gòu)房者基本放棄購(gòu)買(mǎi)商辦類公寓。”

張大偉預(yù)計(jì)，商辦物業(yè)市場(chǎng)成交量很有可能出現(xiàn)50%以上的跌幅，房?jī)r(jià)很可能在未來(lái)如果持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行有30%以上的跌幅。

北京一家房企高管認(rèn)為，本次商辦物業(yè)調(diào)整之嚴(yán)厲程度將使得該市場(chǎng)沒(méi)有流動(dòng)性，商辦物業(yè)變現(xiàn)將成為很大難題。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則注意到，北京“商改住”限購(gòu)和多個(gè)城市“類住宅”整治意味著這是全國(guó)“一盤(pán)棋”的行動(dòng)。

他認(rèn)為，北京“商改住”政策應(yīng)該是所有城市當(dāng)中政策最為嚴(yán)格，但從媒體報(bào)道的渠道來(lái)看，北京也并非“商改住”從嚴(yán)執(zhí)行的唯一的城市。其實(shí)，目前除了北京外，上海、天津、合肥、南京等城市已經(jīng)開(kāi)展整治“商改住”項(xiàng)目（有的城市叫類住宅，比如上海），深圳、廣州也會(huì)開(kāi)始。這說(shuō)明，這并非北京、上海等部分一線城市主導(dǎo)而為，商改?。愖≌┑恼拇胧┦墙y(tǒng)一部署進(jìn)行。

張宏偉認(rèn)為，“商改住”限購(gòu)或“類住宅”整治旨在控人口。從未來(lái)一段時(shí)期樓市政策走向來(lái)看，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，留住社會(huì)精英，控制人口規(guī)模，合理增加土地供應(yīng)，盤(pán)活城市閑置和低效用地，將成為一線城市人口政策主要方向。另外，他認(rèn)為，“商改住”或“類住宅”整治行動(dòng)直接目的是：政府不想商辦價(jià)格上漲影響產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)。

張宏偉預(yù)計(jì)，過(guò)去一年多房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的十幾個(gè)城市，比如蘇州、廈門(mén)等或許也將開(kāi)展“類住宅”的整治行動(dòng)。從措施的力度來(lái)看，北京和上海則是標(biāo)桿，上述城市也極有可能像北京一樣對(duì)“商改住”項(xiàng)目進(jìn)行限購(gòu)。