30多年的時(shí)間，深圳在不到2000平方公里的土地上創(chuàng)造了現(xiàn)代城市建設(shè)與發(fā)展的奇跡，但也比其他城市更早遇到土地資源緊約束的問(wèn)題。多年高強(qiáng)度的土地開(kāi)發(fā)和利用，讓深圳可供建設(shè)的新增土地所剩無(wú)幾，空間資源緊缺成為制約城市進(jìn)一步發(fā)展的瓶頸。面對(duì)這個(gè)難題，深圳在存量土地上大做文章，探索出一條土地資源節(jié)約、集約利用的有效路徑，并通過(guò)土地二次開(kāi)發(fā)利用提升了城市品位，實(shí)現(xiàn)了“螺螄殼里做道場(chǎng)”。
　　
　　點(diǎn)石成金，臟亂差變“高大上”
　　
　　從龍崗崗頭片區(qū)到蔡屋圍鬧市的深圳第一高樓京基100，從崗廈文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園到大沖舊改項(xiàng)目、蛇口網(wǎng)谷，這些被津津樂(lè)道的地標(biāo)建筑和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型成功案例，過(guò)去都是城村混雜、布局凌亂、環(huán)境惡劣的城中村。今天，蔡屋圍“握手樓”上重新矗立的京基100，已成為深圳新的城市名片。在一片破舊廠房上“新生”的蛇口網(wǎng)谷，如今遍布著網(wǎng)絡(luò)信息科技公司和文化創(chuàng)意高端企業(yè)，年產(chǎn)值從改造前約2億元猛增至今天的55億元，單位面積產(chǎn)值從200元/平方米上升到3.93萬(wàn)元/平方米。曾經(jīng)臟亂差的龍崗崗頭片區(qū)，經(jīng)過(guò)整體改造轉(zhuǎn)型后，已形成產(chǎn)業(yè)集群新品牌，有力推進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。
　　
　　近年來(lái)，借助國(guó)家和廣東省賦予深圳在土地管理制度改革方面先行先試的機(jī)遇，深圳大膽改革創(chuàng)新，通過(guò)土地二次開(kāi)發(fā)和存量挖潛，提高土地資源的利用效率，走出了一條土地資源節(jié)約集約利用的新路。城市更新，成為深圳土地二次開(kāi)發(fā)利用的一大法寶，以及新一輪城市建設(shè)和發(fā)展的重要抓手。這些臟亂差片區(qū)成功變身為“高大上”，靠的正是城市更新模式。
　　
　　目前，深圳這種以城市更新來(lái)推動(dòng)土地節(jié)約集約利用的機(jī)制，已被國(guó)家發(fā)改委納入國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)改革成果，在全國(guó)推廣。截至2016年5月，全市已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目共541項(xiàng)，用地面積約44.66平方公里；已批城市更新規(guī)劃項(xiàng)目308項(xiàng)，規(guī)劃批準(zhǔn)拆遷用地面積26.25平方公里，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積17.83平方公里；累計(jì)供應(yīng)用地面積約10.17平方公里。
　　
　　先行先試，政策體系不斷完善
　　
　　城市在發(fā)展，更新在提速。目前，深圳正通過(guò)不斷加大城市更新的力度，實(shí)現(xiàn)土地的二次開(kāi)發(fā)利用和存量挖潛及土地資源的高效利用。究其原因，其動(dòng)力一方面源于自身的發(fā)展需要，另一方面源于政策的不斷改革創(chuàng)新、先行先試，從而保障了城市更新的深入推進(jìn)。
　　
　　從2004年的《深圳市城中村（舊村）改造暫行規(guī)定》開(kāi)始，深圳的城中村改造全面啟動(dòng)。隨后，深圳接連出臺(tái)多部規(guī)章制度，形成了一套相對(duì)完善成熟的城市更新政策體系。2009年的《深圳市城市更新辦法》，實(shí)現(xiàn)了由城中村和舊工業(yè)區(qū)改造為主向全面城市更新的跨越。2012年的《深圳市城市更新辦法實(shí)施細(xì)則》，進(jìn)一步明確城市更新的細(xì)化操作指引。同時(shí)，《城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃申報(bào)指引（試行）》、《城市更新單元規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)定》、《城市更新單元規(guī)劃審批操作規(guī)則》、《城市更新項(xiàng)目保障性住房配建比例暫行規(guī)定》等系列配套文件，對(duì)促進(jìn)和規(guī)范城市更新工作發(fā)揮了重要作用。
　　
　　深圳在城市更新過(guò)程中，一直堅(jiān)持政府引導(dǎo)、讓市場(chǎng)來(lái)運(yùn)作的方式，取得了良好效果。政府引導(dǎo)，意在著重發(fā)揮好政府在城市更新中的引導(dǎo)和服務(wù)作用，簡(jiǎn)政放權(quán)，避免過(guò)多干預(yù)；市場(chǎng)運(yùn)作，則注重發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置方面的決定性作用。

多管齊下，舊改駛?cè)?ldquo;快車道”
　　
　　除了政策的保障和市場(chǎng)化運(yùn)作方式外，深圳城市更新另一大特點(diǎn)是“多措并舉，因地制宜地推動(dòng)改造”。深圳城市更新有“三駕馬車”，分別是綜合整治、功能改變和拆除重建。這三種模式適應(yīng)不同的舊改需求，量身打造改革方案，效果明顯。
　　
　　2014年以來(lái)，深圳以舊工業(yè)區(qū)為主要對(duì)象，出臺(tái)了允許加建擴(kuò)建、功能改變和土地延期等激勵(lì)政策，試點(diǎn)開(kāi)展以綜合整治為主的復(fù)合式城市更新。這一模式改變了過(guò)去一味追求拆除重建模式，避免了大拆大建和對(duì)環(huán)境的污染，通過(guò)劃定一些現(xiàn)狀保留和整治維護(hù)區(qū)域，有效保護(hù)了一批歷史建筑、傳統(tǒng)世居和工業(yè)遺存。
　　
　　記者了解到，深圳在城市更新中還遵循一個(gè)重要原則“公益優(yōu)先”，促進(jìn)了改革成果共享。比如，每個(gè)拆除重建類城市更新單元必須提供大于3000平方米、且不小于拆除范圍用地面積15%的用地，用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。此舉體現(xiàn)了政府導(dǎo)向、公益優(yōu)先，發(fā)揮了保障民生、扶持產(chǎn)業(yè)的作用。
　　
　　同時(shí)，通過(guò)規(guī)劃統(tǒng)籌，探索存量土地的規(guī)劃管理手段，以城市更新促動(dòng)土地管理制度改革，有效激發(fā)了廣大社區(qū)參與城市更新的積極性，理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，一定程度上破解了困擾深圳多年的歷史用地確權(quán)難題。