他目前手頭上有16個(gè)房產(chǎn)證，4套住宅1套別墅，3套商鋪8個(gè)寫字樓，其中寫字樓的面積有3000平方米。炒樓8年，100多萬本錢，如今已變成近億元(現(xiàn)金及固定資產(chǎn)市值)，每月還有300多萬的穩(wěn)定租金。

一邊看空一邊看漲，這邊唱罷那邊登臺(tái)。在有些分化、降溫跡象的當(dāng)前，買還是不買成為樓市一個(gè)兩難話題。不過，詹銘(化名)卻說，買還是要買的，只是可以再等等，最好等到回暖的一瞬間出手，不要等到下跌時(shí)出手。今年48歲的他是一個(gè)成功的生意人，更是一個(gè)資深投資客。他目前手頭上有16個(gè)房產(chǎn)證，4套住宅1套別墅，3套商鋪8個(gè)寫字樓，其中寫字樓的面積有3000平方米。2006年炒樓至今8年，當(dāng)初的100多萬本錢，如今已變成近億元(現(xiàn)金及固定資產(chǎn)市值)，每月還有300多萬的穩(wěn)定租金。

秘訣:投資房子大部分靠貸款

南都：你哪一年到的深圳？白手起家嗎？

詹銘(化名)：1999年過來的，帶了一小批貨(黃金首飾)和一部車，基本沒有現(xiàn)金，算半個(gè)白手。

南都：生意做得好嗎？怎么想到去炒房的？

詹銘：2004年剛有點(diǎn)起色就掉了一批貨，損失幾十萬，打擊挺嚴(yán)重的。缺錢就會(huì)想很多辦法去找錢，當(dāng)時(shí)就發(fā)現(xiàn)幾年前買的那套房漲得很快，那時(shí)就有點(diǎn)意識(shí)了。

南都：我很好奇，你最初炒房時(shí)有多少資本？

詹銘：不怕笑話，買首套房時(shí)只有五六十萬存款，我想在生意上做周轉(zhuǎn)，老婆非得要買房。到2006年投資十七英里，手頭上可用來投資的錢大概有100來萬。

南都：100多萬就敢投資1200萬的兩套別墅？

詹銘：和朋友聯(lián)手，一人600萬減輕負(fù)擔(dān)。再說都是銀行按揭貸款，二成首付120萬，月供不擔(dān)心，有實(shí)業(yè)支撐。記得2008年初拋售時(shí)，600萬翻到1200萬才意識(shí)到，資金的杠桿用不好是一把刀，用得好里面的機(jī)會(huì)非常多。

南都：你的投資大部分都是用了銀行的錢？

詹銘：之前的別墅投資全部都是首付兩成，其余銀行按揭貸款，有些甚至只交了定金，房價(jià)上來后如果利潤可觀我們也轉(zhuǎn)手。譬如2009年五一入手的那四棟別墅，前三棟各自只交了100多萬定金，還沒簽合同一個(gè)半月后就漲了2000多萬，我們就直接賣合同。

南都：是不是你有良好的現(xiàn)金流，銀行才會(huì)樂此不疲地貸款給你？

詹銘：當(dāng)然，銀行是非常看重流水賬的，這代表了你的盈利能力，很多企業(yè)像雷曼兄弟就死在現(xiàn)金流上，如果沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐，投資房產(chǎn)心里是很虛的。

南都：你投資的資金鏈條是怎樣的？

詹銘：初期靠現(xiàn)金流貸款按揭，房價(jià)上漲后快速拋出，通過短期操作積累資本，達(dá)到一定實(shí)力后再提前把貸款還清，然后將物業(yè)以企業(yè)名義抵押給銀行再貸款出來，比按揭高一點(diǎn)，但一來可以補(bǔ)充資金流，二來可以對外放貸?，F(xiàn)在民間利率一年20個(gè)點(diǎn)左右，還掉銀行8個(gè)點(diǎn)，還有12個(gè)點(diǎn)，表示你從銀行貸一個(gè)億，一年就有1200萬的利息收入，這比純粹的租金收入強(qiáng)多了。