2月13日，中國(guó)基金管理協(xié)會(huì)發(fā)布《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（以下簡(jiǎn)稱“4號(hào)文”）
 
下面和大家分享一下這個(gè)政策中的幾個(gè)值得關(guān)注的信息：

第一點(diǎn)、“4號(hào)文”政策規(guī)定證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目，應(yīng)符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策要求，嚴(yán)格遵守《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)運(yùn)作管理暫行規(guī)定》有關(guān)規(guī)定。
 
政策對(duì)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金等行為進(jìn)行了規(guī)范。

文件中主要為了推動(dòng)房地產(chǎn)回歸住宅居住屬性，限制炒房；以及推動(dòng)房地產(chǎn)的直接融資、股權(quán)融資，減少間接融資、債權(quán)融資。
 
【點(diǎn)評(píng)】：

從文件中禁投的5類房地產(chǎn)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃可見，通過私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，以委托貸款、信托計(jì)劃、受讓資產(chǎn)收（受）益權(quán)等方式獲取融資的房地產(chǎn)企業(yè)將受到直接影響。

房地產(chǎn)開發(fā)融資受到一定的影響，開發(fā)商準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)資金寒冬。土地市場(chǎng)開發(fā)商拍地將會(huì)應(yīng)資金問題受到相應(yīng)的影響，或者說未來房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能會(huì)繼續(xù)降溫。
 
第二點(diǎn)、政策是把括北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都，這16個(gè)城市列為房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的16個(gè)熱點(diǎn)城市。

根據(jù)深交所《關(guān)于試行房地產(chǎn)行業(yè)劃分標(biāo)準(zhǔn)操作指引的通知》，這16個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)將劃分為普通住宅地產(chǎn)、保障性住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和其他房地產(chǎn)。并且未來這些城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目中同時(shí)包含多種類型住房的，計(jì)劃募集資金將不得用于項(xiàng)目中普通住宅地產(chǎn)建設(shè)。

不過熱點(diǎn)城市的最嚴(yán)格條款只涉及普通住房房地產(chǎn)項(xiàng)目融資；投資于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，保障房等不受影響。
 
【點(diǎn)評(píng)】：

以上16城市房地產(chǎn)市場(chǎng)被國(guó)家重點(diǎn)監(jiān)控，所謂因城施策，未來如果其中還有個(gè)別城市房地產(chǎn)市場(chǎng)再出格的話，不排除中央繼續(xù)加碼相應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。
 
第三點(diǎn)、“4號(hào)文”明確規(guī)定，證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立的相關(guān)私募資產(chǎn)管理項(xiàng)目的資金，如果用于投資被政府認(rèn)定為房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的以上16個(gè)熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。

這條政策比較嚴(yán)，任何開發(fā)商可能都會(huì)因?yàn)閼峙逻@條火線而選擇遠(yuǎn)離私募資產(chǎn)管理項(xiàng)目資金。

細(xì)讀“4號(hào)文”可見，重點(diǎn)在于禁投五類房地產(chǎn)的私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，即委托貸款；嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品；受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)；以明股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權(quán)；協(xié)會(huì)根據(jù)審慎監(jiān)管原則認(rèn)定的其他債權(quán)投資方式。

為避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域，“4號(hào)文”明確適用范圍，包括證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，將私募基金管理人開展的投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目業(yè)務(wù)一并納入，渠道可謂再度緊縮。
 
【點(diǎn)評(píng)】：

政策藥效直達(dá)要害，不管土地市場(chǎng)還是二手房流通市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的因在資金。切除金融市場(chǎng)資金的滲透，直接釜底抽薪讓房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫這招很高，效果可以說直接有效。
 
目前從中原地產(chǎn)研究中心分析數(shù)據(jù)得知：

最近房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)國(guó)內(nèi)發(fā)債難度加大，并且海外融資難度也越來越大，目前房企獲取資金的價(jià)格明顯提高。伴隨調(diào)控趨緊，發(fā)債等渠道還有可能繼續(xù)收緊，房企未來6~9個(gè)月很可能會(huì)面臨越來越大的資金問題。
 
【魚評(píng)】：

可以想象未來在政策調(diào)控之下，房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道將再度收緊。房企在這些熱點(diǎn)城市無論是在拿地、項(xiàng)目并購(gòu)，還是公開舉牌等環(huán)節(jié)都將受影響。
 
在政策環(huán)境趨緊、市場(chǎng)和輿論環(huán)境偏空的大環(huán)境中，從房地產(chǎn)企業(yè)的需求來看，未來不排除部分企業(yè)為了回籠資金加快新房銷售步伐。