法拍房高過市價！2個月前的流拍房如今加價700萬才成交
三月首周，新房成交有所回暖。深圳中原研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周深圳新房成交261套，環(huán)比上漲39.6%，均價58245元/平，環(huán)比小幅上漲。
樂居記者踩盤時發(fā)現(xiàn)，近期二手市場亦逐漸回暖，“這段時間的訪客量較之前增加近一倍，周末看房客戶多，店里的業(yè)務(wù)員基本全部出動帶看。”一中介介紹道。
主流渠道成交回暖，法拍市場情況如何？3月3日，深圳土地交易中心拍賣的44套房源中，成交17個，流拍27個。在成交的17個標(biāo)的中5個以底價成交，5個成交價格高出上次拍賣的起拍價。
法拍市場是依舊冷清，還是開始回暖，樂居記者帶你一探究竟。
2個月前流拍房源加價700萬仍成交
現(xiàn)場老司機(jī)直呼看不懂
本次拍賣中，繳納保證金最多的是寶安區(qū)幸福海岸1棟B座17A房產(chǎn)。由于參與該標(biāo)的競標(biāo)人員眾多，拍賣師宣布可以直接“出價”。在拍賣師口頭發(fā)出這個規(guī)則后，馬上有人出價680萬，直接加價138萬，隨后拍賣師又恢復(fù)原來的舉牌出價方式，加價幅度為20萬/次，經(jīng)過2次舉牌，最后成交價格7200000元，單價5.35萬/㎡，低于市場價格1.4萬/平。
競拍最為激烈當(dāng)屬松坪山單身宿舍的房產(chǎn)，在交錯近百個回合的艱難舉牌后，該標(biāo)的以4600萬的價格被拿下，單價3.06萬/㎡?，F(xiàn)場參與拍賣的老司機(jī)大呼看不懂：“算下稅費，再加上綠本轉(zhuǎn)紅本的費用，按照正常核算流程已經(jīng)超過市場價了。真是想不明白......”
本次是該標(biāo)的第二次拍賣，第一次是在1月16日，以3910萬價格流拍。據(jù)深圳中原研究統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年1月處于傳統(tǒng)春節(jié)期間，一二手住宅整體成交低迷，環(huán)比雙雙大幅回落。新房無項目入市，供應(yīng)和實際成交均處于低位。一、二手訪客量均大幅減少，預(yù)期處于僵持狀態(tài)，購房者觀望情緒濃厚。
按照法拍房的規(guī)則，一拍流拍的標(biāo)的在進(jìn)入二拍時會以一拍起拍價的80%重新拍賣。對于為什么二拍價格為什么沒有降低反而更高了700萬，甚至跟市場價持平的情況，廣安居業(yè)法拍部投資總監(jiān)張杰認(rèn)為：“二拍價格比一拍價格高出700萬是一個價值發(fā)現(xiàn)的過程。法拍市場是跟著樓市走的，這或許也可以理解為一個回暖的信號。”
前方多坑，律師支招
一看租約二看欠債情況
“看法拍房，最重要的是看價格，其次是看有沒有租約。”張杰強(qiáng)調(diào)，“真正的投資不只單看價格，還需對標(biāo)的房產(chǎn)潛在的風(fēng)險和隱藏的價值做深入細(xì)致的挖掘和分析。只有做好了這些常人看不到的基礎(chǔ)工作，投資決策才具可行性。”
據(jù)了解，法拍房的風(fēng)險大部分是存在租約，還有買房欠繳稅費，公司物業(yè)土地增值稅等。
對于法拍房如何選擇和怎么避坑的問題，廣東誠公律師事務(wù)所合伙人、律師顏宇丹有話要說。
Q：普通購房者如何了解法拍房的債務(wù)抵押情況？
顏宇丹
作為參與競買的普通購房者，要想了解擬拍賣房產(chǎn)之上是否存在抵押債權(quán)，一般可向拍賣的組織者及房產(chǎn)所在地房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)了解是否存在抵押債權(quán)，有無辦理抵押登記。
對已辦理抵押登記的比較容易查詢，對未辦理抵押登記的則難以得知，但在法律上可視為竟買人善意不知情，其通過參與竟買取得該房產(chǎn)所有權(quán)并辦理所有權(quán)登記的則屬于物權(quán)法上的善意取得。
Q:在參與拍賣前購房者應(yīng)該注意哪些問題？
顏宇丹
作為準(zhǔn)備參與拍賣房競買的購房人應(yīng)當(dāng)注意以下問題：
一、首先要明確購買的目的，是為了居住、辦公、商業(yè)用途，還是出于投資目的；
二、在參與竟買交納定金之前應(yīng)當(dāng)實地查看房屋的坐落、區(qū)位優(yōu)勢，裝修等狀況，還應(yīng)審查是否具有相應(yīng)的房地產(chǎn)權(quán)證書，并應(yīng)了解該房地產(chǎn)之上是否存在抵押擔(dān)保債權(quán)、有無被查封；
三、應(yīng)了解該房產(chǎn)是新房還是二手房，是否有人居住過，該房產(chǎn)是否屬于“兇宅”，是否存在未到期的租約等權(quán)利瑕疵；
四、該房產(chǎn)是否存在物業(yè)管理費、水電煤氣費、有線電視收視費等欠費情況。
至于如何獲得具體欠費情況，一般可從以下三個途徑著手：
一、看相關(guān)房產(chǎn)拍賣公告的情況，在公告中是否明確記載了相關(guān)欠費情況，還是要求買受人自行處理相關(guān)欠費事宜；
二、看拍賣的委托人所披露的信息中是否包含有關(guān)欠費情況，對欠費的交納人有無做出明確說明；
三、可自行或委托服務(wù)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員盡職調(diào)查，主要是到房產(chǎn)所在物業(yè)服務(wù)公司了解相關(guān)物業(yè)管理費、水電煤氣費、欠費情況，并可到相關(guān)有線電視收費單位了解欠費情況。
Q：對于可能遇到的法律糾紛，您有什么建議？
顏宇丹
拍賣作為買賣的一種形式，當(dāng)然具有相應(yīng)的風(fēng)險。作為參與競買人，首先應(yīng)有一個相對平和的心態(tài)，不能指望拍賣一定能提供價廉物美的房源；其次應(yīng)當(dāng)做到知已知彼、心中有數(shù)，盡最大可能地了解拍賣房產(chǎn)的有關(guān)信息，尤其是該房產(chǎn)是否屬于能夠進(jìn)入市場流通的完全商品房，且該房產(chǎn)之上不存在查封，或雖存在查封但系實施查封的機(jī)構(gòu)解除查封委托拍賣。
同時也應(yīng)審查受托拍賣人是否取得了合法有效的授權(quán)委托，有無相關(guān)委托人的書面授權(quán)委托；最后，還應(yīng)遵循有關(guān)拍賣的法律規(guī)定并應(yīng)當(dāng)按照拍賣規(guī)則，在竟得拍賣房產(chǎn)后及時簽訂成交確認(rèn)書，并應(yīng)按照相關(guān)約定交納購房款，并在規(guī)定期限內(nèi)辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)和房屋移交手續(xù)，避免因自身原因造成違約，所交定金被沒收并賠償相關(guān)權(quán)利人的損失情形的發(fā)生。
此次拍賣共有3個標(biāo)的以市場價成交
接下來撿漏會更難？
在分析本次拍賣情況時，張杰說道：“我們并不看好的信和自由廣場房產(chǎn)，起拍單價5.14萬/㎡，與市場價格相差無幾。但最后還是以單價5.5萬/㎡成交，加上交易稅費，該房源以此價格成交優(yōu)勢不大。另一套房源信和自由廣場2棟射手座14G號房產(chǎn)的拍賣情況也是如此。”
以下為下期拍賣房源，張杰推薦房源為：翠珠商住樓D棟603號、安柏麗晶園1-3棟1棟6B房產(chǎn)、富通*麗沙花都D棟D1座3單元502、御峰園三期C區(qū)C9復(fù)式9號。
僅供參考。據(jù)此買入，風(fēng)險自擔(dān)。
附3月10號（周五）37個撿漏機(jī)會
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