6月8日下午，龍光地產(chǎn)以總價(jià)140.6億元競得深圳光明新區(qū)一宗商住地塊，建筑面積50.9萬平方米，溢價(jià)率159.79%，折合樓面價(jià)27620元/平方米。地塊總價(jià)也超過10日前，信達(dá)以123億元拍下的杭州奧體商住地塊紀(jì)錄，成為2016年全國總價(jià)地王。

　　和動輒140億元的高額地價(jià)相比，龍光地產(chǎn)2015年的銷售規(guī)模才區(qū)區(qū)200億元。這個(gè)蛇吞象的游戲?qū)⒃趺催\(yùn)作下去？對于這一問題，龍光地產(chǎn)也并未給予正面回應(yīng)。值得注意的是，龍光地產(chǎn)在資本市場也是動作頻頻。6月1日，龍光地產(chǎn)公布了與中國嘉陵的重組信息。擬注入的資產(chǎn)規(guī)模，讓市場推測為龍光地產(chǎn)將要加入回流A股的大軍中。

　　雖然A股房企融資發(fā)債松綁，但成功回歸A股的房企雷聲大雨點(diǎn)小，相比于恒大、萬達(dá)等影響力及規(guī)模都較大的龍頭而言，仍在200億元規(guī)模徘徊的龍光地產(chǎn)還屬于小字輩，踏上回A這條路將會遇到哪些攔路虎？

　　龍光再獲百億地王

　　此塊新的全國總價(jià)地王編號為A646－0059，位于光明新區(qū)高新技術(shù)園區(qū)東片區(qū)，與在建地鐵6號線和即將建設(shè)的13號線交匯站觀光站接駁，距離龍大高速光明出口約500米，位于光明新區(qū)核心位置。

　　地塊總面積15.24萬平方米，總建筑面積50.9萬平方米；其中居住26萬平方米，商業(yè)9.98萬平方米，辦公7萬平方米，酒店3萬平方米，公寓4萬平方米。競買申請人參與拍賣履約保證金為10億元。

　　由于區(qū)位良好，地塊吸引了金地、碧桂園、電建、星河、華潤、平安、龍光、盛迪嘉集團(tuán)、龍湖首開聯(lián)合體、華僑城、綠地、中海、港鐵等多家房企出席土拍現(xiàn)場。

　　最終經(jīng)過兩個(gè)小時(shí)的激烈舉牌，由龍光地產(chǎn)以總價(jià)140.6億元競得地塊，溢價(jià)率159.79%，折合樓面價(jià)27620元/平方米。

　　針對此次拿地，龍光地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“2014年10月斬獲龍華中心區(qū)地塊——龍光玖龍璽項(xiàng)目，玖龍璽項(xiàng)目已于2015年4季度開盤，銷售業(yè)績喜人，已助力龍光業(yè)績大幅持續(xù)增長。如今，深圳市場熱度高溫不去，龍光地產(chǎn)是以相對優(yōu)惠價(jià)格果斷出手拿下的光明地塊。”

　　“獲取此地塊后，龍光深圳區(qū)域可售資源占比已近70%。此次拿地，將進(jìn)一步擴(kuò)大龍光在深圳市場的影響力，是龍光持續(xù)深耕區(qū)域，精準(zhǔn)布局、為公司未來3~5年業(yè)績增長奠定基礎(chǔ)的又一重要戰(zhàn)略舉措。”前述人士續(xù)稱。

　　值得注意的是，深圳上一宗成交價(jià)破百億的地塊同樣由龍光地產(chǎn)競得。2015年9月23日，龍光地產(chǎn)耗資112.5億元拿下深圳一宗商業(yè)地塊。但和動輒過百億的高額地價(jià)相比，龍光地產(chǎn)2015年的銷售規(guī)模僅為200億元。

　　在問及如何解決拿地的資金、拿地通稿中的合作伙伴是誰等問題時(shí)，龍光地產(chǎn)回復(fù)《中國經(jīng)營報(bào)》記者稱：“公司是有實(shí)力才會考慮拿這塊地，不是隨隨便便做這樣的決策，資金實(shí)力也并不像媒體想象得那么脆弱。公司目前不便透露合作伙伴信息。”

　　但查閱龍光過往的發(fā)展資料，該公司如何吞下并消化總價(jià)地卻有跡可循。

　　2015年9月23日，龍光地產(chǎn)耗資112.5億元拿下了深圳龍華紅山地塊。彼時(shí)的土地出讓條件要求，企業(yè)在競得地塊后5個(gè)工作日內(nèi)須付清全款或者分期付款，選擇分期付款也必須先付50%土地款，余款在一年內(nèi)分期付清。

　　但在迫在眉睫的土地款面前，龍光地產(chǎn)截至2015年6月30日的營業(yè)收入僅為51.6億元，持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余（包括有限制及已抵押存款）也只有66.5億元。即便加上發(fā)行的40億元公司債，也不到110億元。

　　為了順利將地塊收入囊中，龍光地產(chǎn)先是趁著公司債“窗口”，在國內(nèi)發(fā)行了50億元公司債券，后又宣布與平安大華簽訂19億元融資協(xié)議。隨后的11月，龍光地產(chǎn)更是大筆增發(fā)公司股份融資約15.5億港幣。

　　進(jìn)入2016年，龍光地產(chǎn)先是向?qū)I(yè)投資者發(fā)行了2.6億美元優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)2020年到期，年息7.70%。隨后向外資公司龍禧投資有限公司、高潤控股有限公司以及興匯有限公司委托配售代理。向承配人配發(fā)及發(fā)行認(rèn)購股份而擴(kuò)大的已發(fā)行股本約10.03%，募得款項(xiàng)總額約為15.5億港元。

　　18.2億收購中國嘉陵股份

　　然而，相比于過往冒著匯兌風(fēng)險(xiǎn)的境外融資，龍光地產(chǎn)正在試圖走一條成本更為低廉的資本道路。

　　6月1日，龍光地產(chǎn)發(fā)布公告稱，旗下龍光基業(yè)以18.2億元收購南方工業(yè)集團(tuán)所持有的中國嘉陵股份，并計(jì)劃將高速公路和商業(yè)地產(chǎn)等核心業(yè)務(wù)注入其中。注入完成后，中國嘉陵將通過向特定對象非公開發(fā)行股份募集配套資金以收購龍光地產(chǎn)的控股權(quán)。

　　據(jù)了解，龍光基業(yè)旗下的住宅類資產(chǎn)幾乎都在香港上市公司龍光地產(chǎn)之中。因此，此次中國嘉陵的重大資產(chǎn)重組或?qū)⑸婕暗烬埞獾禺a(chǎn)分拆資產(chǎn)回A股上市的問題。

　　為此，《中國經(jīng)營報(bào)》記者致電龍光地產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，該公司品牌部門回復(fù)稱一切以公告為準(zhǔn)，具體的回A情況并不知曉。

　　而龍光基業(yè)也在過往中強(qiáng)調(diào)，龍光主要住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)在香港上市后，基于公司戰(zhàn)略調(diào)整以及避免與上市公司同業(yè)競爭等考慮，除現(xiàn)有部分剩余住宅項(xiàng)目銷售后補(bǔ)充發(fā)行人現(xiàn)金流之外，未來公司將不再從事住宅地產(chǎn)項(xiàng)目投資。

　　其中，龍光基業(yè)的核心業(yè)務(wù)高速公路是以BOT模式投資運(yùn)營四條高速公路，建筑工程施工板塊收入則主要由路橋收入和公共基礎(chǔ)設(shè)施工程收入構(gòu)成。截至2015年6月，龍光基業(yè)已建成通車的高速公路里程達(dá)到351公里，承建公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目共計(jì)6個(gè)。

　　龍光基業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方面則主要涉足開發(fā)集商務(wù)辦公、公寓、酒店、購物休閑于一體的商業(yè)物業(yè)。截至2015年6月末，已開發(fā)的汕頭龍光世紀(jì)大廈項(xiàng)目銷售面積4.04萬平方米；在建南寧龍光世紀(jì)、南寧龍光國際項(xiàng)目，剩余總投資金額為32.63億元。

　　數(shù)據(jù)顯示，龍光基業(yè)于2012年~2015年上半年間，住宅地產(chǎn)銷售收入分別為11.22億元、9.53億元、2784.02萬元和1407.95萬元。商業(yè)地產(chǎn)銷售收入分別是1.97億元、5.35億元、4.42億元和1985.74萬元。

　　漫漫回A路

　　對于內(nèi)房股回A，資本市場早已司空見慣，A股的高市盈率和目前低成本的境內(nèi)融資渠道成為驅(qū)使中概股回A的兩大動力。但成功回歸A股的房企寥寥可數(shù)，相比于恒大、萬達(dá)等影響力和規(guī)模都比較大的企業(yè)，仍在200億元規(guī)模的龍光踏上回A這條路會遇到哪些攔路虎？

　　中金公司分析師張宇認(rèn)為，鑒于目前A股市場地產(chǎn)開發(fā)商的股價(jià)相對其估值更加合理，回A有望成為龍光地產(chǎn)股價(jià)的潛在催化劑。

　　2013年12月20日，龍光地產(chǎn)在香港上市，銷售規(guī)模在兩年內(nèi)成功突破200億元人民幣，規(guī)模，復(fù)合增長率達(dá)到50%?；乜盥时３衷?2%的高位，領(lǐng)先同業(yè)水平。銷量上漲的同時(shí)，得以維持較高的利潤率：毛利同比增長16.4%，毛利率為30.4%；核心利潤同比增長12.1%，核心利潤率為13.5%。2016年，龍光地產(chǎn)的業(yè)績表現(xiàn)依舊亮眼。前5個(gè)月，該公司還實(shí)現(xiàn)了合約銷售額33.4億元，按年升66.9%。

　　但是，坐擁深圳的優(yōu)質(zhì)地塊，有著不俗的銷售業(yè)績和盈利能力的龍光地產(chǎn)，公司的股價(jià)卻一直貼地飛行。2015年10月8日達(dá)到最高點(diǎn)3.58港元，其后再度回落，2016年2月一度下跌到2.1港元。

　　“龍光集團(tuán)的估價(jià)被嚴(yán)重低估，其股價(jià)具有可觀的上升空間；因此，本次重組將能廣泛地深化公眾對集團(tuán)形象的認(rèn)知，吸引大型機(jī)構(gòu)及中小型投資者的更多關(guān)注，增強(qiáng)資本市場的認(rèn)可度，助推龍光實(shí)現(xiàn)更高的估值。”張宇進(jìn)一步分析稱。

　　但張宇依舊無法預(yù)知，此次回A會否觸發(fā)無限制性條款要約將帶來隱含風(fēng)險(xiǎn)。“此次收購龍光地產(chǎn)存在較大的不確定性，因?yàn)槭召徤婕翱刂茩?quán)的轉(zhuǎn)換，可能會觸發(fā)無限制性條款要約。”

　　如果出現(xiàn)該種情況，此次收購的成功率可能面臨較大挑戰(zhàn)。“我們認(rèn)為龍光地產(chǎn)目前并未計(jì)劃私有化，而將會繼續(xù)維持其上市地位；如果該情況沒有出現(xiàn)，此次交易有望以合理的溢價(jià)完成，因?yàn)槟壳按蠊蓶|持有龍光地產(chǎn)約70%股份。”張宇續(xù)稱。

　　房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖也認(rèn)為，目前的房企回A之路并非坦途。回A股需要償還海外債務(wù)、資產(chǎn)重組面臨高額的房地產(chǎn)稅費(fèi)、回購股票需要不低的溢價(jià)。

　　“20億元的借殼交易中就可能要有500萬元的稅，而在私有化過程中，股東的心理預(yù)期也有所差異，要根據(jù)A股套利空間給出一個(gè)相對合理的溢價(jià)。”

　　除了高成本之外，監(jiān)管層政策的變化和不斷變動的A股市場才是回A企業(yè)們更需要關(guān)注的。2015年5月，一路暴漲的A股突然陷入斷崖式下跌，大批回歸路上的中概股被迫停下腳步。

　　而不久前的5月5日，也有傳聞稱證監(jiān)會擬暫緩中概股企業(yè)國內(nèi)上市，中概股回歸國內(nèi)借殼、重組、IPO均可能受限。雖然證監(jiān)會回應(yīng)稱“正在研究”，但這四字回應(yīng)依舊使得正在回A路上的眾多企業(yè)心驚不已。

　　對于現(xiàn)階段規(guī)模有限的龍光而言，動輒百億地價(jià)的新投資，每一個(gè)都是必須成功的項(xiàng)目，一有不慎就可能是滅頂之災(zāi)。而資本市場的騰挪輾轉(zhuǎn)空間，則是該企業(yè)規(guī)模化躍進(jìn)的必備條件，一旦資金跟不上，則新投資變成巨債務(wù)。兩場戰(zhàn)役，龍光都不能有一絲閃失。