豪宅的野蠻生長讓深圳5月的新房均價攀上高峰。

  深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（以下簡稱“深圳規(guī)土委”）數(shù)據(jù)顯示，5月份全市一手商品住房成交均價（也即“新房均價”）達(dá)55817元/m2，環(huán)比上漲11.9%。

  豪宅成交火爆是5月份新房均價上漲的主要原因。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳每10套住宅成交中就有一套是千萬豪宅，隨著6月更多豪宅入市，結(jié)構(gòu)性成交將更深入地影響深圳樓市；而另一方面，部分區(qū)域的新房和二手房出現(xiàn)價格下調(diào)，深圳樓市普漲不再，分化開始。

  結(jié)構(gòu)性拉漲

  盡管“3·25”新政對市場的影響還在，客戶觀望情緒濃厚，影響成交量仍在低位，但受半島城邦、玖龍璽等高端樓盤的拉升作用，5月深圳市新房成交均價達(dá)到5.58萬/平方米的歷史高位。

  深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳豪宅共成交486套，環(huán)比上漲28.5%，在深圳市新房成交占比也達(dá)到了17.5%的歷史峰值。而深圳市5月份豪宅整體均價環(huán)比上漲3.3%，達(dá)82485元/平方米。

  分區(qū)域來看，福田區(qū)和南山區(qū)分別以89908元/平方米、80180元/平方米的新房均價睥睨全市。

  從高端豪宅成交類型來看，5月份深圳市豪宅成交的主力仍然是平層豪宅項(xiàng)目。中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳市5月份平層項(xiàng)目共成交7.09萬平米，環(huán)比上漲27.8%。

  另據(jù)深圳規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳市5月份144平方米以上戶型占一手商品住房總成交金額的36.15%。

  平層項(xiàng)目的主要成交幾乎全集中在南山區(qū)，像半島城邦三期、地鐵前海時代、寶能城花園以及恒裕濱城二期這樣的項(xiàng)目是成交的主力，由于面積和地段上的優(yōu)勢，近年來平層豪宅成為了主流的居住方式。

  以半島城邦為例，位于蛇口、均價10萬以上的半島城邦三期在4月初推出了533套85-229平方米精裝住宅，成交470套，總銷售金額57億元，其中多數(shù)在5月簽約，拉升了整體房價。

  從成交總價來看，5月份千萬豪宅占總豪宅成交比例的67.1%。其中1000萬－2000萬的中端豪宅大幅增加，占比55%，成交主要來自地鐵前海時代、半島城邦三期以及寶能城花園新錦安壹號公館以及深圳中心天元等項(xiàng)目。

  而1000萬以下的豪宅較上月減少9.1個百分點(diǎn)，占比32.9%。成交主要來自中高端豪宅自帶的小戶型，像半島城邦三期和恒裕濱城二期等，均含有80多平的小戶型。

  值得注意的是，在豪宅大量成交的同時，深圳市新房成交量整體較上月環(huán)比下降3%。中原地產(chǎn)研究員王琰認(rèn)為，目前市場處于調(diào)整狀態(tài)，5月份仍是 “3·25”政策的消化期，入市項(xiàng)目仍以剛需項(xiàng)目為主，值此蓄客不足、客戶對價格抗性較大的敏感時期，許多豪宅項(xiàng)目也都延遲了入市時間。

  而一位不愿透露姓名的開發(fā)商人士認(rèn)為，深圳市場目前已經(jīng)出現(xiàn)了“偽豪宅”現(xiàn)象，也即單價10萬以下的項(xiàng)目，很多并不是真正的豪宅，就是普通住宅。當(dāng)市場冷靜下來，被過分樂觀沖昏頭腦的人會重新考慮這類房產(chǎn)的價值。

  分化的市場

  6月2日，央企電建金茂聯(lián)合體摘得龍華區(qū)上塘地王，樓面價高達(dá)56781元，保守估計(jì)項(xiàng)目售出單價至少達(dá)10萬元，而龍華區(qū)5月新房成交均價為40421元／平方米。

  在王琰看來，隨著龍華上塘地王的誕生，大眾對深圳房價的上漲預(yù)期將被繼續(xù)推動。

  但在隨后，龍華壹城中心開盤，以5.5萬元／平方米單價推出1000多套可售房屋，小戶型價格更低至5.16-5.3萬/平方米，打破了地王推漲房價大幅上漲的邏輯。

  壹城中心的低價開盤并不是特例，在坂田、龍崗等區(qū)域，也出現(xiàn)了多個新盤低開、優(yōu)惠放大的情況。

  某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，上周（6月6日-6月12日）深圳新房市場成交周期性下滑，成交量下降。截至6月12日，深圳商品住宅共成交658套，環(huán)比前一周下降15.42%，成交面積為6.74萬平方米，環(huán)比前一周減少13.55%。

  雖然本周（6.6-6.12）市場較前一周冷淡，但成交均價較前一周上漲，本周高價位樓盤產(chǎn)品熱銷，成交均價為57959元/平方米，環(huán)比前一周上漲2.84%。

  中原地產(chǎn)認(rèn)為，隨著地王效應(yīng)的顯現(xiàn)和開發(fā)商加推，下半年新房市場將告別冰凍，熱度回升。

  而二手房方面，根據(jù)鏈家市場研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，近兩周深圳各區(qū)業(yè)主報價不但沒有大幅上漲，反而有所下降，福田放盤價下調(diào)最猛。寶安、蛇口片區(qū)業(yè)主放盤價較高位降低10%左右。

  另據(jù)深圳中原研究中心的監(jiān)測，上周（6.6-6.12）深圳二手住宅共成交873套，成交面積約為7.7萬平方米，同比分別下降12.4%和11.7%。

  中原分析，現(xiàn)階段二手房的成交備案量仍然處于較低位置，大幅低于去年12月2000多套的周平均量，由于前期市場低迷，實(shí)際成交回升無力，預(yù)計(jì)6月二手過戶量仍不會有大幅回升。

  美聯(lián)物業(yè)深圳及惠州區(qū)董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，判斷樓市回暖的依據(jù)，一是要看成交量是否回復(fù)之前的市場平均水平，因?yàn)橹挥谐山涣可先ズ螅山粌r格才具有參考性；二是要參考二手房的成交量。“目前從政策層面來看，也存在較大變數(shù)，需要再觀察幾個月，大概到9月，市場才會明朗。”

  盡管市場嚴(yán)重分化，回暖未明，但深圳樓市的整體均價短期內(nèi)很難降下來。2016年以來，深圳“10萬+”豪宅已由去年的2個升至如今的24個；6月份豪宅成交或?qū)⒗^續(xù)拉動房價結(jié)構(gòu)性上漲。

  6月3日，豪宅項(xiàng)目華僑城新天鵝堡推出約315套298-380平方米及545平方米住宅，折合單價11.6-16萬元/平方米。根據(jù)中原數(shù)據(jù)，當(dāng)日去化約40%，即銷售四成。

  除華僑城天鵝堡外，萬科瑧山府、香山美墅云邸、水灣1979等豪宅6月也將入市；整個6月深圳預(yù)計(jì)有19個樓盤入市，推售量較4、5月有所增加。

  從供應(yīng)量來看，某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至6月12日，深圳商品住宅可售套數(shù)40345套，環(huán)比前一周上漲3.78%，可售面積為442.4萬平方米，環(huán)比前一周增加2.90%；去化時間9.12個月，逼近去化警戒線。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或?qū)恼w上抑制深圳樓市的上漲空間，去年以及今年一季度的暴漲很難再現(xiàn)。