春節(jié)假期是傳統(tǒng)的樓市銷售淡季，今年春節(jié)又恰逢2016年四季度以來(lái)的樓市調(diào)控加碼，1月各地開(kāi)發(fā)商推盤(pán)量也明顯減少，樓市成交整體清淡。對(duì)于購(gòu)房者而言，春節(jié)后是否適合入市，2017年的樓市又可能呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)？記者專門(mén)邀請(qǐng)房地產(chǎn)分析師進(jìn)行解讀。

   現(xiàn)狀 一線樓市成交量普跌

   春節(jié)長(zhǎng)假一直都是樓市成交的淡季，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極性較低，購(gòu)房者也較少選擇這個(gè)時(shí)段成交。

   據(jù)上海中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示，1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米，比猴年春節(jié)期間減少71.1%，是2011年以來(lái)成交量最低的。春節(jié)長(zhǎng)假期間只有8個(gè)項(xiàng)目有交易記錄，并且所有項(xiàng)目都只成交了1套。與此同時(shí)，南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、合肥等熱點(diǎn)城市，春節(jié)假期的成交套數(shù)或價(jià)格也比猴年春節(jié)有明顯下降。

   受到春節(jié)假期影響，不少城市整個(gè)1月份的成交量也較為清淡。據(jù)深圳規(guī)土委近日披露，2017年1月深圳全市一手住宅成交量共計(jì)成交1652套，環(huán)比下降23.06%；成交均價(jià)5.49萬(wàn)元/平方米，環(huán)比下降0.03%。在價(jià)格方面，自去年10月份“深八條”調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，深圳全市觀望情緒明顯加強(qiáng)，導(dǎo)致四季度以來(lái)商品住房均價(jià)基本處于平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。截至今年1月底，全市成交均價(jià)5.49萬(wàn)元/平方米與去年底基本持平。

   在廣州，網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月30日，廣州一手網(wǎng)簽一共成交6817套，網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比去年12月的11829套下降約42%，同比去年同期下跌約12.7%；新房網(wǎng)簽均價(jià)16972元/平放米，較去年12月均價(jià)17075元/平方米微跌0.6%，同比去年同期上漲約11%。

   不過(guò)有業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，由于數(shù)據(jù)來(lái)源、網(wǎng)簽滯后等原因，1月及春節(jié)期間的樓市成交數(shù)據(jù)變化，并不能準(zhǔn)確呈現(xiàn)市場(chǎng)走勢(shì)。

   中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2016年春節(jié)在2月份，所以從市場(chǎng)同比變化看，2017年1月市場(chǎng)成交量同比暴跌，2月暴漲這是必然。但這種簽約的數(shù)據(jù)變化與市場(chǎng)無(wú)關(guān)，實(shí)際市場(chǎng)成交量依然延續(xù)2016年4季度的變化，走勢(shì)平穩(wěn)，未出現(xiàn)加速下調(diào)的現(xiàn)象。反而個(gè)別一、二線城市，在2016年12月至今年1月成交量有所環(huán)比微升。

   展望 投資性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)增高

   “在2017年，買房盡量謹(jǐn)慎考慮遠(yuǎn)郊區(qū)。”張大偉分析認(rèn)為，相比2016年，在今年買房特別是投資需求購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)更高。因此，對(duì)于個(gè)人購(gòu)房者而言，在發(fā)展相對(duì)成熟的地區(qū)買可以保證房產(chǎn)的流動(dòng)性，在需要套現(xiàn)時(shí)成本和風(fēng)險(xiǎn)都相對(duì)較小。同時(shí)這一類物業(yè)的估值也相對(duì)成熟，偏離價(jià)值程度小，貶值風(fēng)險(xiǎn)低。

   值得注意的是，2月3日，央行開(kāi)始調(diào)整常備借貸便利利率，隔夜、七天和1個(gè)月利率分別上調(diào)35、10和10個(gè)基點(diǎn)，上調(diào)后的各項(xiàng)利率分別是3.1%、3.35%和3.7%。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次利率上調(diào)反映央行通過(guò)緊貨幣抑制金融杠桿政策意圖進(jìn)一步強(qiáng)化，未來(lái)不排除去杠桿進(jìn)一步加碼，也將對(duì)未來(lái)樓市走勢(shì)造成壓力。

   “不論是房企買地賣房，還是作為消費(fèi)者自己的投資，在降息周期內(nèi)，可以閉著眼買，因?yàn)槭袌?chǎng)需求在投資推動(dòng)下非常旺盛。但到了加息周期，保命原則就變得非常重要。”在張大偉看來(lái)，短期房?jī)r(jià)漲跌看信貸，中期看土地，長(zhǎng)期則看人口。因此，信貸是否收緊將是決定2017年樓市走勢(shì)的最關(guān)鍵因素。

    他指出，買房一定要考慮逃生指數(shù)，所以對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，買房首選是有學(xué)區(qū)有地鐵的住宅，然后是城區(qū)住宅、公寓，最次才是郊區(qū)?？紤]資金價(jià)格的上行對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是利空，因此未來(lái)一年投資需要謹(jǐn)慎。

    張大偉分析，從2016年市場(chǎng)供應(yīng)看，一、二線城市土地成交金額刷新歷史紀(jì)錄，但實(shí)際入市的商品房住宅土地供應(yīng)則刷新歷史最低。所以選擇投資或者自住城市，必須看土地供應(yīng)量。長(zhǎng)期來(lái)看，在春節(jié)期間人口流出多，春節(jié)后，返城人口多的城市，成長(zhǎng)性必然更好，也更值得在此買房。