近三年，房地產(chǎn)領(lǐng)域中沒有哪個業(yè)態(tài)能比長租公寓更具話題性了。
這是一門有別于二房東模式的租賃生意——長租公寓的本質(zhì)是利用空間載體，向都市中的年輕人販賣一種新的生活方式，提供更人性化的居住文化和居住體驗。
一線城市持續(xù)性凈流入的人口紅利、因年輕一代消費(fèi)觀念的改變而催生出新型房地產(chǎn)服務(wù)需求，遇上資本加持，長租公寓站在風(fēng)口上。然風(fēng)口與浪尖本就是一體兩面，資本和人才的加入亦暫不能稀釋行業(yè)在初步階段的混沌狀態(tài)——機(jī)會主義者招搖過市、惡意競爭橫行、管理欠規(guī)范、盈利模式待驗證。
行業(yè)的張力和萬億元規(guī)模的想象空間仍在吸引新從業(yè)者的加入，不同公寓運(yùn)營商對行業(yè)和產(chǎn)品各有理解，但無人不想成為寡頭。沒有商業(yè)模型是完美的，布局較早、對行業(yè)影響深刻的公寓運(yùn)營商YOU+正在進(jìn)行產(chǎn)品的更新和迭代，并提出“去公寓化”的轉(zhuǎn)型，探索更多可能的流量變現(xiàn)的路徑。
“去公寓化”會是行業(yè)發(fā)展的方向嗎?誰能定義長租公寓行業(yè)?一切故事都是人事，提出疑問的是運(yùn)營商，答案只能在租客構(gòu)筑的江湖里面找。
風(fēng)口上的長租公寓
圍繞城市青年進(jìn)行的長租公寓到底是門怎樣的生意?
城市化進(jìn)程帶來的巨大人口紅利正鼓舞著長租公寓行業(yè)，相應(yīng)的市場規(guī)模將達(dá)到萬億元級別。某研究院在2016年12月初發(fā)布的《租賃崛起》報告指出，目前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億，預(yù)計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。
《租賃崛起》報告的另一組數(shù)據(jù)顯示，目前中國的房屋交易額大概是15萬億，房屋租賃只占7%的比例。在北上廣深，房屋交易額近6萬億，盡管有著全國最為成熟的租賃市場，四個一線城市的租賃規(guī)?？傆媰H2500億。在美國，目前租賃規(guī)模近5千億美元，占全國整體房屋交易規(guī)模的50%。
行業(yè)發(fā)展?jié)摿O大，野蠻生長的蛋糕擺于眼前，無人不想分羹。從業(yè)者的加入和資本的推動在長租公寓領(lǐng)域中雙線并行。
2010年，魔方公寓成立，是行業(yè)中的先行者。隨后，另一中介機(jī)構(gòu)宣布成立自如事業(yè)部，進(jìn)軍公寓市場，緊接著，優(yōu)客逸家、YOU+相繼成立。因為進(jìn)入時間相對較早，并已初具規(guī)模，上述數(shù)家公寓的名號已為行業(yè)熟悉。
而此時行業(yè)中不知名的小型公寓運(yùn)營商更是不計其數(shù)，如雨后春筍般冒出。以深圳舉例，據(jù)深圳最大的青年公寓租賃平臺合屋統(tǒng)計，單個城市的長租公寓運(yùn)營商已接近100家。
資本介入長租公寓行業(yè)是2013年的事情了。2013年，魔方公寓完成6000萬美元的A輪融資，優(yōu)客逸家獲得了300萬元的天使投資。至2014年，YOU+獲得雷軍創(chuàng)辦的順為領(lǐng)投的1億元融資后，資本開始廣泛圍獵長租公寓。
距第一財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，近三年來，魔方公寓已經(jīng)完成了四輪融資，YOU+完成了三輪融資，優(yōu)客逸家也完成了包括天使輪、A輪、B輪和戰(zhàn)略投資在內(nèi)的四輪融資。與此同時，資本青睞的還有新派公寓、小螺趣租、包租婆、摩碼公寓、愛上租、領(lǐng)鷹NexHome、GO窩、灣流國際青年社區(qū)等多家公寓運(yùn)營商。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，監(jiān)測的百余家公寓企業(yè)(包括公寓租賃平臺)中，相關(guān)的投融資事件超過50起，27家公寓企業(yè)獲投，占比20%，融資總規(guī)模約合人民幣60億元。
行業(yè)一時風(fēng)起云涌。除了大大小小的個人投資者外，涌進(jìn)這個行業(yè)的還有萬科、龍湖、旭輝、世聯(lián)行等，它們擁有房地產(chǎn)行業(yè)中最專業(yè)的眼光和最敏銳的嗅覺，有心證明資金的進(jìn)入并非一場豪賭。
對于長租公寓的盈利能力，業(yè)內(nèi)人士是算過賬的。業(yè)內(nèi)在接受第一財經(jīng)記者采訪時表示，“集中式長租公寓的租期一般為10-15年，通常的回本周期是5-6年，如果運(yùn)營得好，3-4年就可以開始盈利了。因為長租公寓的租金周期長達(dá)十幾年，而且租金水平始終處于變動狀態(tài)，具體測算資金回報目前是不可行的。長租公寓的盈利能力與入住率、同期的租金水平、運(yùn)營能力等因素相關(guān)，整體而言，長租公寓的單體盈利能力是不錯的。”
行業(yè)混戰(zhàn)
在合屋創(chuàng)始人盧青看來，國內(nèi)無數(shù)長租公寓廝殺，但走出重圍的只有兩家，一家是魔方公寓，另一家是YOU+。“魔方公寓利用類酒店管理的方式進(jìn)行快速復(fù)制，擴(kuò)大規(guī)模，但YOU+走的是另一條道路，通過人文關(guān)懷構(gòu)筑起自身的商業(yè)壁壘。”
2012年，YOU+第一間店正式在廣州開張，個性極強(qiáng)的“三不租”(45歲以上的不租、結(jié)婚帶小孩的不租、不愛交朋友的不租)原則引起房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注和討論，并精準(zhǔn)地定位、細(xì)分客戶群，“給在城市中漂泊的青年一個家”的關(guān)懷性口號得到年輕租客的追逐。
通過增加公開空間的面積強(qiáng)化以公寓為空間范圍內(nèi)的租客相互交流，線下、社交成為YOU+模式的關(guān)鍵詞，對行業(yè)有啟發(fā)性的影響。盧青對第一財經(jīng)記者表示，后來新冒出的很多公寓都沒有逃脫出這個套路。
六年前后，行業(yè)巨變，長租公寓從默默無聞到站在風(fēng)口上。風(fēng)口的一面是潛力，另一面則是初創(chuàng)、草率。
深圳是全國年輕人最多最活躍的城市，行業(yè)普遍認(rèn)為，深圳是發(fā)展長租公寓的沃土。記者采訪多名深圳本地長租公寓運(yùn)營商了解到，他們手上房源數(shù)量多的超過千套，少的僅有數(shù)十套，進(jìn)入的門檻并不算高。
大躍進(jìn)的發(fā)展也招致質(zhì)疑：不專業(yè)的玩家的加入可能是場互聯(lián)網(wǎng)式的忽悠，品牌的泛濫、管理的混亂將合力把行業(yè)推向深淵。
YOU+創(chuàng)始人劉洋是了解過這個城市的，2015年12月，YOU+正式進(jìn)入深圳，在南山區(qū)西麗開了深圳第一家店。劉洋接受第一財經(jīng)記者專訪時表示，深圳的長租公寓市場“龍蛇混雜、沒有品牌、不注重口碑，總體來說硬件不硬、軟件不軟。”
不止深圳，龍蛇混雜也是現(xiàn)階段長租公寓在全國范圍內(nèi)的發(fā)展特征?？v觀行業(yè)，無論是從房源數(shù)量抑或是標(biāo)準(zhǔn)化、流程化運(yùn)營的角度來看，均處于起步階段。無疑，野蠻時代意味著欠規(guī)范化發(fā)展，但也是各品牌壯大、提高市占率的良機(jī)。
隨著資本的角逐和玩家的增加，長租公寓行業(yè)的競爭將越來越激烈。出現(xiàn)在地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的溢價收購也開始輾轉(zhuǎn)于長租公寓市場。廣州一名公寓運(yùn)營商負(fù)責(zé)人告訴記者，激烈的競爭增加了獲取房源的成本和難度、削減盈利空間，“如果房源位置不錯，通常不止一家(運(yùn)營商)在談，100%溢價率也是正常的。”
然而冬春之間，一線之隔，行業(yè)無序背后便是機(jī)會，競爭的反面便是成為寡頭的通道。激烈的競爭倒逼運(yùn)營商產(chǎn)品的升級和革新，思考公司戰(zhàn)略的升級以獲得更多利潤增長點(diǎn)。
新風(fēng)向：探路“去公寓化”
在眾多長租公寓中，YOU+模式具有獨(dú)特的受觀察意義，這家廣受后進(jìn)者模仿的青年公寓已經(jīng)開始轉(zhuǎn)型了。
2016年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，盡管目前來自公寓板塊的收入占據(jù)公司整體收入的90%以上。YOU+ CEO郁珽認(rèn)為，“公寓從大勢上是不賺錢的，去公寓化一定是必然的趨勢。”
什么是去公寓化?簡單來說，去公寓化即公寓產(chǎn)品在單一的居住之外的功能化。
郁珽告訴第一財經(jīng)記者，此前YOU+的運(yùn)營以房間為主要賣點(diǎn)，去公寓化后將做大虛擬和實體的空間。“把房間變成空間、把平方變成立方”，是圍繞租戶展開、依托空間為基礎(chǔ)的運(yùn)營方式，租戶將成為價值變現(xiàn)的入口，并以此盈利。
去公寓化勢必影響公司營收結(jié)構(gòu)。郁珽稱，YOU+的盈利模式可以多樣化，但始終圍繞“人”進(jìn)行。所有故事都是人的事，這個故事會否比單一的二房東模式更動聽?
YOU+去公寓化的載體是前海店，YOU+在深圳的第二間門店。
前海是內(nèi)地與香港合作的先導(dǎo)區(qū)，更是中國新一輪對外開放的重要內(nèi)容——深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)的組成部分。獨(dú)特的財稅優(yōu)惠和產(chǎn)業(yè)政策決定了前海是企業(yè)爭先進(jìn)駐的一個高地。進(jìn)入前海的意義不言而喻，過去搶占前海的多是來自中國內(nèi)地、香港和美國的房地產(chǎn)開發(fā)商，YOU+進(jìn)入前海多少讓人意外。
YOU+位于前海的項目在前海青年夢工場中。郁珽告訴記者，YOU+與前海青年夢工場合作，向其租下場地用以運(yùn)營。項目總建筑面積約3300平方米，有客房59間，主要提供3~12個月長短租服務(wù)。
前海深港青年夢工廠是一個為來自香港和內(nèi)地的青年創(chuàng)業(yè)者提供工作、交流、展示、培訓(xùn)、服務(wù)、融資、居住等功能的綜合性園區(qū)。官方資料顯示，運(yùn)營兩年來，前海深港青年夢工廠已孵化深港創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊172家，包括77家港澳創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊，一半以上的團(tuán)隊都獲得了幾十萬元至上億元不等的融資。
YOU+進(jìn)入前海，相當(dāng)于成為創(chuàng)業(yè)者的居住供應(yīng)商。而夢工場方面開出的條件是租金為周邊區(qū)域的一半，搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，前海周邊30平左右的一居室月租金在2900-3500元/月之間。
郁珽不愿透露拿下前海項目的價錢和投入資金的規(guī)模。“成本不低，光是每月每平方米的物業(yè)費(fèi)就達(dá)到18元，租金我們在爭取一些減免優(yōu)惠，但目前還沒確定下來。”
一般行情下，根據(jù)物業(yè)狀態(tài)的不同，改造費(fèi)用在1千至2千元之間。房租只能削減到周邊租金的一半，前海項目的成本與盈利成為一個繞不過的難題。除租金之外，YOU+必須開拓其他盈利方式。郁珽已經(jīng)有想法了，未來，YOU+將引入豆瓣以及創(chuàng)意市集等平臺進(jìn)項目，以此進(jìn)行探索。
劉洋透露，前海店是YOU+“去公寓化”戰(zhàn)略的第一個樣本，同樣也是YOU+產(chǎn)品的2.0版本，將在硬件和運(yùn)營體系上有所升級。
產(chǎn)品升級主要體現(xiàn)在三個部分：一是硬件的升級，將與國際化的設(shè)計公司MAT等外來團(tuán)隊合作，打造更加舒適的空間，提高租客的居住體驗;二是軟件上的升級，升級運(yùn)營體系，進(jìn)行更加扁平化的管理，整個YOU+將只分為前臺和后臺兩個系統(tǒng);三是，合作上的升級，進(jìn)行更開放性的合作，合作對象是政府、企業(yè)，或任何手里有房有項目的機(jī)構(gòu)，此外，也有可能介入城市更新和城中村改造中。
目前，YOU+前海項目已經(jīng)開展前期的準(zhǔn)備工作。郁珽透露，2017年2月，前海店將試營業(yè)，1個月后正式營業(yè)，YOU+的去公寓化將以前海店營業(yè)為開端。前海店的租期是6年，YOU+希望用三至五年的時間，在項目租期結(jié)束之前，完成自身的轉(zhuǎn)型和升級。
規(guī)?；目简?br /> YOU+“去公寓化”的本質(zhì)是以消費(fèi)場景為載體，在居住功能之外，實現(xiàn)社交價值的變現(xiàn)，并拓展增量的貨幣化路徑。
楊現(xiàn)領(lǐng)把YOU+“去公寓化”的探索看作是創(chuàng)收的另一個方式和方向，“不代表行業(yè)的風(fēng)向，更不代表公寓行業(yè)無利可尋。”
楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)住房租賃市場，存在“供給結(jié)構(gòu)的錯配”。首先是租賃市場供應(yīng)總量不平衡且結(jié)構(gòu)不合理，租賃需求增長和住房供給不足都出現(xiàn)在一線城市;其次是品質(zhì)租賃需求時代正在快速來臨，如何能夠在可承擔(dān)的租金范圍內(nèi)住的好一點(diǎn)是租客們考慮的重要因素，而房屋供給還是集中在廉租房、公租房的框架里面。
多個數(shù)據(jù)顯示，未來五到十年，租賃市場的供給和需求都會大大增加，市場將有更大的發(fā)展。
2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出規(guī)范住房租賃市場，加快住房租賃市場立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)范化租賃企業(yè)發(fā)展。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，“盡管立法需要漫長的過程，但不失為可期待的政策紅利。”
長租公寓在一線城市有廣泛的發(fā)展空間，但已不再是簡單、粗暴、給租客糟糕體驗的門檻過低的二房東模式，在資本和運(yùn)營商耕耘數(shù)年之后，轉(zhuǎn)變成需要專業(yè)化、精細(xì)化運(yùn)作的行業(yè)。
盡管青年公寓的出發(fā)點(diǎn)是人文關(guān)懷，但商業(yè)模式的落腳點(diǎn)必須是規(guī)模和盈利。
楊現(xiàn)領(lǐng)的研究發(fā)現(xiàn)，規(guī)模和盈利之間有條臨界線。他告訴第一財經(jīng)記者，“單個公寓項目的盈利能力要強(qiáng)于多個，公寓進(jìn)行跨區(qū)域跨城市落地時，管理成本會堆高。但一旦拓展到2萬間房源左右的數(shù)量時，管理成本和后臺成本就會得到大量的分?jǐn)?，?guī)模效應(yīng)就會發(fā)揮出來，這時多個項目就會強(qiáng)于單個。”
但集中式的長租公寓進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張很難，目前能達(dá)到2萬間房源數(shù)量的集中式公寓只有魔方，YOU+距離此還有大段空間。且不算外部競爭，光是自身的管理經(jīng)驗和資金就是規(guī)模的巨型攔路虎。
在管理經(jīng)驗上，YOU+是栽過跟頭的。2015年，在北京蘇州橋店，因開業(yè)倉促，YOU+被租客投訴甲醛超標(biāo)、房屋漏水，此時的問題歸根結(jié)底是管理經(jīng)驗和人才隊伍跟不上擴(kuò)張速度的原因。時至今日，劉洋回憶起，仍覺得此事嚴(yán)重，損害了YOU+的品牌。
劉洋告訴記者，這半年YOU+沒有開新的店，而是在進(jìn)行盤整，在管理、細(xì)節(jié)和編制上做出調(diào)整和改善。劉洋談到Y(jié)OU+在擴(kuò)展過程中遇到的包括獲得房源、管理經(jīng)驗和人員團(tuán)隊方面的瓶頸，如今卻是輕舟已過萬重山。
比管理經(jīng)驗更重要的是資金，從小而美進(jìn)化為全國性公寓必須依賴資本和并購手段。毫無疑問，這是拼資金成本的時刻。資本無善惡之分，只要回報，但過度地使用風(fēng)投會導(dǎo)致潛在成本過高。
萬科高級副總裁譚華杰此前在接受第一財經(jīng)記者采訪時，對此現(xiàn)象表示擔(dān)憂。“如果想快速掙錢，毫無疑問要跟資本緊密合作來演一出戲，來滿足資本的胃口，但是如果要把長租公寓當(dāng)作是一個事業(yè)來做的話，就要更理性地對待與資本之間的關(guān)系。”
與自持物業(yè)的成本過高，公寓企業(yè)獲取房源的成本必然加大。譚華杰認(rèn)為最理想的持有資產(chǎn)的人應(yīng)該是REITs，做不到這一點(diǎn)就很難在國際資本市場上獲得高估值。楊現(xiàn)領(lǐng)有相近看法，“美國公寓模式核心就是REITs，公寓REITs發(fā)展帶來的結(jié)果便是行業(yè)能獲得機(jī)構(gòu)化的發(fā)展、專業(yè)管理團(tuán)隊的成長、行業(yè)效率的提升。”
在中國推出標(biāo)準(zhǔn)REITs還有很長的路要走，在此之前，金融化方向是幫助運(yùn)營商邁過規(guī)模瓶頸的方法。楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租約資產(chǎn)證券化、運(yùn)營供應(yīng)鏈金融，及囊括房屋空置期風(fēng)險、租客信用問題等內(nèi)容的保險場景都將成為行之有效的方向。
瓶頸越過之后便是分水嶺，但路還很長。沒有完美的商業(yè)模型，只有時移勢易下，運(yùn)營商對產(chǎn)品和模式的不斷探索和嘗試。行業(yè)的獨(dú)角獸至今還沒出現(xiàn)，但相關(guān)通道已經(jīng)打開了。