自7月18日后，上海幾無(wú)商品住房項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，也無(wú)項(xiàng)目以搖號(hào)形式開盤，新房銷售市場(chǎng)幾乎陷入休眠狀態(tài)。而整個(gè)8月也不容樂(lè)觀。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海8月份預(yù)計(jì)僅有13個(gè)項(xiàng)目入市開盤，基本集中在外郊環(huán)附近，且部分熱門項(xiàng)目最終是否能夠取得預(yù)售許可證仍存變數(shù)。

監(jiān)管政策的密集出臺(tái)，令原本已經(jīng)降溫的市場(chǎng)幾乎陷入休眠。上海市住建委官網(wǎng)顯示，7月18日至今，上海已連續(xù)近三周沒(méi)有新房獲得住宅預(yù)售證。

在價(jià)格審批、預(yù)售證發(fā)放等政策的管控之下，今年上海新房供應(yīng)量同比縮水明顯。今年7月的市場(chǎng)成交量，即便與往年相比，也處于低位水平，創(chuàng)造了2011年以來(lái)同期的成交量最低紀(jì)錄，相較2015、2016年同期更是出現(xiàn)了接近腰斬的局面。

據(jù)媒體報(bào)道，滬上多個(gè)樓盤發(fā)現(xiàn)積極申請(qǐng)預(yù)售許可證，另有部分項(xiàng)目銷售低調(diào)，看房需要驗(yàn)資排號(hào)，抱有惜售情緒，對(duì)于下半年預(yù)售許可證申請(qǐng)計(jì)劃，也顯得相對(duì)保守。據(jù)樓盤銷售人員透露，近期上海市中心城區(qū)單價(jià)10萬(wàn)元以上的商品住宅，預(yù)售證基本沒(méi)有希望通過(guò)，單價(jià)5萬(wàn)元以上的項(xiàng)目也在排隊(duì)等候預(yù)售證。

目前上海預(yù)售商品住宅的價(jià)格審批須經(jīng)兩道手續(xù)，區(qū)政府相關(guān)部門審批通過(guò)后，還須上報(bào)市級(jí)主管單位把關(guān)。本次北京新房預(yù)售價(jià)審批放寬，對(duì)于市場(chǎng)行情相似的上海市場(chǎng)，可謂有著重大的引領(lǐng)和借鑒意義。

上海買房搖號(hào)實(shí)施機(jī)構(gòu)確定

明確新政操作規(guī)范

7月18日，上海頒布商品住房銷售公證搖號(hào)實(shí)施細(xì)則，要求所有項(xiàng)目開盤前必須公示房源及客戶名單，并向公證機(jī)構(gòu)申請(qǐng)選購(gòu)房屋搖號(hào)排序公證。隨后，上海市住建委再發(fā)通知，要求新房銷售實(shí)行“一價(jià)清”，不得將車位等與新房捆綁銷售。在無(wú)新項(xiàng)目開盤的情況下，上海至今尚未有住宅新盤以公證搖號(hào)的方式開盤。

據(jù)開發(fā)商透露，上海多區(qū)公證機(jī)構(gòu)目前尚未提供新房開盤公證服務(wù)，暫時(shí)無(wú)法受理新房公證搖號(hào)，需要等具體的公證搖號(hào)細(xì)則出來(lái)才能辦理。

8月3日，上海市公證協(xié)會(huì)最新發(fā)布《辦理商品住房項(xiàng)目銷售搖號(hào)排序現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督公證的指導(dǎo)意見(jiàn)》，明確公證機(jī)構(gòu)為商品住房銷售搖號(hào)提供服務(wù)初期階段，該項(xiàng)工作將由東方公證處負(fù)責(zé)實(shí)施，為新房預(yù)售新政確立了操作規(guī)范，奠定了制度基礎(chǔ)，同時(shí)也意味著未來(lái)上海的新房供應(yīng)將逐步打開。

嚴(yán)躍進(jìn)：北京預(yù)售證審批放寬將啟發(fā)上海

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：從北京此類住房項(xiàng)目來(lái)看，由于本身定位高端，對(duì)于此類項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放實(shí)際上會(huì)有新的放松的做法。此前管控和穩(wěn)定房?jī)r(jià)有關(guān)，而近期對(duì)于此類房源放松，本質(zhì)上是對(duì)于具體項(xiàng)目進(jìn)行了具體的政策對(duì)待，有助于釋放更多房源。但預(yù)計(jì)其他普通住房來(lái)說(shuō)政策放寬的可能性依然是不大的。

對(duì)于未來(lái)的住房項(xiàng)目而言，銷售心理方面的壓力會(huì)減少，本次行為表面政府是愿意批復(fù)此類產(chǎn)品的。所以從這個(gè)角度看，適當(dāng)會(huì)強(qiáng)化房企銷售的定價(jià)姿態(tài)。類似產(chǎn)品受產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，若價(jià)格有所上升，也符合預(yù)期，后續(xù)關(guān)鍵在價(jià)格管控中會(huì)嚴(yán)查各類違規(guī)亂收費(fèi)現(xiàn)象等內(nèi)容。

從新房預(yù)售價(jià)格突然上升來(lái)看，周邊二手房或也會(huì)調(diào)高定價(jià)的水平，會(huì)有一定的暗示效應(yīng)。所以后續(xù)對(duì)于周邊二手房的價(jià)格也是需要管制。兩者之間有一定的制衡效果，如果二手房?jī)r(jià)格太高，那么新房?jī)r(jià)格也會(huì)體現(xiàn)其優(yōu)勢(shì)。

從這三個(gè)項(xiàng)目的特殊性來(lái)看，實(shí)際上還是體現(xiàn)為高端物業(yè)的銷售領(lǐng)域，但很難說(shuō)是豪宅項(xiàng)目，最多要定義為高端項(xiàng)目。高端項(xiàng)目入市或抓住了當(dāng)前一波需求，即認(rèn)房又認(rèn)貸等政策下，部分換房需求的釋放停滯了一段時(shí)間，到下半年預(yù)計(jì)又會(huì)積極釋放。

類似情況或許在上海市場(chǎng)也會(huì)有啟發(fā)，進(jìn)而會(huì)使得此類城市對(duì)于高端項(xiàng)目的預(yù)售證發(fā)放會(huì)有適當(dāng)放寬的可能。這和政策本身的導(dǎo)向沒(méi)有違背，也主要是針對(duì)具體樓盤采取了具體的政策內(nèi)容。