準(zhǔn)備要買房了嗎？如果是，那你要當(dāng)心了。深圳市消委發(fā)布 2015年房地產(chǎn)領(lǐng)域不公平格式條款點(diǎn)評(píng)情況 ，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域成為格式條款的重災(zāi)區(qū)。

　　5月7日，市消委會(huì)發(fā)布 2015年房地產(chǎn)領(lǐng)域不公平格式條款點(diǎn)評(píng)情況 ，指出房地產(chǎn)領(lǐng)域成為格式條款的重災(zāi)區(qū)。

　　主要問題：一是開發(fā)商通過補(bǔ)充協(xié)議對(duì)預(yù)售合同內(nèi)容進(jìn)行變更，約定補(bǔ)充協(xié)議屬于非格式合同條款;二是廣告內(nèi)容不具有約束力;三是公共場(chǎng)地歸賣方所有;四是違約責(zé)任不對(duì)等。兩年多過去，市消委會(huì)此次調(diào)研發(fā)現(xiàn)這些曾被點(diǎn)評(píng)的不公平、不合理格式條款依然普遍存在。

　　2014年以來，深圳房地產(chǎn)類投訴共682宗，涉及房屋中介投訴量最高，達(dá)到398宗，主要投訴貸款額度虛假承諾、亂收中介費(fèi)等。對(duì)房屋開發(fā)商投訴284宗中，主要是房屋質(zhì)量和售后、合同糾紛服務(wù)等問題。（）據(jù)市消委會(huì)統(tǒng)計(jì)分析

　　■霸王條款解讀

　　1 銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約

　　現(xiàn)象：一些商家將售樓廣告、樓書、圖文資料、效果圖等排除出要約的范圍，認(rèn)為其不具有合同效力，借以此免除部分責(zé)任。

　　條款： 買受人在簽署合同前，出賣人就本房地產(chǎn)所作的所有銷售廣告和宣傳資料僅為要約邀請(qǐng)，不構(gòu)成合同的組成內(nèi)容，買賣雙方不受其約束，上述銷售和宣傳資料包括但不限于示范單位、臨時(shí)構(gòu)筑物、裝飾物、銷售模型等。

　　點(diǎn)評(píng)：能絕對(duì)地認(rèn)為銷售廣告和宣傳資料不構(gòu)成要約，而需要根據(jù)銷售廣告和宣傳資料的具體內(nèi)容進(jìn)行判斷。

　　相關(guān)規(guī)定：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定， 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任 。

　　2 不可抗力 過于寬泛

　　現(xiàn)象：對(duì)因不可抗力發(fā)生的延期交房或其他違反合同約定義務(wù)的，商家有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　條款： 買賣合同第十四條及其他條款所指 不可抗力，包括：政府行為或法律法規(guī)或國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的變動(dòng)......水災(zāi)、地震等自然災(zāi)害;市政配套的批準(zhǔn)安裝導(dǎo)致的延誤……"……對(duì)因不可抗力發(fā)生的延期交房或者其他違反合同約定義務(wù)的，出賣人有權(quán)相應(yīng)順延履行相應(yīng)義務(wù)，且不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　點(diǎn)評(píng)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和能力，判斷天氣因素可能對(duì)施工帶來的影響，對(duì)工期做出適當(dāng)安排以避免造成不良影響，這類情形就不屬于 不可抗力 的范疇。

　　相關(guān)規(guī)定：《民法通則》， 不可抗力 具有其明確的內(nèi)涵，其適用條件十分苛刻，適用范圍也是有邊界的。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)專業(yè)性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)有足夠的經(jīng)驗(yàn)和能力判斷天氣因素可能對(duì)施工帶來的影響，并能夠預(yù)判政府測(cè)量中可能存在的相關(guān)誤差，在施工過程中對(duì)這些問題足以預(yù)見并在工期設(shè)置上做出適當(dāng)安排的可能，完全可以避免這類情形對(duì)合同履行帶來的不良影響。所以這類情形由于其是可預(yù)見、可避免、可克服的，不屬于 不可抗力 范疇。

　　3 不將按揭相關(guān)保證納入合同

　　現(xiàn)象：一些合同條款要求：若銀行因信貸政策等原因不批準(zhǔn)按揭貸款申請(qǐng)，要在銀行正式批復(fù)之后的7日內(nèi)，一次性付清剩余價(jià)款，違約須承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

　　條款： 買受人采用買賣合同第六條按揭貸款方式履行付款義務(wù)的.......式批復(fù)之后的七日內(nèi)一次性付清剩余價(jià)款，否則視為買受人違約，買受人須按買賣合同第六條的規(guī)定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)實(shí)購(gòu)房中，商家向消費(fèi)者推薦可以按揭的銀行機(jī)構(gòu)，并對(duì)獲得貸款的幾率做出保證，誘導(dǎo)消費(fèi)者簽訂合同，卻沒有將保障貸款聲明納入合同內(nèi)容。導(dǎo)致消費(fèi)者貸款不成功后，卻不能依據(jù)合同條款追究開發(fā)商責(zé)任，可能因無(wú)法及時(shí)繳納房款，不得不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　4 違約條款設(shè)置嚴(yán)重不平等

　　現(xiàn)象：買方逾期付款超過90日的，自第91日起，一年內(nèi)解除合同，賣方逾期交付超過90日的，可在6個(gè)月內(nèi)解除買賣合同。一方違約時(shí)，消費(fèi)者須支付的違約金遠(yuǎn)高于賣家。

　　條款： 買方逾期付款超過90日的，自第91日起一年內(nèi)賣方可以書面通知買方解除合同而無(wú)需另行催告買方或選擇繼續(xù)履行買賣合同......地產(chǎn)總價(jià)款的百分之十支付違約金給賣方。

　　 賣方逾期交付超過90日的，自買賣合同約定的房地產(chǎn)交付日起6個(gè)月內(nèi)買方有權(quán)書面通知賣方解除買賣合同......方支付買受人已付購(gòu)房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之一的違約金。

　　點(diǎn)評(píng)：現(xiàn)象：一些格式合同中規(guī)定，在不影響商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位同意，出賣人對(duì)原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人，買方對(duì)此變更不得提出任何異議，也無(wú)須向買方作任何賠償。

　　5 對(duì)共有部分、設(shè)施的任意變更及免除通知義務(wù)

　　現(xiàn)象：一些格式合同中規(guī)定，在不影響商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位同意，出賣人對(duì)原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人，買方對(duì)此變更不得提出任何異議，也無(wú)須向買方作任何賠償。

　　條款： 在不影響買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)或設(shè)計(jì)單位同意，出賣人對(duì)原規(guī)劃方案作出局部調(diào)整，可不通知買受人。

　　點(diǎn)評(píng)：這是最無(wú)理的霸王條款之一，開發(fā)商利用格式條款賦予了自己隨意變更共有部分、共有設(shè)施用途、設(shè)計(jì)的權(quán)利，同時(shí)限制了消費(fèi)者對(duì)此提出異議或要求修改、變更或解除合同的權(quán)利，消費(fèi)者的合法權(quán)益受到了嚴(yán)重的侵害。

　　相關(guān)規(guī)定：《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，此類條款內(nèi)容應(yīng)屬無(wú)效.兩個(gè)涉評(píng)條款都免除了開發(fā)商對(duì)規(guī)劃等事項(xiàng)變更的通知義務(wù)，違反了民事法律行為應(yīng)當(dāng)遵循的誠(chéng)實(shí)信用原則。

　　6 模糊相關(guān)法律規(guī)定逃避自身責(zé)任

　　現(xiàn)象：有的合同條款指出，如果房屋面積差異值超過±3%以上的，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)，或退回所購(gòu)商品房。

　　條款： 出賣人交付的本房地產(chǎn)實(shí)際套內(nèi)建筑面積與合同第三條約定的套內(nèi)建筑面積如果存在差異，分別按以下方式處理：(3)差異值超過±3%以上(不含本數(shù))時(shí)，買受人可選擇按買賣合同約定的房屋單價(jià)多退少補(bǔ)或退回所購(gòu)商品房。

　　點(diǎn)評(píng)：商家利用采用多退少補(bǔ)形式，免除雙倍返還超出房款的責(zé)任，違反了《商品房買賣合同司法解釋》和《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》，應(yīng)屬無(wú)效。

　　相關(guān)規(guī)定：《商品房買賣合同司法解釋》規(guī)定，實(shí)際面積超過約定面積3%以上的，超過3%部分的房?jī)r(jià)款是由開發(fā)商自己承擔(dān)的;實(shí)際面積小于約定面積3%以上的，超出3%部分的房?jī)r(jià)款開發(fā)商需要雙倍返還消費(fèi)者。開發(fā)商利用格式免除了自己承擔(dān)超出3%部分的房?jī)r(jià)款或雙倍返還的責(zé)任，違反了上述規(guī)定，條款內(nèi)容應(yīng)屬無(wú)效。

　　7 要求消費(fèi)者放棄權(quán)利

　　條款： 雙方共同確認(rèn)：本補(bǔ)充約定經(jīng)買賣雙方友好協(xié)商一致后達(dá)成.......何時(shí)候都不會(huì)提出本補(bǔ)充約定系格式合同或格式條款之主張，亦不會(huì)基于該項(xiàng)主張而提出本補(bǔ)充協(xié)議全部或部分條款歸于無(wú)效的主張或做出不利于出賣人的解釋。

　　點(diǎn)評(píng)：開發(fā)商通過事先約定的方式消除了補(bǔ)充協(xié)議屬于格式條款的性質(zhì)，致使其免除格式條款的限制，對(duì)消費(fèi)者來說也是不公平的。

　　在房地產(chǎn)買賣中，補(bǔ)充協(xié)議雖是對(duì)政府示范文本的修訂，不同的房地產(chǎn)公司的補(bǔ)充協(xié)議也有差別，表面上不屬于格式條款，但事實(shí)上這些補(bǔ)充協(xié)議是由開發(fā)商為重復(fù)使用而預(yù)先制定，且并未與消費(fèi)者協(xié)商，消費(fèi)者也沒有修改的余地，其本質(zhì)上仍屬于格式合同條款。