央行放松限貸新政的利好能否讓 銀十 起死回生仍是未知數(shù)，但 金九 的廣州可謂成績(jī)黯淡 同比去年跌幅超四成。與此同時(shí)，廣州今年前9個(gè)月十一區(qū)新建住宅網(wǎng)簽量同比跌三成，可售貨量創(chuàng)歷史紀(jì)錄突破14萬(wàn)套。
　　
　　與黯淡 金九 相比， 銀十 開(kāi)局因搭著放松限貸新政而透出希望 如果沒(méi)有央行政策出來(lái)，可能賣(mài)不到這么好。 2012年的芳村地王金蝶項(xiàng)目(命名鵝潭灣)1日開(kāi)盤(pán)，推出80套全是140至190平方米，總價(jià)五六百萬(wàn)元/套，但也售出50多套。開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人直言對(duì)銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)滿意， 去貨達(dá)七成，很不錯(cuò) 。
　　
　　無(wú)論廣州還是深圳，國(guó)慶黃金周推出不少促銷樓盤(pán)以價(jià)換量。搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)顯示，廣州預(yù)計(jì)推新盤(pán)14個(gè)，其中9個(gè)開(kāi)盤(pán)，5盤(pán)推新，還有10個(gè)開(kāi)放樣板間或銷售中心。此外，已經(jīng)確定優(yōu)惠方案的樓盤(pán)有17個(gè)，均有較大力度，最高優(yōu)惠15萬(wàn)元。僅增城及南沙的新貨量就達(dá)3300多套。
　　
　　 金九 樓市成交量同比暴跌四成
　　
　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心數(shù)據(jù)顯示，9月廣州全市成交4515套，相比去年同期下降41.1%；均價(jià)15216元/平方米，與去年同期上漲17.47%。整體而言，中心六區(qū)合計(jì)網(wǎng)簽1643套，占全市網(wǎng)簽套數(shù)36.4%，五郊區(qū)網(wǎng)簽套數(shù)是成交主力，番禺最多，其次是南沙。
　　
　　1月開(kāi)始全國(guó)樓市降溫，廣州當(dāng)月成交量環(huán)比超一成的跌幅。進(jìn)入2月，成交量向下，包括廣州在內(nèi)不少城市出現(xiàn)降價(jià)促銷現(xiàn)象，3月成交量有所回升，但與傳統(tǒng) 陽(yáng)春三月 相比有不小差距。4月成交均價(jià)有所回落，成交套數(shù)上升。之后在五一假期帶動(dòng)下，開(kāi)發(fā)商加大促銷力度回籠資金，一定程度上促進(jìn)5、6月份廣州樓市成交，但與去年同期相比仍呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢(shì)。
　　
　　而進(jìn)入7月，受市場(chǎng)影響，廣州全市網(wǎng)簽量創(chuàng)前9個(gè)月以來(lái)新低，原以為隨著 金九銀十 到來(lái)，整體樓市會(huì)好轉(zhuǎn)，但數(shù)據(jù)顯示廣州樓市依舊成色不足。隨著央行房貸新政出臺(tái)，有業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)廣州在10月成交有所上漲，開(kāi)發(fā)商將進(jìn)一步降價(jià)走量，房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)大幅反彈，但 銀十 究竟表現(xiàn)如何，還有待市場(chǎng)考驗(yàn)。
　　
　　網(wǎng)易房產(chǎn) 2014年9月廣州百盤(pán)價(jià)格動(dòng)態(tài)調(diào)查 顯示，廣州銷量排名前100個(gè)在售樓盤(pán)的網(wǎng)簽均價(jià)中，9月價(jià)格環(huán)比上漲的樓盤(pán)25個(gè)，47個(gè)樓盤(pán)網(wǎng)簽價(jià)環(huán)比下跌，對(duì)比之前兩個(gè)月明顯增多。網(wǎng)簽價(jià)格升價(jià)幅度在2%內(nèi)，價(jià)格基本不變的樓盤(pán)28個(gè)。
　　
　　前三季成交墜冰點(diǎn)庫(kù)存創(chuàng)新高
　　
　　網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度廣州十一區(qū)新建住宅網(wǎng)簽僅46806套，同比大減32.08%。與此同時(shí)，廣州新房可售貨量則創(chuàng)歷史紀(jì)錄地突破14萬(wàn)套。今年前三季度銷量前10樓盤(pán)中，銷量過(guò)千的僅3個(gè)，而去年前三季度銷量前10樓盤(pán)銷量均過(guò)千。
　　
　　8月中旬以來(lái)，廣州新房可售貨量躍上新臺(tái)階，每天新房可售貨量穩(wěn)定在13萬(wàn)套以上；而到9月下旬，穩(wěn)定在14萬(wàn)套以上，9月20日首次突破14萬(wàn)套。前三季度廣州十一區(qū)未售套數(shù)為144125套，相比去年同期同比大增24.69%。
　　
　　過(guò)去兩年多，全國(guó)商品房庫(kù)存幾乎翻倍。與2010年年中相比，最近四年全國(guó)商品房庫(kù)存增加約190%。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，本輪市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷更多是由于部分城市前期供應(yīng)量過(guò)大、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲等風(fēng)險(xiǎn)因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，日益強(qiáng)烈的政策微調(diào)效果拉動(dòng)市場(chǎng)成交作用有限，市場(chǎng)復(fù)蘇還要依賴于后繼信貸政策支持，這也決定9月、10月不可能出現(xiàn)爆發(fā)式的量?jī)r(jià)齊漲局面。對(duì)比去年，今年市場(chǎng)行情將明顯暗淡。
　　
　　供應(yīng)量激增多個(gè)樓盤(pán)促銷搶客
　　
　　從區(qū)域來(lái)看，廣州南沙、番禺、新塘一手住宅供應(yīng)均超2000套。南沙中心板塊新房供應(yīng)超1000套，占區(qū)域供應(yīng)六成以上。由于南沙存量、新貨皆多，出貨壓力大，合富輝煌預(yù)計(jì)南沙七成有新房推出市場(chǎng)的樓盤(pán)將會(huì)低開(kāi)出貨，成交量或回升。
　　
　　受 限購(gòu)政策 松綁影響，廣佛交界處的金沙洲板塊備受關(guān)注，房企推貨積極性相對(duì)較高。國(guó)慶期間，金沙洲板塊一手樓供應(yīng)量占比居華南、科學(xué)城等廣州各大板塊之首，新貨供應(yīng)超3000套。相對(duì)郊區(qū)，荔灣、海珠等中心城區(qū)一手樓供應(yīng)較少，各區(qū)新增供應(yīng)量約200套。
　　
　　在推貨的房企中，今年萬(wàn)科廣州的推貨量較往年明顯增加。國(guó)慶期間萬(wàn)科廣州推新品的樓盤(pán)高達(dá)10個(gè)，包括雅居樂(lè)·萬(wàn)科熱橙、萬(wàn)科·南方公元、萬(wàn)科派等多個(gè)全新項(xiàng)目。
　　
　　中小戶型產(chǎn)品仍是主要供應(yīng)產(chǎn)品。國(guó)慶期間推出的一手樓新品種，100平方米以下產(chǎn)品占比超七成，主要分布在南沙、增城等區(qū)域。在供應(yīng)量激增情況下，房企仍采用打優(yōu)惠牌銷售戰(zhàn)略。某知名房產(chǎn)網(wǎng)站舉辦首屆 購(gòu)房黃金周 ，全國(guó)聯(lián)合50個(gè)品牌房企、推出1000套特價(jià)房源進(jìn)行競(jìng)拍，廣州地區(qū)將有保利、碧桂園、萬(wàn)科、中國(guó)中鐵等名企旗下14個(gè)樓盤(pán)參與。其中，保利西海岸兩套特價(jià)房源最高優(yōu)惠44萬(wàn)元、折扣力度達(dá)7至8折；碧桂園清泉城直降88萬(wàn)元，相當(dāng)于在原房?jī)r(jià)上打6至7折。
　　
　　合富輝煌分析人員指出，國(guó)慶期間或難有大熱區(qū)域或板塊出現(xiàn)，貨量較多、剛需戶型集中的板塊，成交量可能有所增加，但不會(huì)大幅攀升，除非房企在價(jià)格方面有較大讓步。
　　
　　深圳10月開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目22個(gè) 開(kāi)發(fā)商直言節(jié)后漲價(jià)
　　
　　繼8月份成交量回暖之后，深圳房?jī)r(jià)9月率先止跌，成交量創(chuàng)下年內(nèi)新高，價(jià)格也回漲。由于10月份可推貨量增加，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)成交量還會(huì)漲，而且隨著央行放松限貸政策出臺(tái)，已有開(kāi)發(fā)商醞釀節(jié)后開(kāi)盤(pán)漲價(jià)。
　　
　　昨日，深圳市場(chǎng)迎來(lái)房貸新政后首個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于寶安區(qū)，當(dāng)天到場(chǎng)客戶約2000人，推盤(pán)622套，主力戶型約90平方米，截至下午6時(shí)去化率約八成。 超出預(yù)期，一些猶豫的客戶也選擇入市。 該項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人說(shuō)。
　　
　　深圳中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份深圳開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目將達(dá)22個(gè)，包含全新盤(pán)16個(gè)。一個(gè)即將開(kāi)盤(pán)高端項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人透露，9月下旬央行傳出放松限貸的消息以來(lái)，項(xiàng)目認(rèn)籌率激增， 認(rèn)籌程度好到超出預(yù)期，原本計(jì)劃節(jié)前開(kāi)盤(pán)的，現(xiàn)在只能推到節(jié)后 。
　　
　　另一位準(zhǔn)備節(jié)后開(kāi)盤(pán)的剛需盤(pán)負(fù)責(zé)人也表示，政策給到市場(chǎng)的信息會(huì)大于其政策實(shí)施效果本身，對(duì)購(gòu)房者的影響一方面是首改客戶入市成本降低，另一方面是利率7折對(duì)首次置業(yè)者利好， 不會(huì)改變?cè)ㄍ票P(pán)時(shí)間，但會(huì)漲價(jià)。 由于深圳市場(chǎng)整體供應(yīng)量押寶下半年，隨著成交回暖，下半年房貸總量占全年50%，這將一改以往每年年底貸款緊缺局面。