《深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易暫行辦法》(以下簡(jiǎn)稱《辦法》)昨日公布實(shí)施。今日起，合同滿五年，符合相關(guān)條件的經(jīng)濟(jì)適用房家庭可向住建部門申請(qǐng)，繳納50%的增值收益后，取得完全產(chǎn)權(quán)并可以上市交易。
　　
　　原則：不鼓勵(lì)入市
　　
　　經(jīng)適房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的住房。具有政策優(yōu)惠、對(duì)象特定、限定標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)格、有限產(chǎn)權(quán)等特點(diǎn)，有鮮明的社會(huì)保障性質(zhì)。深圳的經(jīng)適房在面向戶籍低收入家庭銷售時(shí)，售房合同當(dāng)時(shí)也明確規(guī)定，“簽訂購(gòu)房合同滿5年的，買方可依據(jù)深圳市經(jīng)適房相關(guān)管理規(guī)定申請(qǐng)取得住房全部產(chǎn)權(quán)。住房上市轉(zhuǎn)讓的收益分成，按政府屆時(shí)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行”。
　　
　　深圳市住建局房改處副處長(zhǎng)劉軼群表示，制定該辦法，目的是落實(shí)國(guó)家和深圳市經(jīng)濟(jì)適用住房政策法規(guī)的規(guī)定，履行合同約定，明確經(jīng)適房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易的申請(qǐng)條件、程序、應(yīng)繳納增值收益的比例等具體事項(xiàng)，依法規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)和上市交易等相關(guān)活動(dòng)，以保障經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人的合法權(quán)益，體現(xiàn)社會(huì)公平。

　　“按國(guó)家政策法規(guī)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人可申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易；但是并不鼓勵(lì)其購(gòu)房后通過取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易獲利”。在制定《辦法》時(shí)除了遵循法律法規(guī)和國(guó)家基本政策原則外，還堅(jiān)持社會(huì)公平原則以及適度保障的原則。劉軼群表示，政府提供政策優(yōu)惠的經(jīng)濟(jì)適用住房以遠(yuǎn)低于同期同地段普通商品住房的價(jià)格向低收入住房困難家庭銷售。因此，要求經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易時(shí)繳納一定比例的增值收益，并將增值收益納入深圳市保障性住房專項(xiàng)資金，為住房保障事業(yè)的可持續(xù)發(fā)展注入資金，更多地保障其他住房困難群體，較好地體現(xiàn)了社會(huì)公平。此外作為重要的民生事業(yè)，經(jīng)濟(jì)適用住房政策的目的在于保障低收入住房困難家庭的基本住房需求。
　　
　　要點(diǎn)：與政府對(duì)半分紅
　　
　　經(jīng)適房增值部分分成比例如何確定，是辦法中公眾關(guān)注的焦點(diǎn)。此次辦法中第十條規(guī)定，應(yīng)繳增值收益計(jì)算公式為：應(yīng)繳增值收益=(該套住房市場(chǎng)價(jià)格-該套住房原購(gòu)買價(jià)格)×50%-稅費(fèi)。簡(jiǎn)單來說，在扣除稅費(fèi)后，業(yè)主需要繳納住房的一半增值收益，然后才能取得完全產(chǎn)權(quán)，進(jìn)而上市交易。
　　
　　在征求意見時(shí)，這一收益分成比例曾引發(fā)爭(zhēng)議。有部分經(jīng)適房的業(yè)主提出這一分成比例太高，要求降低。也有部分市民認(rèn)為，經(jīng)適房具有保障房性質(zhì)不應(yīng)該鼓勵(lì)上市交易，對(duì)上市交易的要提高繳納增值收益分成。深圳市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在征求意見過程當(dāng)中除了與市人大、市政協(xié)、市政府法制辦等部門多次討論研究，并到北京、上海、杭州、廣州等地考察調(diào)研。為充分了解市民意見，市住建局還多次與經(jīng)適房小區(qū)居民開展座談會(huì)，力爭(zhēng)在體現(xiàn)國(guó)家和深圳的法規(guī)政策同時(shí)，充分尊重經(jīng)適房業(yè)主的利益訴求。規(guī)定繳納50%比例的增值收益，是基于國(guó)家和我市政策法規(guī)規(guī)定，同時(shí)借鑒了其他城市立法和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，兼顧購(gòu)買人利益與公共利益的平衡，綜合考量了各種因素后的結(jié)果。
　　
　　重要提醒
　　
　　政府評(píng)估價(jià)格今秋若調(diào)60平米房或多繳十余萬
　　
　　值得注意的是，《辦法》第七條規(guī)定，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格按照市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展機(jī)構(gòu)測(cè)算的市場(chǎng)交易價(jià)值合理區(qū)間下限執(zhí)行。每套住房的具體市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格由申請(qǐng)人登錄市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展機(jī)構(gòu)網(wǎng)站輸入身份證號(hào)和房地產(chǎn)證號(hào)進(jìn)行查詢。申請(qǐng)人對(duì)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格有異議的，可以申請(qǐng)復(fù)核。市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展機(jī)構(gòu)（即深圳市房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展中心）的網(wǎng)址為：http://www.szpgzx.com，申請(qǐng)人登錄該機(jī)構(gòu)網(wǎng)站進(jìn)入“評(píng)估價(jià)查詢”欄，輸入身份證號(hào)和房地產(chǎn)證號(hào)即可查詢到該套住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。以經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人向住房保障主管部門提出取得完全產(chǎn)權(quán)或上市交易申請(qǐng)之日的查詢結(jié)果為準(zhǔn)。
　　
　　深圳市的房產(chǎn)評(píng)估主管部門為深圳市規(guī)土委，南都記者了解到，為了確保房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格更加貼近市場(chǎng)情況，深圳都會(huì)不定期對(duì)房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格進(jìn)行例行更新。去年9月曾公布將要調(diào)整，結(jié)果暫緩，而上次調(diào)整已經(jīng)是2013年的7月。有房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，深圳的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格兩年未調(diào)整，而兩年間深圳的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)有了一定幅度上漲，預(yù)計(jì)今年秋季將很可能出臺(tái)，而且只可能是上調(diào)。
　　
　　“趕在上調(diào)之前申請(qǐng)，要省一大筆錢”。這名業(yè)內(nèi)人士表示，以桃源村三期的一套60平米經(jīng)適房為例，購(gòu)買價(jià)格為5500元每平米，總價(jià)33萬，稅費(fèi)五千元。以目前的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格如果按照兩萬元每平米，總價(jià)120萬計(jì)算，那么需要繳納增值收益（120-33）×50%-0.5=43萬元，如果市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格一旦調(diào)整，按照2.5萬元每平米，總價(jià)150萬元計(jì)算，繳納增值收益的則為（150-33）×50%-0.5=58萬元，二者相差達(dá)到了15萬元。
　　
　　《辦法》適用于全市1.2萬套經(jīng)濟(jì)適用房。截至2015年6月30日，已配售的市屬經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，簽訂購(gòu)房合同滿五年的購(gòu)房家庭，涵蓋8個(gè)項(xiàng)目共4714戶，包括桃源村三期2513戶、深云村676戶、福保110項(xiàng)目599戶、福保桂花苑506戶、龍翔苑201戶、康達(dá)苑131戶、星海名城六期75戶、星海名城五期13戶。
　　
　　市住建局方面也特別提醒，經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格以及社會(huì)其他存量住房的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，會(huì)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，建議經(jīng)濟(jì)適用住房權(quán)利人關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)及相關(guān)信息。
　　
　　答疑
　　
　　不申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)，對(duì)居住使用有無影響？答：無影響
　　
　　經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)后，其權(quán)利人對(duì)住房依法享有占有、使用、收益、處分等全部權(quán)利，可以自由轉(zhuǎn)讓、出租、抵押住房，我市以房地產(chǎn)證（紅本）登記其權(quán)利。經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)前，其權(quán)利人對(duì)住房擁有有限產(chǎn)權(quán)，可依法占有、使用住房，不能轉(zhuǎn)讓、出租、抵押（因購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房而設(shè)定的按揭除外），我市以房地產(chǎn)證（綠本）登記其權(quán)利。不申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)，對(duì)占有和使用沒有任何影響。簽訂買賣合同滿5年，不申請(qǐng)取得完全產(chǎn)權(quán)、不申請(qǐng)上市交易的，不需要繳納增值收益，經(jīng)適房有限產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)不變。
　　
　　想申請(qǐng)完全產(chǎn)權(quán)，但交不起增值收益怎么辦？答：可由買方代繳
　　
　　如果經(jīng)適房權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓住房，但無力繳納增值收益，《辦法》中規(guī)定了具體解決措施：簽訂經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同滿5年后，權(quán)利人需要轉(zhuǎn)讓該套住房的，可以自行與買受人確定交易價(jià)格，申請(qǐng)上市交易。符合上市交易條件的，可由買受人代為繳納應(yīng)繳增值收益后，持市住房保障主管部門出具的取得經(jīng)濟(jì)適用住房完全產(chǎn)權(quán)并上市交易的批復(fù)，到市房地產(chǎn)登記部門共同申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)證（紅本）。
　　
　　經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)前，是否可以繼承？答：本市無房或住房困難可繼承
　　
　　作為合法財(cái)產(chǎn)，經(jīng)濟(jì)適用住房取得完全產(chǎn)權(quán)或者上市交易前發(fā)生繼承的，繼承人可以選擇以下方式處理：繼承人具有本市戶籍，且在本市無任何形式自有住房或者符合我市住房困難標(biāo)準(zhǔn)的，可以申請(qǐng)將繼承的該套住房的產(chǎn)權(quán)份額轉(zhuǎn)移登記至其名下；原經(jīng)濟(jì)適用住房買賣合同簽訂滿5年的，可以按照《辦法》規(guī)定繳納應(yīng)繳增值收益后，取得該套住房的完全產(chǎn)權(quán)或者將該套住房上市交易；向住房保障主管部門申請(qǐng)回購(gòu)該套住房，并就回購(gòu)款進(jìn)行繼承；按照《深圳市保障性住房條例》等相關(guān)規(guī)定繼續(xù)占有、使用該套住房。