深圳7月份房?jī)r(jià)環(huán)比下跌8.2%，為四年最大跌幅。其原因在于高價(jià)盤(pán)備案數(shù)據(jù)減少，造成“結(jié)構(gòu)性下跌”，這種現(xiàn)象在兩年中出現(xiàn)了10次。受訪業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是因?yàn)?a href=http://www.32tj.com/shenzhen/ target=_blank class=infotextkey>深圳樓市“盤(pán)子”小，很容易受到幾個(gè)盤(pán)的成交因素干擾。而如果要了解市場(chǎng)的真實(shí)情況，可以結(jié)合二手市場(chǎng)綜合考量。

兩年出現(xiàn)10次結(jié)構(gòu)性“異動(dòng)”

7月份房?jī)r(jià)創(chuàng)下2012年以來(lái)環(huán)比最大降幅，引起市場(chǎng)關(guān)注，“結(jié)構(gòu)性假摔”成為這次跌幅8.2%的主流觀點(diǎn)。

深圳房?jī)r(jià)的樣本數(shù)據(jù)，來(lái)自各個(gè)新盤(pán)的網(wǎng)上備案數(shù)量。市規(guī)土委、安居客數(shù)據(jù)顯示，從7月第一周開(kāi)始，7萬(wàn)元/平方米+的樓盤(pán)備案數(shù)量大幅下滑，從96套下滑到23套，占比從26.7%萎縮至4.3%；而5萬(wàn)元/平方米以下的樓盤(pán)備案數(shù)字直線上升，從第一周的149套上升到337套，整體占比從41.4%上漲到62.6%。

從以上數(shù)據(jù)可以看到，正是因?yàn)楦邇r(jià)盤(pán)的總體占比的下滑，造成房?jī)r(jià)的整體性調(diào)整。

這種“結(jié)構(gòu)性調(diào)整”在近年多次出現(xiàn)。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)共出現(xiàn)10次這種“異動(dòng)”。2015年11月，深圳房?jī)r(jià)44761元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到33.2%，為最高的一次，主要原因在于高價(jià)樓盤(pán)成交占比在當(dāng)月大幅反彈，占比高達(dá)36％。

在這10次房?jī)r(jià)“異動(dòng)”中，有兩次是下跌，分別是2015年10月和今年7月，跌幅分別為7.2%、8.2%。

“2014年至今一手樓價(jià)走勢(shì)波動(dòng)明顯，變化幅度時(shí)有高低，總體情況是上漲比下跌多；小部分時(shí)間，一手均價(jià)的變化確實(shí)能反映出大市的走勢(shì)，但大部分情況下，一手均價(jià)的變化是由結(jié)構(gòu)性因素引起，并不能反映市場(chǎng)的真實(shí)情況。導(dǎo)致這種情況的主要原因，是由于深圳各區(qū)域樓盤(pán)的價(jià)格差異較大，豪宅與普通住宅的價(jià)格差異也相當(dāng)大，因此不同區(qū)域或不同類(lèi)型住宅成交占比發(fā)生變化時(shí)，會(huì)直接影響全市一手均價(jià)波動(dòng)。”美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹昨日接受深圳商報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

一線城市中深圳“盤(pán)子”最小

“在重點(diǎn)城市中，尤其是四個(gè)一線城市，深圳的土地面積、城市建成面積以及房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量均處于最低水平，也就是‘盤(pán)子小’，所以深圳房?jī)r(jià)容易呈現(xiàn)‘結(jié)構(gòu)性影響’”。綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁如是說(shuō)。

從城市土地規(guī)模來(lái)看，九個(gè)典型中心城市中，北京和杭州城市土地面積最大，超過(guò)1.65萬(wàn)平方公里；天津土地面積超過(guò)1.17萬(wàn)平方公里；蘇州、南京、廣州、上海城市土地面積在0.63~0.85萬(wàn)平方公里之間；深圳、廈門(mén)土地面積最小，不及2000平方公里。

在四個(gè)一線城市中，深圳無(wú)論土地面積、城市建成面積，均處于倒數(shù)第一的位置。

而北上深廣四個(gè)一線城市近四年的一手住宅成交量，分別為27.4萬(wàn)套、38.6萬(wàn)套、19.6萬(wàn)套和32.7萬(wàn)套，深圳依舊是“墊底”。

深圳樓市“盤(pán)子”小，從市場(chǎng)成

交量就體現(xiàn)得較為充分，四年的年平均成交套數(shù)4.9萬(wàn)套，幾乎是上海一半（9.7萬(wàn)套）。平均下來(lái)每月成交4100套，一個(gè)高價(jià)盤(pán)如果在當(dāng)月備案數(shù)據(jù)超過(guò)400套，就能達(dá)到總體一成的水平，很容易就把整體價(jià)格“拱上去”。

今年前七個(gè)月，全市平均每月的推售量?jī)H3500套，如此少的推盤(pán)量，當(dāng)然容易造成房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)性波動(dòng)。

二手房?jī)r(jià)更為“靠譜”

相對(duì)于一手市場(chǎng)房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)，二手房?jī)r(jià)的波動(dòng)幅度就要小很多。兩年來(lái)，僅有兩個(gè)月份的波動(dòng)幅度較大，分別為去年的4月和5月，環(huán)比漲幅15.9%、15.6%。在2015年11月一手房的漲幅達(dá)到33.2%，二手的漲幅僅為3.1%。

“一手市場(chǎng)高端樓盤(pán)、熱點(diǎn)區(qū)域、大戶型豪宅成交量的增加，客觀上帶動(dòng)了新房均價(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲，而二手住宅價(jià)格則比新房更顯理性。”深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，我市新房均價(jià)與成交區(qū)域、樓盤(pán)、戶型等結(jié)構(gòu)性因素密切相關(guān)，這一點(diǎn)可以從二手住宅價(jià)格得到校驗(yàn)。二手住宅價(jià)格因反映單個(gè)市場(chǎng)主體的成交意愿，且不受發(fā)展商定價(jià)因素影響，因此能夠比較真實(shí)地反映市場(chǎng)房?jī)r(jià)的變化。

“對(duì)于市民來(lái)說(shuō)，如果只看一手住宅的均價(jià)變化，很容易錯(cuò)誤判斷市場(chǎng)走勢(shì)。”何倩茹說(shuō)，“要規(guī)避這個(gè)問(wèn)題，我們可以根據(jù)二手均價(jià)的變化情況來(lái)判斷大市走勢(shì)，即使在一手均價(jià)明顯波動(dòng)的時(shí)候，二手均價(jià)的表現(xiàn)也相對(duì)穩(wěn)定。這是由于二手均價(jià)一般從固定的二手成交樣本取得，這樣可以很大程度上降低結(jié)構(gòu)性因素的影響，這也是行內(nèi)更看重二手均價(jià)走勢(shì)變化的主要原因。”

對(duì)于如何正確看待房?jī)r(jià)的漲幅，王鋒表示，簡(jiǎn)單均價(jià)漲幅不能真實(shí)反映房?jī)r(jià)實(shí)際漲幅，要真實(shí)合理反映房?jī)r(jià)的變化，應(yīng)按照“同區(qū)域、同樓盤(pán)、同戶型”價(jià)格進(jìn)行同質(zhì)可比計(jì)算。