“2億元”的喧擾

　　水貝村“每戶賠償2億”謠言背后，城市更新中開發(fā)商與拆遷業(yè)主的無硝煙之戰(zhàn)

　　“水伴皇羅清族人思昌衍，貝連勝地和源天月最明”，隔著文錦北路與洪湖公園遙遙相望，一座宏偉的牌坊兩側(cè)鐫刻著這樣一副對(duì)聯(lián)，這是水貝村。

　　在氣勢(shì)堪比廣州楊箕千人圍宴的530桌大盆菜宴之后，網(wǎng)絡(luò)中開始有好事者渲染“這里的原住村民，每一家賠償最低的接近2億多現(xiàn)金”、“深圳一夜涌現(xiàn)600多個(gè)億萬富翁富豪”……一夜之間，“水貝村”三個(gè)字刷爆朋友圈。

　　上述信息在隔天隨即被證實(shí)為徹頭徹尾的謠言，水貝實(shí)業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)張興祥這幾天頻頻向各大媒體解釋，水貝村的村民只要物業(yè)不要錢，全部選擇了回遷，并沒有現(xiàn)金補(bǔ)償。

　　他甚至還詳細(xì)分析了水貝村原有村集體和村民物業(yè)178棟，拆賠比是1：1，其中一層賠商鋪，二層以上賠住宅。一共拆除的建筑面積是16萬多平方米，賠償也是16萬多平方米，其中住宅占大部分，商業(yè)面積只占一小部分。

　　參與賠償?shù)娜藬?shù)加上海外僑胞約1000人，平均下來每戶分到的面積大約是200- 300平方米左右。村里有180多戶人家，其中最大一戶獲得的賠償面積是2000多平方米，但該戶有幾名兄弟和兒子孫子。

　　站在輿論的風(fēng)暴眼，水貝村的故事其實(shí)講述了什么？

　　深圳的城市更新歷來不缺一夜暴富的故事。巨額賠償?shù)谋澈螅瑹o不充斥著開發(fā)商與業(yè)主為利益掀起的無硝煙之戰(zhàn)。而這場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)的直接核心，指向拆賠標(biāo)準(zhǔn)，特別是拆賠比。

　　在拆遷戶這邊，是為爭(zhēng)取更高的拆賠標(biāo)準(zhǔn)努力抗?fàn)?，這其中，最常見的是高要價(jià)問題；而開發(fā)商則要討價(jià)還價(jià)，否則需要為拆遷付出高昂的拆賠成本。

　　在這場(chǎng)紛紛擾擾的造富神話之后，如何創(chuàng)建一個(gè)合理有效的拆賠規(guī)則，取得開發(fā)商與拆遷業(yè)主之間的利益平衡點(diǎn)，更值得反思。

　　來源：南方都市報(bào)

　　拆賠比之爭(zhēng) 開發(fā)商與業(yè)主的博奕

　　“拆遷賠償、2億現(xiàn)金”，8個(gè)字，構(gòu)成了水貝村一夜爆紅的關(guān)鍵詞。哪怕已經(jīng)被反復(fù)核實(shí)為謠言，哪怕水貝村村民在不勝其擾之后，毅然走進(jìn)翠竹派出所報(bào)警。

　　然而，這種傳奇般的拆遷造富依然挑動(dòng)著諸多人的視覺神經(jīng)。深圳的城市更新向來充斥著一夜暴富的神話，與之直接掛鉤的核心即是一場(chǎng)關(guān)于拆賠標(biāo)準(zhǔn)的大戰(zhàn)。

　　早在11年前，蔡屋圍金融中心項(xiàng)目確定改造，蔡珠祥與張蓮好夫婦就曾因補(bǔ)償未能達(dá)成一致，6層農(nóng)民房孤零零地站在工地中央達(dá)兩年多，直至拿到1700萬元貨幣補(bǔ)償，成為當(dāng)時(shí)中國(guó)“最貴的釘子戶”。

　　“相比其他城市，深圳城市更新無論市效率還是實(shí)施率都是比較高的。但拆賠問題尤其是拆賠比，還是引發(fā)城市更新‘拆不動(dòng)、賠不起、玩不轉(zhuǎn)’三大痼疾的一個(gè)重要因素。”長(zhǎng)期研究城市更新問題的深圳市城市更新房地產(chǎn)咨詢服務(wù)有限公司總經(jīng)理宋留強(qiáng)告訴南都記者。

　　部分拆遷戶

　　改造后容積率超高 現(xiàn)有拆賠標(biāo)準(zhǔn)不合理

　　距離水貝村約2 .5公里之外，是長(zhǎng)期備受關(guān)注的木頭龍小區(qū)。被列入2010年深圳城市更新單元第一批計(jì)劃已達(dá)6年之久，木頭龍的開工建設(shè)時(shí)間卻始終遙遙無期。9月27日，氣喘吁吁的葉阿姨專程從廣州趕回這個(gè)滿目蒼夷的社區(qū)，參加羅湖城市更新局的熱點(diǎn)問題解疑會(huì)。

　　“前兩個(gè)月我?guī)缀醺_發(fā)商達(dá)成協(xié)議了，但很多問題讓我又思而生怯。”遲遲未簽合同的葉阿姨有些激動(dòng)地說，深圳房?jī)r(jià)這幾年漲得很厲害，木頭龍一旦開發(fā)完畢肯定也賺錢，“沒理由允許開發(fā)商賺錢卻不讓業(yè)主分享紅利，對(duì)于目前這個(gè)拆賠標(biāo)準(zhǔn)，我有意見。”

　　拆賠的爭(zhēng)議，也曾出現(xiàn)在水貝村的舊改過程中。去年7月，尚未簽約的幾位水貝村村民一度坦承，開發(fā)商提供的拆賠條件未能滿足他們的利益訴求。

　　更多的拆遷戶則將拆賠是否合理與項(xiàng)目的容積率作對(duì)比。同樣未簽約的木頭龍業(yè)主顧先生當(dāng)場(chǎng)表示，更新之后，木頭龍的容積率肯定會(huì)大大提高，“后期居住的舒適性都降低了，這種賠償標(biāo)準(zhǔn)怎么夠呢？”

　　按照此前深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)羅列的數(shù)據(jù)，改造之前的木頭龍容積率僅1 .51。而南都記者查閱深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)第一直屬管理局2012年2月27日發(fā)布的《關(guān)于深圳市羅湖區(qū)木頭龍片區(qū)城市更新單元規(guī)劃(草案)的公示》發(fā)現(xiàn)，木頭龍片區(qū)城市更新單元拆除用地面積83233.8平方米，開發(fā)建設(shè)用地面積70748.5平方米，計(jì)容積率建筑面積511454平方米?？梢缘贸觯呐虏挥?jì)上棚改的容積率，改造之后，木頭龍的容積率也約7 .23，整整增加了5.72。

　　本周二資深地產(chǎn)觀察人士朱羅紀(jì)也給出一組數(shù)據(jù)，在水貝村這個(gè)項(xiàng)目中，改造之后容積率高達(dá)9.8，和按照容積率為3的賠償標(biāo)準(zhǔn)相比，開發(fā)商增加了6.8的容積率，這還不算3萬平方米的商業(yè)。

　　“很多城市更新項(xiàng)目停滯不前，就是因?yàn)樵乳_發(fā)商不愿意將所有信息公開透明化。”宋留強(qiáng)指出，拆遷業(yè)主在之前發(fā)現(xiàn)一個(gè)規(guī)律，哪怕開發(fā)商一開始承諾改造后的容積率保持在什么范圍，但建設(shè)過程中往往會(huì)更改規(guī)劃，提高容積率來獲得較大收益。

　　不過，一位在深圳中心區(qū)操盤城市更新項(xiàng)目的開發(fā)商負(fù)責(zé)人稱，業(yè)主的想法并不合理。房?jī)r(jià)上漲，容積率提高僅僅是讓開發(fā)商的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降低。而一般來說，拆除重建類的城市更新項(xiàng)目，開發(fā)商必須幫拆遷戶補(bǔ)繳地價(jià)。

　　該負(fù)責(zé)人列舉了木頭龍小區(qū)的例子，此前樓齡已近30年，開發(fā)商需按照市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)將土地使用年限延續(xù)至70年。在這過程中，如果房?jī)r(jià)上漲，補(bǔ)繳的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)提高。

　　“說實(shí)話，如果沒有適當(dāng)?shù)娜莘e率保證開發(fā)商有一定的盈利，不會(huì)有開發(fā)商愿意進(jìn)入城市更新。”該負(fù)責(zé)人坦言。

　　深圳市英聯(lián)土地房地產(chǎn)估價(jià)顧問有限公司董事長(zhǎng)宋星慧也指出，有些城市更新項(xiàng)目最終的容積率會(huì)提高，但有些容積率并沒有那么高，各個(gè)開發(fā)商最終的利潤(rùn)空間并不完全一樣。

　　存在問題

　　拆賠比“指導(dǎo)價(jià)”業(yè)內(nèi)有人稱沒有什么約束力

　　事實(shí)上，拆遷業(yè)主對(duì)于拆賠標(biāo)準(zhǔn)的意見幾乎全部聚焦在拆賠比上。從2010年至今，木頭龍已經(jīng)召開過9次業(yè)主大會(huì)，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也幾易其數(shù)，從最初建筑面積賠率1：1 .1到1：1.2再改為最后的1：1.3，“如果換算成套內(nèi)面積的話，大概是1：1.16，遠(yuǎn)高于政策要求的標(biāo)準(zhǔn)。”益田集團(tuán)的相關(guān)負(fù)責(zé)人此前接受南都采訪時(shí)表示。

　　在木頭龍之后，也有一個(gè)小區(qū)的拆賠比一度達(dá)到1：1.4，創(chuàng)下深圳城市更新的新高。四年前，佳兆業(yè)與萬科同時(shí)盯上深南大道南側(cè)的南園新村，開啟了一場(chǎng)拆賠比不斷提高的搶食大戰(zhàn)。從一開始的1：1 .2，到2011年下半年的1：1 .33，再到2012年6月的1：1 .4，最終，福田區(qū)城改辦的一紙公文叫停了這兩大巨頭的“廝殺”。

　　尚未立項(xiàng)的南園新村一直懸而未決，然而在去年的《城市更新條例》草案中，市場(chǎng)呼喚已久的拆賠比標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)首次“浮出水面”。按照規(guī)定，建筑物產(chǎn)權(quán)置換按照建筑物使用面積(套內(nèi)建筑面積)測(cè)算，置換比例不得低于1：1，但是不得高于1：1.3。今年5月，正在內(nèi)部征求意見的深圳城市更新暫行措施直接提出“將舊住宅區(qū)的住宅類合法建筑產(chǎn)權(quán)置換按照套內(nèi)面積測(cè)算，同用途的置換比例原則上為1：1”。

　　不過，依然有業(yè)內(nèi)觀察人士認(rèn)為，深圳的城市更新是以市場(chǎng)化運(yùn)作為主，既然是市場(chǎng)化運(yùn)作，一個(gè)愿打一個(gè)愿挨。政府這樣給出“指導(dǎo)價(jià)”，不見得會(huì)有約束力。

　　“如果政府不制約拆賠比例，在自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)機(jī)制下，拆賠比就會(huì)如南園新村事件一樣，一路走高直至失控。”宋星慧認(rèn)為，如果一部分實(shí)力不足的小開發(fā)商為了獲取城市更新項(xiàng)目，前期盲目抬高拆賠比例，但后期可能會(huì)因?yàn)闆]有足夠的資金和開發(fā)能力承擔(dān)高成本而“跑路”，那小業(yè)主的利益根本沒辦法得到保障。“哪怕開發(fā)商真的滿足業(yè)主的拆賠訴求，羊毛出在羊身上，后期的建設(shè)過程中也有可能偷工減料，將所有風(fēng)險(xiǎn)嫁接到拆遷戶身上。”

　　對(duì)此，上述操盤城市更新項(xiàng)目的開發(fā)商負(fù)責(zé)人持相似觀點(diǎn)，“業(yè)主普遍有攀比心理，政府對(duì)拆遷比進(jìn)行限定是合理的。而且按照套內(nèi)面積1：1的拆賠比，拆遷業(yè)主的合法權(quán)益并沒有任何損失，還獲得了土地使用年限延長(zhǎng)、舊房換新房、配套設(shè)施更新等利好。”

　　業(yè)內(nèi)建言

　　完善稅收體系 平衡各方收益

　　說到底，城市更新的造富神話來源于各方利益的博弈。在這場(chǎng)無硝煙的大戰(zhàn)中，開發(fā)商總要付出代價(jià)。此次水貝拆遷賠償謠言雖已被澄清，但據(jù)一接近益田集團(tuán)的知情人士透露，木頭龍項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人還是有點(diǎn)擔(dān)心，還未簽約的業(yè)主可能會(huì)又抓住機(jī)會(huì)發(fā)聲，要求提高拆賠標(biāo)準(zhǔn)。

　　“城市更新造就富翁，因此拆遷中的超出收益會(huì)受到很多人的關(guān)注。”長(zhǎng)期與拆遷業(yè)主打交道的宋留強(qiáng)說。

　　如何取得開發(fā)商與拆遷業(yè)主之間關(guān)于拆賠的平衡點(diǎn)，宋留強(qiáng)給出了自己的建議，一方面，深圳的城市更新目前處于信息不透明階段，業(yè)主根本無法得知開發(fā)商城市更新的收益，未來各方的收益應(yīng)該透明公開。另一方面，開發(fā)商與業(yè)主都有各自對(duì)于利益的基本訴求，雙方可以先達(dá)成一個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)估算的共識(shí)，保障各自最基礎(chǔ)的收益，而超過1：1的部分要進(jìn)行二次利益分配。“目前對(duì)于開發(fā)商的超出利益部分，政府已經(jīng)制定了一系列稅收政策如土地增值稅等進(jìn)行調(diào)節(jié)，但業(yè)主方面其實(shí)還有很多稅收優(yōu)惠，沒有一個(gè)相對(duì)完善的稅收機(jī)制。”

　　宋留強(qiáng)指出，不要直接限定拆賠比例，政府應(yīng)該盡快完善城市更新中的稅收體系，以此調(diào)節(jié)財(cái)富分配問題，“那么因拆遷產(chǎn)生的社會(huì)不公心理也許就會(huì)弱化。”