城市更新迎來黃金時(shí)期
在北上廣深一線城市的房地產(chǎn)市場，一面是新增土地供應(yīng)的愈加捉襟見肘，另一面是舊城改造、舊村改造、舊工業(yè)區(qū)改造等城市更新需求的日漸強(qiáng)烈，大型房企紛紛抓住“城市更新”的機(jī)遇來實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張。
有“舊改專家”之稱的佳兆業(yè)在城市更新方面亦繼續(xù)加大投入力度，從2015年開始，佳兆業(yè)提出了立足深圳、深耕珠三角、拓展全國的市場戰(zhàn)略，并在北京、上海專門成立分公司，完成北上廣深四大一線城市的戰(zhàn)略布局。
佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“2016年佳兆業(yè)城市更新的版圖進(jìn)一步擴(kuò)大，在深圳、廣州、珠海的城市更新項(xiàng)目按照計(jì)劃順利推進(jìn)，在南京、武漢等地域性中心城市，佳兆業(yè)也正在進(jìn)行全面地拓展。”
分析人士認(rèn)為，由于一二線城市地價(jià)走高、地王頻出，僅憑招拍掛市場拿地，房企的生存空間可能被進(jìn)一步擠壓，而佳兆業(yè)在土地拓展策略上，更傾向于在城市舊改領(lǐng)域?qū)で蠛献鳈C(jī)會(huì)，從成本的角度考慮，這有利于規(guī)避激烈市場競爭帶來的高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，大多舊改項(xiàng)目的土地位置都比較優(yōu)越，在毛利率上存在相當(dāng)大的競爭力，對(duì)于佳兆業(yè)而言，高附加值的舊改項(xiàng)目一直是拉動(dòng)其業(yè)績增長的主要?jiǎng)恿χ?，此番將舊改業(yè)務(wù)模式復(fù)制到華南以外的其他城市，進(jìn)一步深耕熱點(diǎn)城市住宅市場，將為佳兆業(yè)帶來穩(wěn)定的市場體量和核心利潤增長點(diǎn)。
佳兆業(yè)在舊改領(lǐng)域具備獨(dú)特優(yōu)勢
參與舊城改造已經(jīng)成為開發(fā)商在大城市做大做強(qiáng)的戰(zhàn)略性選擇，擅長舊改的房企將在下一波市場角逐中占據(jù)先機(jī)。
深圳是國內(nèi)舊改運(yùn)作模式發(fā)展最為成熟的城市之一。在深圳，由于舊改存在較長的運(yùn)作周期，能夠成功操作舊改項(xiàng)目的大多是兩類企業(yè)，一是資金實(shí)力雄厚的央企，二是舊改開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的民企，在業(yè)內(nèi)被稱為“舊改專家”的佳兆業(yè)屬于后者。
“佳兆業(yè)是國內(nèi)最早進(jìn)軍城市更新領(lǐng)域的企業(yè)之一，通過現(xiàn)有的400多名專業(yè)舊改人才，在該領(lǐng)域已形成一套包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、商務(wù)談判、合作模式、拆遷回遷、開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)在內(nèi)的成熟運(yùn)作模式。” 一位佳兆業(yè)內(nèi)部人士接受記者采訪時(shí)表示，從1999年開始涉足舊改以來，佳兆業(yè)在土地資源稀缺的深圳成功運(yùn)作了佳兆業(yè)中心、佳兆業(yè)城市廣場、大鵬KPR佳兆業(yè)廣場等多個(gè)大型舊改項(xiàng)目，城市更新業(yè)務(wù)成為佳兆業(yè)最為倚重的發(fā)展戰(zhàn)略之一。
值得注意的是，2008-2013年，佳兆業(yè)的年銷售額實(shí)現(xiàn)跨越式增長，成功問鼎深圳市住宅成交量、成交金額雙料冠軍，這一過程中舊改可謂功不可沒，期內(nèi)，佳兆業(yè)城市廣場等大體量舊改項(xiàng)目入市拉動(dòng)業(yè)績增長，為其貢獻(xiàn)不俗銷售份額。
在17年的舊城改造中，佳兆業(yè)集團(tuán)涉及了幾乎所有類型的城市更新項(xiàng)目，改造對(duì)象包括舊城、舊村、舊工業(yè)區(qū)、爛尾樓改造等，目前，佳兆業(yè)已經(jīng)在深圳、廣州、珠海、上海等地?fù)碛?0多個(gè)舊改項(xiàng)目，其中，佳兆業(yè)城市廣場、佳兆業(yè)金融中心等項(xiàng)目均被列入深圳“十二五”規(guī)劃的“60個(gè)標(biāo)志性重大建設(shè)項(xiàng)目”之中。
可以說，佳兆業(yè)近些年積攢下的家底，不論放眼深圳，亦或是全國都算得上是非常上乘的。正是這些豐厚優(yōu)良的舊改資產(chǎn)，為企業(yè)后續(xù)開發(fā)提供了大量優(yōu)質(zhì)且成本較低的土地儲(chǔ)備，也為佳兆業(yè)贏得了金融機(jī)構(gòu)的普遍看好。
據(jù)了解，2016年各大金融機(jī)構(gòu)先后與佳兆業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，為佳兆業(yè)項(xiàng)目開發(fā)和未來發(fā)展提供資金支持。
一位金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部人士表示，“佳兆業(yè)戰(zhàn)略布局合理，所布局城市有著較好的發(fā)展空間。我們看好一線城市的發(fā)展?jié)摿?，尤其是深圳的發(fā)展前景，佳兆業(yè)在土地政策方面的獨(dú)特優(yōu)勢和舊改方面的豐富經(jīng)驗(yàn)，成為雙方深度合作的基礎(chǔ)。”
一個(gè)毋庸置疑的事實(shí)是，在城市更新率先發(fā)力的深圳，佳兆業(yè)在舊改領(lǐng)域的成就和能力，在一眾競爭對(duì)手中已經(jīng)穩(wěn)居第一陣營。
公共責(zé)任優(yōu)先 業(yè)主利益至上
舊改最需要處理的就是拆遷問題。當(dāng)多方利益開始博弈，項(xiàng)目推動(dòng)就會(huì)面臨困難。在長時(shí)間的摸索中，佳兆業(yè)對(duì)多方的利益權(quán)衡，尤其是對(duì)業(yè)主的利益保障有獨(dú)到的理解、處理方式。佳兆業(yè)方面表示，更愿意通過業(yè)主對(duì)自身品牌的認(rèn)可來完成項(xiàng)目推動(dòng)。
即便是在2015年的困難時(shí)期，佳兆業(yè)仍然堅(jiān)持“公共責(zé)任優(yōu)先，業(yè)主利益至上”的原則。去年，佳兆業(yè)旗下22個(gè)項(xiàng)目的舊改過渡期補(bǔ)助費(fèi)用，已于當(dāng)年度全數(shù)支付到村民手中。
“雖然2015年集團(tuán)整體資金偏緊，但企業(yè)本著對(duì)村民、業(yè)主及社會(huì)負(fù)責(zé)的態(tài)度，舉全集團(tuán)之力通過債務(wù)重組等多個(gè)渠道，優(yōu)先保障了舊改費(fèi)用的支付。” 佳兆業(yè)城市更新集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)在看來，佳兆業(yè)在之前的困難時(shí)期沒有失去一個(gè)舊改項(xiàng)目，去年仍然按計(jì)劃正常推進(jìn)原有的城市更新進(jìn)度，這一點(diǎn)得到了行業(yè)內(nèi)的一致贊許。
在城市發(fā)展浪潮中，城市更新涉及到原業(yè)主、普通市民、社區(qū)、環(huán)境、歷史人文等各個(gè)方面，對(duì)于佳兆業(yè)而言，首先應(yīng)該是一個(gè)服務(wù)者，服務(wù)業(yè)主訴求，顧全城市整體發(fā)展規(guī)劃以及公共利益，最后才是一個(gè)開發(fā)者。在解決了底線和角色定位之后，真正對(duì)舊改項(xiàng)目進(jìn)行模式創(chuàng)新，才是佳兆業(yè)獲得競爭優(yōu)勢，長久立足一線城市的核心關(guān)鍵。
經(jīng)過多年的耕耘，佳兆業(yè)的舊改業(yè)務(wù)開始進(jìn)入收獲期。今年9月，鹽田區(qū)有史以來最大規(guī)模的舊村改造項(xiàng)目佳兆業(yè)山海城啟動(dòng)回遷選房，宣告落定。11月24日，佳兆業(yè)又馬不停蹄啟動(dòng)佳兆業(yè)平湖壹號(hào)項(xiàng)目一期開工儀式，按照規(guī)劃這里將投資建成集大型商業(yè)中心、高規(guī)格辦公樓、高端住宅小區(qū)為一體的城市綜合體。
業(yè)內(nèi)人士分析稱，未來幾年伴隨深圳佳兆業(yè)•山海城、深圳佳兆業(yè)平湖壹號(hào)、深圳佳兆業(yè)雅俊項(xiàng)目等舊改項(xiàng)目的陸續(xù)推向市場，“舊改專家”的企穩(wěn)回升之路已無懸念。對(duì)于趨向于多元化轉(zhuǎn)型的佳兆業(yè)而言，舊改依然是其核心競爭力之一。
當(dāng)今的城市處在不斷變化之中，城市更新是對(duì)城市內(nèi)容的再一次重構(gòu)，這也是諸多經(jīng)營城市更新業(yè)務(wù)的房企價(jià)值所在。佳兆業(yè)表示，未來希望在繼續(xù)發(fā)展舊城、舊村改造業(yè)務(wù)，提升原業(yè)主生活環(huán)境，改變城市外觀面貌的同時(shí)，通過城市更新改造將環(huán)境提升與產(chǎn)業(yè)升級(jí)緊密結(jié)合，在城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型升級(jí)工作中，帶動(dòng)酒店、文體、旅游等潛力產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的雙豐收。

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