央行9月30日發(fā)布的房貸新政對于已經(jīng)擁有一套房的購房者來說，當(dāng)然是一個利好，因?yàn)榧幢隳闶稚弦呀?jīng)有一套房子，只要提前還清房貸，銀行也是 認(rèn)貸不認(rèn)房 ，買第二套房只要三成首付就可以走起。因此，新政出臺后，一些準(zhǔn)備再購買一套住房的人，開始著手將手中已有貸款的房子提前還貸了。

　　案例：還清老房貸 再辦新房貸真能省錢?

　　銀行人士： 認(rèn)貸不認(rèn)房 3種情況提前還貸不劃算

　　我們家有一套兩居室按揭房，貸款期限為20年，已經(jīng)還貸近8年時間，現(xiàn)在家里人增多了，想換一套大戶型居住，可不可以只首付三成呢? 市民趙女士向銀行咨詢房貸問題。 你必須把 老房貸還清，這樣才能算首套房，享受首付三成，利率上浮10%。 銀行工作人員告訴她，否則就只能算第二套房，首付必須六成，利率也是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。

　　 如果算第二套房貸，必須首付六成，這樣我們就差首付款。 趙女士說，她看中的幾個戶型，套內(nèi)面積都在120平方米左右，總價最低也要80萬元。 我們現(xiàn)在只有30多萬元現(xiàn)金，首付六成至少要48萬元，還差一大截呢!

　　怎么辦?有人建議趙女士，先借錢將 老房貸 還清，然后重新按揭一套大房子，待新房子裝好以后，將小戶型賣了再還賬。

　　 我聽朋友說，按揭房前幾年的月供，基本上都是還銀行的利息。 趙女士糾結(jié)的是：已經(jīng)按揭了8年，不曉得 先還老房貸，再辦新房貸 這種方式到底靠不靠譜?

　　建議：7折利率、還款超1/3 這些用不著提前還貸

　　市民將 老房貸 還清，再辦新房貸，以此可以享受首套房貸政策。銀行人士提醒：這種 還老貸新 的方式，不一定劃算。在 還老貸新 之前，一定要考慮三個情況。1、手頭的貸款優(yōu)惠力度有多大?2、已經(jīng)月供了多長時間?3、手頭已有資金的投資收益如何?

　　情況1：若 老房貸 享受的是7折利率優(yōu)惠，目前執(zhí)行年利率應(yīng)為4.585%，比銀行五年期存款利率還要低。這樣的貸款，提前還貸當(dāng)然不劃算，銀行可能也歡迎這類市民提前還款。一旦你將手頭的7折利率貸款結(jié)算，再去申辦基準(zhǔn)利率上浮10%的貸款利率，在整個貸款期限內(nèi)增加的利息說不定就抵得上多出的首付款了。

　　情況2：若 老房貸 選擇的是等額本息還款方式(記者注：多數(shù) 月供族 是選這種)，一旦還款時間已過1/3，相當(dāng)于已向銀行還了相當(dāng)部分的利息，此時提前還貸著實(shí)不劃算。當(dāng)然，若月供時間超過了一年(沒超過一年可能要交違約金)，但又沒超過1/3，則可以考慮提前還貸。

　　情況3：至于 手頭已有資金的投資收益 ，則是看自己的投資理財能力。如果這筆錢獲得的投資收益高于貸款利率水平，還不如把這筆錢先拿去投資，待適當(dāng)?shù)臅r候再想辦法 還老貸新 。

　　因此，像趙女士已經(jīng)還貸8年的這種情況，提前還貸就不劃算了。如果趙女士想再買房，建議放棄首套房的政策，最好找親友籌集10余萬元，湊齊二套房的六成首付款。

　　操作：如何提前還房貸變首套

　　那么提前還貸應(yīng)該怎么還呢?記者從銀行了解到，目前提前還貸包括兩種。一種是提前償還部分個人住房貸款，另一種是提前償還全部個人住房貸款。例如，購房者申請銀行商業(yè)貸款55萬元，貸款期限為20年，在沒有逾期不還款的前提下，可以分次提前歸還一部分本金，每次提前還款后，相應(yīng)沖減剩余貸款本金。

　　銀行工作人員解釋說，銀行根據(jù)尚未歸還的貸款本金重新計(jì)算借款人的月均還款額，直至貸款本息全部還清。假設(shè)當(dāng)剩余還款總額為36萬元 (本金是27萬元，利息是9萬元)，趙先生決定提前還10萬元，那么，本金就只剩下17萬元，利息仍是9萬元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，提前清償?shù)?0萬元本金在以后期限不再計(jì)息，銀行只就尚未清償?shù)?7萬元本金及3萬元利息，按不變的期限和利率重新計(jì)算月均還款額。

　　選擇不同的方式節(jié)省的利息支出是不同的，一次性提前還貸節(jié)省的利息支出是最大的。在部分提前還貸中，此外還有將每月還款額減少，同時將還款期限縮短，改變還貸方式 例如由等額本息換成等額本金還款方式。

　　對此，提前還款如何操作還需仔細(xì)看銀行貸款合同的約定，有些對時間有特別規(guī)定，有些是存在違約金，此外，還要看當(dāng)時貸款利率及剩下貸款余額跟結(jié)清后新購住房的貸款金額及利率水平，孰高孰低等。銀行人士特別提醒，提前還款的時間節(jié)點(diǎn)，不要安排在后半段時間，因?yàn)橄鄬Χ?，大部分利息已?jīng)歸還了，剩余利息不多，已經(jīng)達(dá)不到節(jié)約利息的目的了。

　　相關(guān)：各大銀行的提前還款細(xì)則

　　中國銀行：貸款期限滿6個月后可申請?zhí)崆斑€貸，需提前2周向銀行預(yù)約，每月1-15日可辦理，還款額度不低于1萬元，每年有2次提前還貸機(jī)會。

　　建設(shè)銀行：貸款期限滿1年后可申請?zhí)崆斑€貸，每月2-14日可辦理提前還款，如想一次性還清，需要提前1周預(yù)約;非一次性還清，即到即還，每年可辦理2次提前還貸。

　　工商銀行：貸款期限滿1年后可申請?zhí)崆斑€貸，需提前15天預(yù)約，然后到貸款支行簽字確認(rèn)，最低還款額度不低于3萬，每年只有2次提前還貸機(jī)會。

　　農(nóng)業(yè)銀行：貸款期滿3個月后可申請?zhí)崆斑€貸，需提前15天預(yù)約，每次還貸不低于1萬元整，一年有2次提前還款機(jī)會。

　　交通銀行：需提前15天向銀行約定還款日期，然后存入還款金額，帶上身份證和扣款的銀行卡去相應(yīng)支行確認(rèn)即可，每年只有2次提前還款機(jī)會。

　　招商銀行：原則是提前1個月向銀行預(yù)約，但可以先行聯(lián)系當(dāng)初辦理貸款時的客戶經(jīng)理，各支行每周安排2天時間辦理提前還貸，最低還款額1萬元，每年提前還款次數(shù)沒有限制。

　　民生銀行：前往辦貸支行提出申請，即到即還，建議最好在每月扣款日之前辦理，可以省利息，沒有最低還款額度限制，一年中可以多次辦理。