深圳到底有多少住宅存量，相對于目前 2000 萬左右的實際人口，房子到底夠不夠住，一直沒有一個準確的答案。
 

  此前，一種說法一直廣為流傳：由于存在大量的非法建筑，深圳不缺住宅，深圳缺的是有清晰產(chǎn)權的合法住宅。事實真的如此嗎？

  近日，市規(guī)劃國土委主任王幼鵬在接受記者采訪時，透露了深圳違法建筑的詳細情況：

  截至 2015 年底，全市違法建筑共 4.26 億平方米，同比減少近 200 萬平方米。其中歷史遺留違建 3.87 億平方米，2009 年 6 月 2 日之后違法建筑 3936 萬平方米。從功能分類看，住宅類建筑面積 1.76 億平方米占 41%，工商類建筑面積 1.94 億平方米占 46%，公共配套類建筑面積 0.07 億平米占 2%（其中，學校類 318.66 萬平方米、醫(yī)院及醫(yī)療設施類 64.44 萬平方米），其他建筑面積 0.49 億平米占 11%。

  至此，一個關鍵的數(shù)字終于浮出水面：深圳違法建筑里的住宅，總面積是 1.76 億平方米。如果按照 20 平方米容納一個人，足以裝下 880 萬人口！

  那么深圳的合法建筑到底有多少？在《深圳統(tǒng)計年鑒 -2015》中，記載了 1990 年以后深圳成規(guī)模的商品房竣工面積（見下表）：

  表一：近年深圳商品房竣工面積

  從 1991 年到 2014 年，住宅類商品房竣工面積約為 9164.62 萬平方米，商品房竣工總面積約為 1.25 億平方米。住宅類的占比約為 73%。

  另外，1990 年深圳房地產(chǎn)開發(fā)面積約為 133.41 萬平方米（見表三），按照 73% 的比例，當年住宅類商品房面積約為 97.38 萬平方米。

  2015 年，是深圳房價的瘋漲之年，新竣工的住宅面積也不容忽視：深圳國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2015 年商品房住宅類竣工面積為 202.37 萬平方米。

  表二：2015 年深圳商品房施工與竣工面積

  根據(jù)以上數(shù)據(jù)我們可以推算，在深圳自 1990 年到 2015 年，一共建成了商品住宅面積約為 0.95 億平方米。由于 1990 年以前深圳商品房供應量非常小，按照 500 萬平方米計算，一共是 1 億平方米。

  表三：近年深圳房屋竣工建筑面積

  除了上述商品房住宅，深圳還有大量這樣的房子：它們屬于非房地產(chǎn)開發(fā)項目，多為政府建造。包括辦公樓、住宅、城市配套設施。其中住宅包括廉租房、福利房、微利房等，隨著世事遷移，部分此類房屋所有者的產(chǎn)權從綠證換成紅證，擁有了完整的所有權。

  根據(jù)表三，從 1979 年到 2015 年，我們可以算出深圳非房地產(chǎn)開發(fā)項目面積約為 1.75 億平方米。按照 73% 的比例，可以推算出住宅類面積約為 1.28 億平方米。

  也就是說，深圳住宅分為三大類，一共 4.04 億平方米。

  1、違法建筑，也就是所謂的城中村、小產(chǎn)權房之類，一共 1.76 億平方米。

  2、商品住宅，一共 1 億平方米。

  3、廉租房、福利房、微利房等政府、企業(yè)建設的住宅，累計大約 1.28 億平方米。

  曾有好事者計算北上深等大城市的住宅價值，說超過了美國的物業(yè)總市值。那么我們不妨根據(jù)上述數(shù)據(jù)，算算深圳住宅到底值多少錢。

  違法建筑由于沒有房產(chǎn)證，不被金融體系承認為資產(chǎn)，所以暫時不計算，兩類合法住宅的面積為 2.28 億平方米，按照市場均價 5 萬元人民幣計算，約為 1.7 萬億美元，或者 11.4 萬億人民幣。這跟有些人估算的深圳住房市值超過 22 萬億相比，顯然差距非常大。

  如果計算上辦公樓、商場、城市配套設施，估計總市值也不會超過 15 萬億人民幣。當然，這沒有算上全部違法建筑。

  4.04 億平方米的住宅存量，2000 萬的實際人口，深圳人均住房面積只有 20 平方米。如果從 " 活著 " 的角度觀察，深圳目前的房子基本夠用。但如果從 " 正常 " 角度（人均 30 平方米）看，則缺口高達 2 億平方米。

  目前上海住宅存量大約 6.2 億平方米，官方公布的常住人口為 2400 萬人，人均面積超過 25 平方米，顯然比深圳寬敞一些。

  此外，深圳三類住宅的存量，帶有極強的 " 個性色彩 "：違法建筑的住宅（1.76 億平米）＞非商品房住宅（1.28 億平米）＞商品房住宅（1 億平米）。在其他絕大多數(shù)城市，恐怕應該是商品住宅第一，非商品住宅第二，違法建筑第三。