靠深圳客撐起半壁江山的東莞樓市，遭遇了深圳限購、東莞限購后，成交量進(jìn)入了“跳水”階段，但是房價依然高懸在1.7萬元/平方米。

　　開發(fā)商依靠上半年充足銷售額表示不愿降價，本地購房者則繼續(xù)觀望，這場勢均力敵的博弈也成為了目前東莞開發(fā)商和本地客的真實寫照。

　　東莞限購后量跌價漲

　　10月6日，東莞市政府出臺住宅“雙限”調(diào)控政策；3天后，東莞正式實行差異化房貸政策，144平方米及以上戶型首付提升至6成；10月28日限購細(xì)則出臺。

　　東莞市在《關(guān)于新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》中規(guī)定，開發(fā)商在賣房時如果出現(xiàn)以下三種情況將無法網(wǎng)簽，分別是：“在今年1月1日后已領(lǐng)取預(yù)售許可證或現(xiàn)售備案證書，但在10月20日前未被備案的商品住房、實際成交價格高于備案價格或比備案價格下浮超15%的商品房”。

　　對于開發(fā)商的定價進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定，商品住房實際成交價格不得高于備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。當(dāng)實際成交價格高于備案價格或下浮幅度超過15%時，商品房網(wǎng)上銷售系統(tǒng)將自動鎖定交易，無法進(jìn)行網(wǎng)上簽約程序。

　　密集調(diào)控下，東莞樓市成交量也大跳水，銳減六成。但是東莞樓市10月的住房成交均價因為高價盤集中簽約影響，依然達(dá)到了16983元/平方米。

　　因大量深圳客退出東莞市場，10月東莞住宅成交縮水過半甚至零成交的項目主要集中在黃江、虎門、鳳崗、塘廈等臨深區(qū)域。臨深區(qū)域價格高位，客戶看空樓市進(jìn)入深度觀望，成交降溫顯著，11月東莞樓市成交量依舊下滑。

　　但成交量的下滑似乎并未對高房價造成實質(zhì)性影響，合富輝煌研究中心的數(shù)據(jù)顯示，截至目前東莞住房均價已經(jīng)上升至17000元/平方米，環(huán)比上漲26%。

　　從鎮(zhèn)街成交均價來看，東莞23個鎮(zhèn)街房價在1萬元/平方米以上，其中7個鎮(zhèn)街均價在2萬元/平方米以上。受深圳客青睞的臨深片區(qū)房價依然堅挺，松山湖以28405元/平方米的高價排名全市首位，其次，塘廈鎮(zhèn)、莞城區(qū)也以2萬元/平方米以上的均價排名第二、三名。

　　合富輝煌研究中心指出，東莞房價高企更多為結(jié)構(gòu)性因素，部分高價盤簽約量突出，拉高整體均價，均價17000元/平方米以上成交占比約43%。但是目前開發(fā)商與購房者雙方持續(xù)博弈，在開發(fā)商不愿意降價，購房者不肯入市的對峙下，市場觀望氛圍愈發(fā)嚴(yán)重，預(yù)計這種情況將會持續(xù)到明年一季度。另外，受政策影響，備案房價2個月內(nèi)不得調(diào)價，開發(fā)商目前處于較為被動的狀態(tài)。

　　業(yè)績已經(jīng)完成房企底氣足

　　由于新政后不少深圳客不再具備在東莞購房的資格，或首付成本增加，加上深圳嚴(yán)查樓市，部分中介停止帶客到東莞，在一些樓盤的加推活動當(dāng)中，深圳客比例在不斷下滑。

　　深圳客不來了，本地客又不愿意接受這么高的房價，非品牌開發(fā)商的樓盤都不得不進(jìn)行調(diào)價來適應(yīng)市場。

　　據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，受深圳客影響較大的臨深片區(qū)各鎮(zhèn)區(qū)，10月住宅成交環(huán)比降幅在30%~50%的項目有17個，降幅超過50%的項目有90個，46個項目出現(xiàn)零成交。

　　但是不可否認(rèn)的是東莞房價仍然在高位堅挺，而開發(fā)商降價意愿低。

　　根據(jù)東莞中原研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，在東莞的開發(fā)商商品房銷售金額排名前十名中，有9家開發(fā)商銷售額達(dá)到或超過去年全年的銷售業(yè)績，只有排名第5的金地地產(chǎn)前10月銷售額沒有完成去年全年該公司在東莞市場的銷售額。第1名東莞萬科地產(chǎn)前10月以137.31億元的業(yè)績完成去年全年銷售總額的121%，碧桂園以106.8億元緊隨其后。

　　東莞中原市場策略部總監(jiān)車德銳對中國房地產(chǎn)報記者表示：“基于新政規(guī)定房價一經(jīng)備案兩個月后方可調(diào)整，下浮幅度不得超過15%，否則無法網(wǎng)簽，因此預(yù)計接下來房價將持續(xù)高位堅挺，但不排除有部分品牌房企出于業(yè)績沖刺壓力，定價低于預(yù)期入市。明年品牌房企的項目較多，競爭或愈加激烈。開發(fā)商們應(yīng)抓住年底出貨窗口期回籠資金。”

　　德州地產(chǎn)的副總經(jīng)理朱延勇則表示：“東莞房價并不會大幅下調(diào)，浮動空間大概是5%。因為開發(fā)商的資金壓力不大，今年上半年，大家都賣得很好，資金也得到了回籠。東莞房價短期內(nèi)必然會震蕩，但是長期仍值得看好。廣深融城的步伐加快，但兩地價格差很明顯，而這將成為東莞房價的支撐。”

　　“上半年據(jù)我了解到，大部分開發(fā)商都賺得盆滿缽滿。大家手上有錢，對于新政后的市場觀望情緒也是不怕的。所以除了部分要沖量完成業(yè)績的項目會降價外，大部分還是選擇觀望。”有房企人士對中國房地產(chǎn)報記者直言。

　　深圳客走后，昔日開發(fā)商可能瞧不上的本地客也成為了香餑餑。例如近期開盤的碧桂園Park Royal和虎門鎮(zhèn)南部灣萬科城，有中介人士表示兩個項目皆是主要以本地客為主，占比約為70%~80%，深圳客退潮現(xiàn)象明顯，去貨速度放緩。過去本地客被逼退市場的局面將得到傾覆。

　　合富輝煌東莞公司發(fā)展研究中心副總經(jīng)理李興旺表示，房價不斷上漲，也會反推東莞本地客戶入市置業(yè)的預(yù)期不斷加大。

　　而光大地產(chǎn)營銷總監(jiān)張永康表示：“在深圳人的拉動之下，本地市場的購買力，也有可能會被激發(fā)。只是本地購買力習(xí)慣了以前封閉市場下的價格體系，對價格的接受度和消費觀念相對保守。深圳客的持續(xù)進(jìn)入東莞市場，或許會激起東莞購買力的活動力。這使一二手房市場都將更為活躍。”

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