寥寥13個手寫體文字，讓一套數(shù)易其主的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)難確。

陳春鳴畫

羊城晚報(bào)記者陳荷

一份1997年的民事裁定書上的一句手寫體文字： 房產(chǎn)證直接頒給建行珠海分行 ，寥寥13個字，10年后，卻讓一套數(shù)易其主的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)難確，面臨 一女二嫁 的局面，全憑法院判決。近日，珠海市民何國平找到羊城晚報(bào)記者爆料此事，稱自己花190萬元購買的房子，被法院莫名其妙地判給了其他人。

本報(bào)2011年9月9日A21版珠中江新聞《 誰動了我的房子 》一文曾報(bào)道此事，何先生表示，此案一波三折，目前有了新進(jìn)展：在近期的重審一審判決中，法院認(rèn)為何先生等人并未擁有該套房產(chǎn)的物權(quán)與產(chǎn)權(quán)。 我自己花190萬元買的房子判給別人，我怎么也想不通！ 何先生稱。

緣起數(shù)度易主產(chǎn)權(quán)未變更

這一 燙手山芋 是新豐公司名下一套房產(chǎn) 麗新花園 商場2123平方米房屋。1996年，因新豐公司欠金達(dá)公司的錢，這套房產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行給了金達(dá)公司，以房抵債。珠海中院為此做出民事裁定，這就是引起后續(xù)紛爭的 （1997）珠法執(zhí)第38號裁定書 （以下簡稱 38號裁定 ）。

但此時金達(dá)公司又欠中國建設(shè)銀行珠海分行（下稱 建行珠海分行 ）的錢，金達(dá)公司與建行珠海分行達(dá)成協(xié)議，建行珠海分行出函同意以資抵債接受此套房產(chǎn)，經(jīng)過法院裁定，根據(jù)金達(dá)公司要求，將該鋪位轉(zhuǎn)給建行珠海分行，房產(chǎn)證直接辦給建行珠海分行。 房產(chǎn)證直接辦給建行珠海分行 這句話，以手寫體的形式，補(bǔ)充在了38號裁定上，并蓋上了珠海中院的校對章。

然而，房產(chǎn)證遲遲未辦，建行珠海分行又將涉事房產(chǎn)轉(zhuǎn)手賣給了健宇公司，明確約定此房產(chǎn)的登記所有權(quán)變更至健宇公司名下。2007年，何國平等人又從健宇公司手中購買了這套房產(chǎn)。購房四年后，2011年，已經(jīng)實(shí)際使用該房產(chǎn)的何先生突然得知，珠海市中級人民法院（簡稱 珠海中院 ）要將此處房產(chǎn)作為珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)金達(dá)工貿(mào)實(shí)業(yè)公司（以下簡稱金達(dá)公司）的財(cái)產(chǎn)拍賣。

另一方面，金達(dá)公司因欠中國工商銀行珠海分行（下稱 工行珠海分行 ）的債務(wù)破產(chǎn)后，工行珠海分行將金達(dá)公司的債權(quán)包打包出售給了寶贏公司。2011年，寶贏公司手執(zhí)第38號裁定，要求法院將麗新花園該套房產(chǎn)作為金達(dá)公司的資產(chǎn)執(zhí)行給寶贏公司，但令人稱奇的是，寶贏公司所持的38號裁定，據(jù)當(dāng)事律師稱，并沒有 房產(chǎn)證直接辦給建行珠海分行 這一手寫體字樣。于是，出現(xiàn)了開頭的一幕，何國平花190萬元購買并使用了4年的房屋，突然被法院登報(bào)拍賣。

法院查明，截止至今，數(shù)易其主之后，該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證仍然登記在新豐公司名下。

如果38號裁定上， 房產(chǎn)證直接辦給建行珠海分行 這一句手寫體屬實(shí)，為何建行珠海分行不去辦理房產(chǎn)證呢？何國平代理律師徐麗華稱，此事是由于當(dāng)時法院并未將裁定送達(dá)珠海市房產(chǎn)登記中心所致。 按照流程，這個裁定應(yīng)當(dāng)送達(dá)房地產(chǎn)登記中心。我們查閱了案卷，卻未能查到相關(guān)回執(zhí)。 徐律師認(rèn)為，這意味著法院沒有正常送達(dá)該裁定，這是造成建行珠海分行沒能盡快辦理房產(chǎn)證的重要原因。但截至發(fā)稿前，記者并未從建設(shè)銀行處獲得證實(shí)。

焦點(diǎn)：房屋產(chǎn)權(quán)到底是誰的

此案一波三折。發(fā)現(xiàn)自己的房屋即將被拍賣后，何先生作為案外人提請法院中止執(zhí)行獲得支持。隨后，2011年，何國平等人將寶贏公司告上法庭，要求中止執(zhí)行該套房產(chǎn)，并將房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)判歸何先生等人名下，珠海中院一審支持中止執(zhí)行，但并未支持何先生其他訴求。寶贏公司不服，向省高院提起上訴，省高院以基本事實(shí)不清為由，發(fā)回珠海中院重審。2014年9月，二審判決涼透了何先生的心 法院不支持何先生的全部訴求，這意味著，何先生190萬元買的房子，要被法院執(zhí)行給寶贏公司了。何先生不服上訴，二審日前已開庭審理。

在重審一審判決中，法院認(rèn)為，第38號裁定中寫明了 產(chǎn)權(quán)證直接辦給建行珠海分行 ，但該裁定并非《中華人民共和國物權(quán)法》所規(guī)定的情形，只是注明將房產(chǎn)證辦至建行珠海分行名下。而根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第十四條之規(guī)定，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)自記載于登記簿時發(fā)生效力，在目前所有權(quán)并未辦理至建行珠海分行名下的情況下，建行珠海分行并非涉案商鋪所有人，其無權(quán)出售涉案商鋪所有權(quán)，健宇公司雖然與建行珠海分行簽訂了《諒解備忘錄》用于購買該資產(chǎn)，但由于建行珠海分行并不享有該商鋪所有權(quán)，健宇公司亦非法律規(guī)定的 善意第三人 ，故健宇公司也無權(quán)將涉案商鋪轉(zhuǎn)讓給何國平等人。

也就是說，法院并不認(rèn)可建設(shè)銀行珠海分行擁有涉案商鋪的所有權(quán)。何先生不服。他介紹，向法庭出示了一份證據(jù)。2001年，在另外一個案件中，廣州市中級人民法院曾查封涉案房產(chǎn)，對此，珠海市中級人民法院出示一函給廣州中院，并附上了38號裁定書。該函明確告知廣州中院，涉事房產(chǎn)歸建行珠海分行所有。

同一個法院，你既然承認(rèn)了這套房產(chǎn)歸建行珠海分行所有，為何后來又自打嘴巴，說建行不擁有這個商鋪的所有權(quán)呢？ 何先生憤憤地說，當(dāng)初就是相信法院出示38號裁定書，才放心地購買了這套房產(chǎn)，每一次出庭，建行珠海分行、健宇公司等 上家 ，都為證明交易過程。

然而，五年的官司長跑中，關(guān)鍵人物金達(dá)公司從未出現(xiàn)在法庭上，寶贏公司也沒有提供完整地購買工行債權(quán)包的證據(jù)。

教訓(xùn)：買房需確認(rèn)產(chǎn)權(quán)

何先生稱自己猶如啞巴吃黃連，有苦說不出。 當(dāng)年房產(chǎn)不值錢，190萬可以買到了，但現(xiàn)在房價漲了起來，不少人就眼紅了。 他說。

從購買者的心態(tài)來看，合同明確了，又有法院的裁定，當(dāng)然可以放心購買這個房產(chǎn)了。 何國平方的代理律師徐麗華提醒， 這樣是需要承擔(dān)非常大的風(fēng)險的，如果順利，可以將產(chǎn)權(quán)辦下來，那就有驚無險，但如果遇到產(chǎn)權(quán)不明晰的，你可能就賠了夫人又折兵，購買的房產(chǎn)就打了水漂。

廣東亞太時代律師事務(wù)所律師董偉提醒市民，《物權(quán)法》頒布后，對權(quán)屬規(guī)定都十分明確，一般碰到 一房兩賣 的案子，即使房產(chǎn)商有過錯，但法院的判定大多數(shù)也要看登記在誰名下。 購買房產(chǎn)一定一定要確定產(chǎn)權(quán)！ 董偉強(qiáng)調(diào)。

記者了解到，在何先生購買該房產(chǎn)的過程中，也有幾個民間交易常常被忽視的隱患，最終成為法院的判決中 壓死駱駝的那根稻草 。在向健宇公司購買涉事房產(chǎn)時，因?yàn)殡p方關(guān)系很好，是老熟人，雙方口頭達(dá)成協(xié)議后，何先生即刻付款，付款早于合同簽署日期，以至于法院去銀行調(diào)查時未查到交易記錄。此外，何先生分別提供兩張空頭支票給健宇公司，在何先生知情的情況下，健宇公司直接將一張120萬元面值的支票填了另一家公司的抬頭，作為健宇公司支付給該公司的款項(xiàng)。雖然后來相關(guān)公司出示證明并出庭作證證明何先生確實(shí)支付了190萬元房款，但珠海中院在判決中將此行為認(rèn)定為 確有湊數(shù)之嫌 ，綜上，法院對何國平主張付款方式不認(rèn)可。

董偉提醒市民，民間交易中，不少人認(rèn)為關(guān)系好，對待合同及交易方式較為隨便，這有極大的隱患，建議交易流程一定要規(guī)范，合同及交易過程最好有律師把關(guān)。