深圳二手房市場(chǎng)將迎來(lái)重大調(diào)整期，這將給毗鄰的惠州帶來(lái)什么影響？

    3月28日，中國(guó)人民銀行深圳中心支行、深圳市銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國(guó)土委聯(lián)合發(fā)文，要求深圳的二手成交三價(jià)合一，即房屋真實(shí)成交價(jià)、網(wǎng)簽備案合同價(jià)(過(guò)戶價(jià))、銀行貸款評(píng)估價(jià)一致，全面壓縮“陰陽(yáng)合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機(jī)購(gòu)房。觀察人士認(rèn)為，部分購(gòu)買力較弱的深圳二手房市場(chǎng)剛需客及高評(píng)高貸的二手房投資投機(jī)買家將因此加速流入惠州鄰深片區(qū)。

    深圳二手房購(gòu)房成本增加

    和惠州的二手房成交占比較低不一樣，深圳的二手房市場(chǎng)交易量是新房的3倍左右。

    一直以來(lái)，深圳的二手房成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于新房市場(chǎng)。深圳鏈家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年深圳二手房總放量為73830套，成交63578套，成交極為活躍，二手房成交均價(jià)為55247元/平方米。但同期深圳新房成交總量為25820套，成交均價(jià)為54445元/平方米，新房市場(chǎng)的兩項(xiàng)數(shù)據(jù)都低于同期的二手房。

    此前，深圳二手房成交中的陰陽(yáng)合同普遍，行業(yè)慣用的手法是高評(píng)高貸，以首次置業(yè)一套成交價(jià)為500萬(wàn)的房子計(jì)算，銀行可評(píng)估價(jià)600萬(wàn)，買家可以貸款420萬(wàn)元。三價(jià)合一后，這套房子的評(píng)估價(jià)可能只有450萬(wàn)元，只能貸款315萬(wàn)元，意味著購(gòu)房者要多付首付款。

    除首付增加外，因?yàn)殛庩?yáng)合同被禁止，房屋的相關(guān)稅費(fèi)也會(huì)增加。目前市面上大多數(shù)的房源(普宅)，都會(huì)“被豪宅”，按照豪宅標(biāo)準(zhǔn)交稅。

    深圳資深地產(chǎn)評(píng)論員朱文策解釋，三價(jià)合一打擊的主要是購(gòu)買力弱的剛需客以及高評(píng)高貸的二手房交易方式。

    部分買家會(huì)流入到惠州樓市

    政策出臺(tái)后，惠州市場(chǎng)反應(yīng)較快。部分業(yè)界觀察人士認(rèn)為，深圳的此次政策會(huì)加速導(dǎo)致部分二手房的購(gòu)買群體，溢出至惠州新房市場(chǎng)。

    德威集團(tuán)營(yíng)銷中心總經(jīng)理劉友說(shuō)，杜絕陰陽(yáng)合同，首付增加對(duì)惠州樓市是利好，“剛需客和投資客只能流向鄰深片區(qū)的惠州，但短時(shí)間看不出來(lái)。”

    深圳鏈家另一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，深圳二手房市場(chǎng)首次置業(yè)的購(gòu)買比例為58%，改善性買家比例為18.5%，占比極高的二手房剛需客群受影響大。

    深圳資產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)論人朱文策說(shuō)，增加購(gòu)房成本，對(duì)于很多購(gòu)買力弱的剛需和高評(píng)高貸的用戶，需求都要往外走。“深圳300萬(wàn)是買房子的上車價(jià)，東莞限購(gòu)、限貸，二手房交易三價(jià)合一，鄰深片區(qū)的均價(jià)在25000-30000元/平方米之間；惠州不限購(gòu)，15000元能買到不錯(cuò)的房子，客戶肯定往惠州走。”

    鄧志旺博士稱，政策總體的來(lái)說(shuō)對(duì)惠州鄰深片區(qū)是利好，但不利的因素是，政策打擊了對(duì)二手房市場(chǎng)的預(yù)期，打擊了投資、投機(jī)的積極性。大亞灣嘉霖集團(tuán)營(yíng)銷負(fù)責(zé)人游宇也持相似觀點(diǎn)。

    話你知　深圳“三價(jià)合一”政策

    深圳三部門聯(lián)合發(fā)文要求三價(jià)合一，明確指向規(guī)范購(gòu)房融資，堅(jiān)決遏制“陰陽(yáng)合同”和“高評(píng)高貸”現(xiàn)象。

    文件要求，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務(wù)，要以房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中查詢到的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。

    文件發(fā)布后，有中介反饋，在辦理網(wǎng)簽時(shí)發(fā)現(xiàn)，網(wǎng)簽系統(tǒng)提示深圳銀行可以鎖定網(wǎng)簽合同了，深圳“三價(jià)合一”政策邁出關(guān)鍵性一步。