下半年伊始，深圳樓市出現(xiàn)調(diào)整跡象，7月前20天，量價均出現(xiàn)一定程度的下滑。但是由于我市樓市短期供求關(guān)系仍比較緊張，出于投資和資產(chǎn)配置為主要目的樓市投機(jī)風(fēng)依然存在。專家建議，從提高投資投機(jī)客首付等調(diào)控手段出發(fā)，進(jìn)一步確保樓市健康平穩(wěn)，抑制市場再度過熱。

7月以來出現(xiàn)調(diào)整跡象

7月以來，深圳市新房均價降至58316元/平方米，相較于6月的61756元/平方米，明顯降低5.57%，羅湖、福田和南山三區(qū)成交從6月的36.89%降至24.32%，顯示豪宅拉動作用在減弱。

市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，7月1日～21日，全市新建商品住宅成交2074套，環(huán)比下降9.9%，同比下降52.5%；二手住房成交3882套，環(huán)比增加18.8%，同比下降65%。

7月1日～7月21日，全市均價8萬元/平方米以上新樓盤成交占比，由6月份的近20%，下降至16.1%；福田、南山和羅湖三區(qū)新房成交量占比由6月份的36.89%，下降至24.32%。

上述現(xiàn)象表明，上半年量價齊升的行情在7月出現(xiàn)調(diào)整勢頭。

今年以來，深圳新房價格總體呈上漲態(tài)勢，1月份，新建商品住宅成交均價為46515元/平米。“3·25”新政后，房價比較穩(wěn)定，保持在每平米4.5～5萬元/平米之間；5～6月，受高檔盤入市增多影響，5月份均價為55817元/平米，6月達(dá)到61756元/平米。

“3·25”新政后，南山、福田、羅湖等區(qū)域豪宅集中入市，價格均在10萬元/平米左右。全市均價8萬元/平米以上新樓盤成交占比，從年初的10%逐漸上升到6月份的20%。

福田、南山、羅湖三區(qū)新房成交量占比從1月份的22.93%，提高至6月份的36.89%，高端樓盤成交占比明顯增加，從而帶動樓市均價結(jié)構(gòu)性上漲。

樓市投機(jī)風(fēng)依然存在

“3·25新政”出臺后，隨著各項調(diào)控政策的實施，我市樓市投機(jī)炒作行為已得到了有效控制。從安居客和深圳中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，新房市場的投資客占比已從今年一季度的28％下降為現(xiàn)在的17％。

2季度以來，我市樓市成交量處于回調(diào)和低位徘徊的態(tài)勢，盡管新房樓市均價上升，但主要是結(jié)構(gòu)性因素所致，考慮到二手房價格穩(wěn)定并扣除高價盤突然增多的拉動，實際成交價格仍比較穩(wěn)定。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒認(rèn)為，受全國樓市向好預(yù)期和一、二線城市樓市熱銷的影響，加上我市樓市短期供求關(guān)系仍比較緊張，出于投資和資產(chǎn)配置為主要目的樓市投機(jī)風(fēng)依然存在。

深圳商報記者從一些樓盤賣場看到，受到上半年房價上漲刺激，部分投資客開始小幅進(jìn)入市場。如南山一商務(wù)公寓近日被三位投資客一次性買入20套，龍華一商務(wù)公寓更是被一家公司買入30套，金額近一個億。商鋪市場更是出現(xiàn)一些大型投資機(jī)構(gòu)，他們往往聯(lián)手出資幾十億，一次性買下住宅底商，重新包裝后，以近乎兩倍的價格散售給小型投資客。這種操盤手法多出現(xiàn)在龍崗和寶安等區(qū)域。而58同城和趕集網(wǎng)的平臺上，也出現(xiàn)了投資客求購。

建議提高炒房客首付

“3·25”新政之后，深圳地區(qū)一些銀行持續(xù)拋出房貸利率優(yōu)惠。不過，國有四大行在深圳的房貸利率近日將從8.8折調(diào)整回9折。這被視為持續(xù)放松的銀行政策在下半年出現(xiàn)緊縮信號。

為確保樓市健康平穩(wěn)，抑制市場再度過熱，王鋒認(rèn)為，深圳可以從以下幾方面進(jìn)一步加強(qiáng)調(diào)控：

一是為避免“地王”現(xiàn)象造成房價大幅上漲，應(yīng)盡快調(diào)整土地出讓模式。借鑒北京、南京等地做法，在土地出讓溢價率超過一定比例時，轉(zhuǎn)為競配人才住房和保障性住房。

二是完善差別化的住房信貸政策，進(jìn)一步抑制投機(jī)炒作。對于短期內(nèi)頻繁使用杠桿的購房者，再次申請購房貸款時，最低首付比例應(yīng)進(jìn)一步提高。

三是加快人才住房供應(yīng)，確保剛性需求。加快落實“十三五”期間40萬套人才住房和保障性住房籌集建設(shè)目標(biāo)。

對于下半年深圳樓市的走勢，王鋒表示，在國家分類調(diào)控政策的繼續(xù)作用下，考慮到前期房價過快上漲的透支，深圳房價總體將趨向平穩(wěn)，并建議力爭“十三五”期間新增籌集建設(shè)的人才住房和保障性住房較“十二五”期間增長15.4萬套、增幅達(dá)到63%，以便分流市場、確保剛需，改善深圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展所需人才的住房問題。