對(duì)于中國(guó)國(guó)內(nèi)高杠桿的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),2017年他們將迎來(lái)一波“借貸狂潮”,因?yàn)樗麄兪チ艘粋€(gè)關(guān)鍵的資金來(lái)源。

　　今年10月,上交所提高了房地產(chǎn)公司發(fā)行債券的門(mén)檻,從那時(shí)起國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有發(fā)行過(guò)任何公司債,而在過(guò)去兩年中房企公司債的發(fā)行量占到了境內(nèi)債券的近40%。

　　可以說(shuō)這項(xiàng)限制措施來(lái)得很不是時(shí)候,因?yàn)榕聿╊A(yù)測(cè),明年到期的房企公司債將達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的173億美元,2018年更是將達(dá)到279億美元的歷史新高。

　　為緩和樓市泡沫,同時(shí)避免房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生更廣泛的影響,目前中國(guó)政府正在努力平衡房企債務(wù)的發(fā)行限制,但由于全球債券回調(diào)以及央行的限制措施,AAA級(jí)債券收益率溢價(jià)已經(jīng)達(dá)到了2015年7月以來(lái)的最高水平。

　　NN投資伙伴(NN Investment Partners)的數(shù)據(jù)顯示,規(guī)模較小的開(kāi)發(fā)商將受到嚴(yán)重的打擊,但大型房企仍然可以正常發(fā)行由交易所監(jiān)管的債券。

　　NN投資伙伴高級(jí)信貸分析師Clement Chong表示:“總體而言,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資條件將在2017年變得更具挑戰(zhàn)性,因?yàn)橹挥写笮烷_(kāi)發(fā)商可以發(fā)行在岸債券,而規(guī)模較小的開(kāi)發(fā)商將被迫發(fā)行離岸市場(chǎng)債券,這必須得到監(jiān)管部門(mén)的批準(zhǔn)。”

　　但即使可以發(fā)行離岸市場(chǎng)債券,國(guó)外的環(huán)境目前也已變得更具挑戰(zhàn)性。

　　摩根大通的數(shù)據(jù)顯示,上個(gè)月,來(lái)自中國(guó)及其他亞洲國(guó)家高收益發(fā)行商的美元計(jì)價(jià)債券,其平均收益率上漲了30個(gè)基點(diǎn)至6.84%,是自2015年9月以來(lái)最大增幅。而彭博匯編數(shù)據(jù)則顯示,離岸開(kāi)發(fā)商的平均貸款利潤(rùn)率今年也增加了7個(gè)基點(diǎn)至三年高點(diǎn)3.55%。

　　上海天風(fēng)證券固定收益分析師孫彬彬表示,政府阻止資本外流的努力也使得國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)商更難以在海外獲得債券償付,再融資的限制必然會(huì)增加國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的債務(wù)負(fù)擔(dān)。

　　今年人民幣的大幅貶值使國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商和監(jiān)管機(jī)構(gòu)都對(duì)離岸債務(wù)感到擔(dān)憂(yōu)。歐盟商會(huì)日前表示,離岸貸款的早期預(yù)付款需要得到外匯監(jiān)管機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn),即使金額低于500萬(wàn)美元,而中國(guó)的開(kāi)發(fā)商明年需要償還140億美元的離岸貸款,這也是五年來(lái)的最高水平。

　　雖然國(guó)內(nèi)許多城市的房?jī)r(jià)仍在繼續(xù)上漲,但政府的限購(gòu)措施已開(kāi)始生效。研究機(jī)構(gòu)Use Trust的數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)項(xiàng)目的信托投資發(fā)行量相比9月份下降了45%,至10月份的115億元人民幣(17億美元),跌幅創(chuàng)2月份以來(lái)最高水平。

　　美銀美林大中華區(qū)房地產(chǎn)研究主管Karl Choi表示,在今年的大部分時(shí)間里,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)都非常強(qiáng)勁,從流動(dòng)性的角度來(lái)看開(kāi)發(fā)商的規(guī)模也都很大。但未來(lái)的走勢(shì)取決于資金窗口關(guān)閉的時(shí)間,關(guān)閉的時(shí)間越長(zhǎng)將越有利于大型開(kāi)發(fā)商。