昨日上午，在“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，深圳地鐵聯(lián)合萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團、東莞實業(yè)投資控股集團、中軌集團等單位分別簽署備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設PPP新模式，以及推廣“軌道+物業(yè)”模式達成共識。

   2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇上，深圳地鐵、萬科與多家單位簽署合作備忘錄。通訊員供圖

昨日上午，在“2016軌道交通與城市發(fā)展高端論壇”上，深圳地鐵聯(lián)合萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團、東莞實業(yè)投資控股集團、中軌集團等單位分別簽署備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設PPP新模式，以及推廣“軌道+物業(yè)”模式達成共識。這一天距離“萬寶之爭”開始之日近一年，距萬科復牌截止日僅剩一個星期。業(yè)界預測萬科引入深鐵的重組方案或已敲定，雙方有意向外界釋放信號，深圳地鐵入股萬科已無懸念。

萬科擴大與深鐵合作范圍

昨日在論壇上，當萬科董事會主席王石亮相時，現(xiàn)場一片躁動。“很榮幸，我們被深圳地鐵選中作為戰(zhàn)略合作伙伴，不僅僅是戰(zhàn)略合作伙伴，在股權合作上，也正在探討。”王石談到與深圳地鐵合作，抱著特別看好的態(tài)度，“如果說房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入白銀時代，我相信‘軌道+物業(yè)’的‘鉑金時代’剛剛開啟，而且比黃金更值錢。”事實上，萬科與深圳地鐵合作更早可追溯到兩年前，雙方采取協(xié)議開發(fā)模式合作打造紅樹灣項目。其中，商務公寓、辦公物業(yè)等可銷售物業(yè)銷售后，按深圳地鐵占51%、萬科占49%的權益比例分配稅后利潤，未銷售的商業(yè)、酒店等由萬科持有。萬科還通過公開招標方式獲取龍華新區(qū)深圳北站樞紐城市綜合體C2地塊物業(yè)開發(fā)項目。

按照王石的說法，地鐵沿線、軌道交通沿線尤其是地鐵上蓋，已經(jīng)成為萬科未來非常主流的開發(fā)模式，“目前在全國，我們已經(jīng)簽署20個地鐵上蓋物業(yè)的項目。”那么，與深圳地鐵合作對一周之后的萬科復牌是否產(chǎn)生影響？一名萬科高管透露，決定交易能否成功的關鍵仍在于是否能取得包括華潤、前海人壽、安邦在內(nèi)的大部分股東同意。

對此，萬科董秘朱旭說，萬科方面已經(jīng)知會華潤、寶能，而且華潤代表也出席了昨日戰(zhàn)略合作簽約儀式。此前眾說紛紜的6月18日復牌不會成真，萬科預計6月17日之后提交重組方案，深交所需要10個工作日左右審核預案，以此推算，萬科復牌時間將推遲至7月1日以后。

攜手打造軌道+物業(yè)模式

萬科2015年度報告屢次提到“向城市配套服務商轉型”。昨日在論壇上，王石提出在軌道改變城市的階段，萬科需要抓住機會扮演新的角色，通過做地鐵沿線、軌道沿線的城市配套供應商進行新的開發(fā)。除了深圳地鐵，萬科與重慶城市交通開發(fā)投資集團、東莞實業(yè)投資控股集團、中軌集團等單位分別簽署四項備忘錄，就深化深圳地鐵與萬科在地鐵四期軌網(wǎng)上的戰(zhàn)略合作，探索城市軌道建設PPP新模式，以及推廣“軌道+物業(yè)”模式達成共識。建立和鞏固戰(zhàn)略合作關系，實現(xiàn)強強聯(lián)合。

深圳地鐵與萬科擬在地鐵四期軌網(wǎng)建設、沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式，遵照市場規(guī)則以“軌道+物業(yè)”模式參與深圳軌道交通及上蓋物業(yè)項目的建設。深圳地鐵集團總經(jīng)理肖民透露，深圳地鐵四期項目更重視東中部發(fā)展。物業(yè)開發(fā)方面已實現(xiàn)6個項目入市銷售，正在規(guī)劃的地鐵四期工程中首批項目7條新線規(guī)劃6個車輛段、6個停車場具備上蓋業(yè)務開發(fā)的可能性。對此，王石也表示，深圳地鐵集團所建立的軌道+物業(yè)模式，與萬科圍繞地鐵提供城市配套服務的戰(zhàn)略高度契合。

深圳市地鐵集團有限公司董事長林茂德解釋：“我們將有效發(fā)揮地鐵集團專注軌道交通建設運營，萬科專注城市配套服務的優(yōu)勢。”數(shù)據(jù)顯示，目前深圳城市軌道交通大規(guī)模建設的局面已經(jīng)形成，預計到2020年底深圳將計劃開通運營11條線路，總里程超400公里，預計未來深圳軌道交通可達1000公里。

對于土地資源有限的深圳而言，如何以合理價格獲取充足土地資源已成為諸多房企亟需解決的難題。深圳市軌道交通建設指揮部辦公室主任李福民指出，“軌道+物業(yè)”模式有利于城市土地開發(fā)資源更加集約利用。

“通過上蓋綜合開發(fā)利用創(chuàng)造的效益，反哺軌道建設，補充軌道交通建設資金。”肖民給出一組數(shù)據(jù)佐證上述觀點：未來10年深圳交通建設投資將近5000億元，建設資金需求大。

合作“跳出”深圳范圍

林茂德說，將繼續(xù)全力推進“地鐵+萬科”戰(zhàn)略合作，攜手并進深圳、內(nèi)地及海外市場，共同拓展“東進戰(zhàn)略”與“一帶一路”發(fā)展新空間。

“未來，深圳地鐵集團與萬科合作潛力，不僅僅只局限于深圳。”在中國城市軌道交通協(xié)會執(zhí)行副會長陳建國看來，這是基于“東進戰(zhàn)略”及區(qū)域一體化大趨勢背景，以及深圳與周邊地區(qū)互通互聯(lián)將大大提速的必然結果。中國軌道交通市場龐大，截至今年一季度，共有44個城市軌道交通規(guī)劃獲批，規(guī)劃規(guī)模4705公里。預計“十三五”期間，城軌建設總投資計劃超兩萬億元，其中特大城市城軌交通投資計劃過千億元。

深圳地鐵與萬科簽署的備忘錄顯示“合作潛力”已初顯，深圳地鐵聯(lián)合萬科分別與重慶城市交通開發(fā)投資集團、東莞實業(yè)投資控股集團、中軌集團，“跳出”雙方合作模式與深圳范圍。據(jù)介紹，具體項目實施將結合實際，引入合適產(chǎn)業(yè)投資者、財務投資者。三方擬在深圳、重慶的軌道交通建設以及沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新合作模式；與東莞實業(yè)投資控股集團方面，擬在深圳地鐵四期軌網(wǎng)、東莞軌道交通的P P P項目中加強合作。遵照市場規(guī)則，以“軌道+物業(yè)”模式參與軌道交通及上蓋物業(yè)項目的建設。與中軌集團合作方面，三方擬在國內(nèi)軌道交通建設和沿線土地開發(fā)中創(chuàng)新P P P模式，聯(lián)合先進建設企業(yè)和長期融資平臺，共同尋找國內(nèi)軌道交通線路建設、管理、運營中的投資機會，合作獲取軌道項目上蓋及周邊土地，并參與軌道沿線城市更新項目的土地整備及代建工程等。

觀點

王石的賭局

深鐵與萬科是否進行股權合作？也許王石在下一個賭局。

3月12日，萬科與深圳市地鐵集團有限公司簽署合作備忘錄，萬科擬采取定向增發(fā)方式收購深圳地鐵集團下屬一家目標公司全部或部分股權，在雙方簽署正式的交易文件時，地鐵集團將注入部分優(yōu)質地鐵上蓋物業(yè)項目的資產(chǎn)，此次交易對價初步預計為400億-600億元。雖然原本預備公告次日舉行的“萬科與深圳地鐵戰(zhàn)略合作媒體見面會”沒有如約而至，但業(yè)內(nèi)解讀這是雙方確認合作的積極信號。

為何是深鐵？公開資料顯示，深圳市地鐵集團有限公司成立于1998年7月31日，注冊資本金440億元，總資產(chǎn)2596億元，凈資產(chǎn)1721億元，資產(chǎn)負債率33.7%，業(yè)務范圍覆蓋地鐵投融資、建設、運營、資源經(jīng)營與物業(yè)開發(fā)等。目前，深圳地鐵在建物業(yè)開發(fā)項目超10個，規(guī)劃建筑面積約380萬平米，已實現(xiàn)6個項目入市銷售，累計銷售超180億元，未來預計可開發(fā)物業(yè)面積達400萬平米以上。

基本可以肯定的是，深鐵正在以手中強大資源優(yōu)勢吸附萬科，而王石也十分樂意為萬科尋求新的更靠譜的股東。南華金融集團高級策略師岑智勇說，深鐵與萬科之間的合作具有協(xié)同效應，操作層面上應涉及股權合作。

值得一提的是，萬科自2015年12月18日因籌劃重大資產(chǎn)重組事項開始停牌，萬科在公告中明確指出停牌到不晚于2016年6月18日。然而，還未等到復牌日期，計劃又將發(fā)生變動。有媒體測算，若按停牌前60個交易日均價的90%計算，深圳地鐵400億-600億入股萬科可占股本比約為21%至28.5%之間，寶能持股將稀釋至19.18%至17.36%左右。一方面在積極尋找合作伙伴，另一方面萬科早已積極暗示中小股東。分析人士指出，中小股東已經(jīng)成為關鍵一環(huán)，這或許很好印證那句話，“利益共享才能風險共擔。”

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