近日，一則溫州（樓盤(pán)）住宅土地使用權(quán)到期的新聞，引發(fā)軒然大波。眾所周知，因?yàn)樯婕袄习傩?603883)最重要的資產(chǎn)——房子，土地使用權(quán)的問(wèn)題，歷來(lái)備受關(guān)注。如何處理這個(gè)問(wèn)題，不僅事關(guān)老百姓切身利益，更考驗(yàn)主管部門(mén)的智慧和能力。
不少人覺(jué)得，在房?jī)r(jià)已經(jīng)高企的情況下，如果滿70年后還要支付高額土地出讓金續(xù)期，有些難以接受。甚至有人質(zhì)疑，購(gòu)買房產(chǎn)是否還有價(jià)值。如果土地使用權(quán)到期后需要續(xù)費(fèi)，這對(duì)運(yùn)營(yíng)商來(lái)說(shuō)，是否還愿意長(zhǎng)期持有、運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)？
溫州部分住宅土地使用年限到期或即將到期，根據(jù)估算，居民需要再繳納30萬(wàn)元才能“續(xù)期”的新聞引發(fā)輿論高度關(guān)注，而溫州市國(guó)土局打算對(duì)20年住宅土地使用權(quán)期滿征收高額續(xù)費(fèi)，瞬間成為全國(guó)焦點(diǎn)。
盡管溫州國(guó)土部門(mén)出來(lái)辟謠說(shuō)，所謂要付房?jī)r(jià)1/3才能住下去都是外界的誤讀，目前連溫州的國(guó)土部門(mén)都不知道應(yīng)該怎樣征收土地出讓金，但是“土地使用權(quán)到期，就要花費(fèi)總房?jī)r(jià)1/3，才能獲得續(xù)期”，這條微信像蠕蟲(chóng)般肆虐著微信朋友圈，并演化出各種版本，讓所有擁有房屋的人們不得不焦慮。
《法制日?qǐng)?bào)》更是刊文直指，“溫州市國(guó)土局官員試圖鉆法律的空子，打著方便群眾的幌子，參照國(guó)有土地出讓的做法，繼續(xù)搜刮地皮錢。”此外，“溫州國(guó)土局在法無(wú)授權(quán)、不具資格、沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何法律程序的前提下，就自說(shuō)自話、隨心所欲地解釋法律，試圖高額收費(fèi)，這就是違法行政。”對(duì)此，溫州當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)人士表示，該國(guó)土局官員的表態(tài)沒(méi)有站在老百姓角度考慮問(wèn)題。
和溫州高昂的土地續(xù)期費(fèi)用相對(duì)應(yīng)的是，深圳（樓盤(pán)）的續(xù)期成本幾乎可以忽略不計(jì)。按照深圳已經(jīng)公開(kāi)的部分土地使用權(quán)續(xù)期案例，大部分業(yè)主在土地使用權(quán)到期后所補(bǔ)繳的地價(jià)其實(shí)并不高?！赌戏饺?qǐng)?bào)》就披露，《深圳到期房產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定》指出，在深圳存在的、特殊的行政劃撥用地在補(bǔ)繳地價(jià)數(shù)額為公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)土委最新發(fā)布的2013年深圳市基準(zhǔn)地價(jià)，各個(gè)區(qū)根據(jù)商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)等土地用途的不同，基準(zhǔn)地價(jià)從1000元/平方米~5000元/平方米不等。
以已經(jīng)完成土地使用權(quán)續(xù)期的福田香蜜湖為例，房屋銷售均價(jià)為65000元/平方米左右，按照深圳最高的基準(zhǔn)地價(jià)5000元/平方米計(jì)算，僅需要補(bǔ)繳大約1750元/平方米，相當(dāng)于總房?jī)r(jià)的7%。
為什么平均房?jī)r(jià)更便宜的溫州，估算的土地金補(bǔ)交金額卻要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過(guò)平均房?jī)r(jià)更貴的深圳？
●溫州市政府有點(diǎn)“窮”
搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2015年，深圳新房成交均價(jià)33426元/平方米，同比上漲39.4%；而同期，溫州市區(qū)住宅年度成交均價(jià)18345元/平方米，同比下跌5%。在地方財(cái)政收入方面，溫州也遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不過(guò)深圳。
2015年，溫州全年財(cái)政總收入僅677.92億元，但全年一般公共預(yù)算支出569.43億元。由于財(cái)政收入和支出接近。這使得溫州在基礎(chǔ)設(shè)施投入中，不得不利用PPP模式引入更多社會(huì)資本?！斗ㄖ迫?qǐng)?bào)》指出，前幾年，溫州一些地下錢莊、投資公司遍地開(kāi)花，但相關(guān)管理機(jī)構(gòu)聽(tīng)之任之、熟視無(wú)睹，一些官員甚至暗中搭股、從中牟利，終至資金鏈斷裂，危及千家萬(wàn)戶，經(jīng)濟(jì)元?dú)庵两裎椿謴?fù)。
由于近年來(lái)，世界經(jīng)濟(jì)的不景氣和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，使得喜歡動(dòng)用配資杠桿炒房的溫州炒房團(tuán)蒙受巨大損失。
以小民營(yíng)企業(yè)為主的溫州近些年來(lái)財(cái)政緊張，這幾年財(cái)稅征收也相對(duì)困難，受2010年資金斷裂影響?；ハ鄵?dān)保、連環(huán)擔(dān)保的斷裂，使得小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)了很大的難度。溫州沒(méi)有更多大企業(yè)，可以斥巨資進(jìn)行大規(guī)模城市拆遷改造。
去年，溫州全年固定資產(chǎn)投資3052.81億元，其中，民間投資就達(dá)到1911.86億元，占全部投資比重為62.6%。在溫州這個(gè)以民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為主的城市，靠政府財(cái)政撥款很少。
相比之下，深圳要比溫州有錢得多。2015年，深圳的公共財(cái)政收入達(dá)到7240億元，地方級(jí)公共財(cái)政支出3587億元，財(cái)政收支盈余很多。也因?yàn)樨?cái)政收入有較高盈余，深圳去年花了大量資金用于城市更新改造，總投資573.02億元，占固定資產(chǎn)投資的比重為17.4%。
作為影響溫州財(cái)稅重要因素的土地財(cái)政，近幾年也一直不理想，自2010年下半年以來(lái)，“勾地現(xiàn)象”頻出，拍地幾乎中斷。
溫州好望角房產(chǎn)機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理陳德賺向《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者表示，像甌海區(qū)這樣的溫州市中心區(qū)域，之前曾經(jīng)拍出過(guò)16000元每平方米的樓面價(jià)，但其后攔腰一刀，樓面價(jià)驟降到7500元/平方米。
土地財(cái)政如此，開(kāi)發(fā)商的日子也不好過(guò)，溫州當(dāng)?shù)匾婚_(kāi)發(fā)商告訴記者，彼時(shí)，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)連議價(jià)權(quán)都沒(méi)有，交易權(quán)在購(gòu)房者手中。
在此情景下，政府把土地作為招商引資的資源，一些官員甚至奔赴全國(guó)各地去尋找項(xiàng)目。根據(jù)《溫州日?qǐng)?bào)》報(bào)道，去年舉辦的第三屆世界浙商大會(huì)上，溫州共有14個(gè)PPP項(xiàng)目參加推介。其中，中心片區(qū)污水處理廠遷建工程BOT項(xiàng)目、溫州市甌江口新區(qū)一期市政工程、臨江生活垃圾焚燒發(fā)電廠三期工程BOT項(xiàng)目成功簽約，開(kāi)啟溫州市政府和社會(huì)資本合作模式的序幕。2015年溫州共有25個(gè)項(xiàng)目列入國(guó)家PPP項(xiàng)目庫(kù)，38個(gè)項(xiàng)目列入省PPP項(xiàng)目庫(kù)，項(xiàng)目數(shù)和總投資均列浙江省第一，全年有10個(gè)項(xiàng)目簽約落地，涉及農(nóng)業(yè)水利、市政、交通、公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、物流等六大領(lǐng)域。
甚至連停車場(chǎng)投資，也要依賴社會(huì)募資。溫州市先后組織4只城市停車場(chǎng)專項(xiàng)債券上報(bào)國(guó)家發(fā)改委，其中溫州市城投集團(tuán)40億元、甌海城投集團(tuán)17億元等2只停車場(chǎng)債券已獲國(guó)家核準(zhǔn)。根據(jù)發(fā)改部門(mén)介紹，下一步，溫州將組建平安—溫州城市基金二期，募集設(shè)立軌道交通發(fā)展基金。
土地出讓收入較少，一定程度上也給溫州的地方財(cái)政帶來(lái)了壓力。來(lái)自溫州網(wǎng)《樓市白皮書(shū)》的數(shù)據(jù)顯示，2015年，溫州的土地市場(chǎng)全市成交總金額只有282.34億元，有多幅地塊流拍，一共掛牌出讓土地152宗，成功出讓的地塊113宗，流拍率高達(dá)25.7%。
土地流拍率高的趨勢(shì)仍然在繼續(xù)，根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，溫州共推出23宗土地，成交17宗。
●高額續(xù)期費(fèi)用是誰(shuí)的盛宴
根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價(jià)從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時(shí)間漲了3倍左右。而自2011年下半年起，短短兩年時(shí)間，溫州市區(qū)房?jī)r(jià)比最高峰時(shí)，普遍下跌了30%~50%。
該情況一直持續(xù)到2015年初才有所好轉(zhuǎn)。據(jù)陳德賺介紹，從2015年底開(kāi)始，溫州市區(qū)推出的地塊都會(huì)有超過(guò)10家以上開(kāi)發(fā)商去爭(zhēng)奪。另一方面，溫州的庫(kù)存開(kāi)始略有好轉(zhuǎn)，截至2015年底，市區(qū)累計(jì)待售商品房27685套，同比下降4.75%；建筑面積231.72萬(wàn)平方米，同比下降6.86%。其中商品住房庫(kù)存6789套，同比下降65.04%；建筑面積93.13萬(wàn)平方米，同比下降54.03%。按照前12個(gè)月平均銷售面積計(jì)算，市區(qū)商品住房庫(kù)存去化周期僅為7.4個(gè)月，已經(jīng)到了要增加供應(yīng)的時(shí)候；而商品房（商辦物業(yè)）去化周期仍需16個(gè)月(已經(jīng)超過(guò)15個(gè)月的警戒線)。
2010年9月，溫州房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)突破30000元/每平米。直到2015年，房?jī)r(jià)也沒(méi)有恢復(fù)到2011年前的水平，2015年，溫州市區(qū)住宅年度成交均價(jià)18345元/平方米，同比下跌5%。在這樣的一個(gè)大環(huán)境下，為何溫州還要對(duì)土地使用權(quán)到期的房屋征收高額的續(xù)期費(fèi)用？
有言論認(rèn)為，溫州房管局試圖收取這一費(fèi)用是源于土地財(cái)政吃緊，但這一說(shuō)法遭到了反駁，溫州一業(yè)內(nèi)人士表示，即便每套房收取幾十萬(wàn)元的土地款，總共1000套房子也就一兩億元的收入，這對(duì)土地財(cái)政收入來(lái)說(shuō)也是杯水車薪。
上海（樓盤(pán)）復(fù)世投資管理有限公司合伙人鄒毅表示，征收高額土地使用權(quán)續(xù)期費(fèi)用，只會(huì)對(duì)溫州的二手房市場(chǎng)產(chǎn)生沖擊，勢(shì)必將拉高二手房交易的成本，整個(gè)存量房市場(chǎng)的交易量就會(huì)大幅下降。對(duì)新房和土地市場(chǎng)卻沒(méi)有任何影響。
從已經(jīng)公布的數(shù)據(jù)看，溫州尚存在去庫(kù)存的壓力。溫房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：至今年3月末，全市累計(jì)待售商品房77746套，建筑面積858.32萬(wàn)平方米。其中商品住房38789套，同比下降18.11%，建筑面積533.86萬(wàn)平方米，同比下降14.63%。
按照前12個(gè)月月平均銷售面積計(jì)算，全市商品房庫(kù)存去化周期為18.65個(gè)月,其中商品住房庫(kù)存去化周期為13.57個(gè)月，較2015年底分別下降了2.42和1.69個(gè)月。其中，商品住房庫(kù)存去化周期超過(guò)20個(gè)月的有洞頭區(qū)（30.55個(gè)月）、平陽(yáng)縣（21.79個(gè)月）、蒼南縣（20.52個(gè)月）。就目前情況來(lái)看，仍然需要更多的刺激政策，讓庫(kù)存消化得快一點(diǎn)。