珠海樓市觀察之樓市掃描

南都訊春節(jié)剛過，國(guó)內(nèi)部分城市房?jī)r(jià)大幅下跌，各地的房貸進(jìn)一步收緊，房?jī)r(jià)崩盤的言論更是此起彼伏。毗鄰港澳的珠海，近幾年來房?jī)r(jià) 直線上升 ，市區(qū)很多樓盤的售價(jià)更是直逼 北上廣 一線城市，在全國(guó)對(duì)房?jī)r(jià)一片悲觀的氣氛中，珠海的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀究竟怎么樣？南都記者連日來走訪全市多個(gè)在售樓盤，發(fā)現(xiàn)珠海的房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)降價(jià)的現(xiàn)象，部分樓盤反而比春節(jié)前有所上漲。

而開發(fā)商更是各出奇招繞開 限價(jià)令 ，珠海部分片區(qū)的 超限率 高達(dá)100%。

市區(qū)買房百萬元是 起步價(jià)

目前，在珠海市區(qū)，已經(jīng)基本上找不到萬元以下的房子，傳統(tǒng)的舊城區(qū)拱北、吉大、香洲片區(qū)以及唐家灣海邊，已經(jīng)成為一般老百姓眼中的 豪宅區(qū) ，特別是情侶路沿線的一些樓盤，每平方米的售價(jià)全都是數(shù)萬元起步。位于拱北情侶南路的一個(gè)在售樓盤，均價(jià)達(dá)到5萬元/平方米，每套房子的售價(jià)起碼在千萬元以上。在新香洲、前山片區(qū)，則有比較多的 剛需 、 改善型 樓盤，毛坯房的售價(jià)在13000元/平方米- 16000元/平方米，精裝房的售價(jià)在15000元/平方米-25000元/平方米之間。如今，要在珠海市區(qū)買房，百萬元級(jí)別是基本的 起步價(jià) 。

與市區(qū)相比，西區(qū)的房?jī)r(jià)要低得多，但近年來也一直在攀升。在珠海機(jī)場(chǎng)、湖心路附近，目前已經(jīng)找不到6000元/平方米的房子，每平方米售價(jià)七八千元的樓盤已算是比較低的價(jià)格，受到珠海西部城區(qū)建設(shè)的 利好消息 刺激，一些房子的售價(jià)已突破萬元大關(guān)。

在記者的采訪中，無論是市區(qū)還是西區(qū)的樓盤，雖然售樓處都甚為冷清，大多樓盤都在開展打折促銷以吸引購(gòu)房者，但開發(fā)商一致認(rèn)為，珠海的房?jī)r(jià)并沒有到下跌的 拐點(diǎn) ，一些樓盤的售價(jià)更是 逆市 上漲。在全國(guó)樓市步入 寒冬 的論調(diào)中，珠海的房?jī)r(jià)似乎還頗為 堅(jiān)挺 。

部分片區(qū) 超限率 為100%

從2011年11月1日起，珠海實(shí)行限購(gòu)限價(jià)政策，其中限價(jià)規(guī)定是：對(duì)于全市新申請(qǐng)預(yù)售的樓盤，價(jià)格不得超過11285元/平方米，否則將不批預(yù)售。南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，珠海市區(qū)的樓盤，絕大多數(shù)的售價(jià)都已經(jīng)超出了 限價(jià)令 的規(guī)定。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，拱北、南灣片區(qū)的 超限率 為91%，吉大、香洲、唐家、新香洲、前山片區(qū)的 超限率 為100%。這些超出限價(jià)的樓盤，取得預(yù)售證的時(shí)間都是在珠海對(duì)樓市實(shí)行限價(jià)之后。

奇招1

地產(chǎn)界人士透露，珠海開發(fā)商應(yīng)對(duì) 限價(jià)令 ，除了大家所熟知的與購(gòu)房者簽毛坯、裝修兩份合同，其實(shí)還有其他辦法。

奇招2

開發(fā)商把高樓層的房子先以高價(jià)賣出，低樓層的先以內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的方法以低價(jià)捂著，這樣一來平均預(yù)售價(jià)就被拉低了。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的那部分，則等到預(yù)售結(jié)束后再賣現(xiàn)樓，賣現(xiàn)樓的時(shí)候則不受預(yù)售限價(jià)的約束。

第1站

吉大、香洲、唐家片區(qū)

近期價(jià)格穩(wěn)定

部分樓盤微漲

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該區(qū)域由于距離市區(qū)超過10公里，因此購(gòu)房者多以改善型、度假型和投資等需求為主，而該片區(qū)的樓盤價(jià)位并不遜色于市區(qū)的樓盤。多個(gè)售樓人員表示，樓盤價(jià)格穩(wěn)定，均沒有聽說要降價(jià)的消息。

一次性付款優(yōu)惠多

記者先是來到位于情侶北路填海區(qū)的一個(gè)大型樓盤，在一樓偌大的售樓部里，只有一對(duì)夫妻模樣的購(gòu)房者在沙盤前對(duì)比樓書上的戶型。據(jù)售樓人員介紹，目前該樓盤尚有91平方米和98平方米的戶型在售，均價(jià)24000元/平方米，但如今可供選擇的戶型和樓層并不充裕。售樓人員還表示，這一價(jià)格從春節(jié)之后就沒有變動(dòng)過， 也沒有聽說有降價(jià)的消息 。如果記者有意向購(gòu)買的話，一次性付款可優(yōu)惠10萬元，按揭購(gòu)房也有3萬元的優(yōu)惠。

此后，記者來到了淇澳大橋邊的另外一家在售樓盤，售樓部有一家三口模樣的購(gòu)房者正在聽售樓員的介紹。目前在售的戶型只有116至308平米的大戶型和洋房?，F(xiàn)場(chǎng)售樓工作人員介紹說，該樓盤在唐家灣片區(qū)屬于售價(jià)偏低，目前帶精裝修的均價(jià)在15000元左右，其中116平方的戶型所剩不多，目前銷售主力是160- 308平方的大戶型洋房，售價(jià)在17000元上下。該工作人員表示，近期不會(huì)有降價(jià)的可能，相反，上月末還上調(diào)了一次價(jià)格， 稍微漲了幾百元 。至于優(yōu)惠額度，該工作人員表示目前最多只能享受9.7折優(yōu)惠。

部分大戶型沒折扣

至于香洲區(qū)域，由于該片區(qū)屬于比較成熟的居住區(qū)，因此在售樓盤并不多。記者來到情侶路野貍島路段的一個(gè)樓盤，該樓盤早在2012年4月就已開盤，目前仍有單位在售。記者看到，這里是背靠鳳凰路、面朝大海，與野貍島只相隔一條情侶路，加之其緊鄰市區(qū)，因此售價(jià)也不菲。銷售人員表示，目前該樓盤在售的有138、160和170平米的戶型，且都是高層為主，起價(jià)30000元。售樓人員介紹說，近期一次性付款可享受9 .8折優(yōu)惠，按揭可享受9 .9折優(yōu)惠，但該樓盤價(jià)格不會(huì)有任何調(diào)整。除此之外，記者還致電了位于香洲山場(chǎng)村的五洲花城二期項(xiàng)目，工作人員表示，目前該樓盤尚有數(shù)量不多的216平方米和288平方米的單位在售，帶精裝修的均價(jià)是20000元，但近期的價(jià)格非常 堅(jiān)挺 ，沒有任何折扣。

記者還致電了吉大區(qū)域一個(gè)海景樓盤，銷售人員稱，該樓盤主要針對(duì)改善型和投資型的客戶需求，樓盤均價(jià)在45000元/平方米，目前在售的戶型只有250平方米和350平方米兩種，一次性付款可以享受9 .8折優(yōu)惠，按揭付款可以享受9 .9折優(yōu)惠。據(jù)悉最近一次調(diào)整價(jià)格是去年年底，也就是目前的售價(jià)，銷售人員表示近期沒有收到調(diào)整價(jià)格的通知。

第2站

拱北

南灣片區(qū)

清一色豪宅

沒有降價(jià)計(jì)劃

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某樓盤的一位售樓工作人員表示，近幾個(gè)月售房成交量有較大下滑，下一步很有可能有新的優(yōu)惠措施出臺(tái)，建議可以等一等，但總體趨勢(shì)肯定是上漲。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，拱北地區(qū)在售新樓盤幾乎都是清一色的豪華住宅。其中位于情侶南路的一個(gè)樓盤，更是以均價(jià)5萬元/平方米、每套至少千萬的價(jià)格，成為拱北目前在售最貴樓盤。聯(lián)安路的一個(gè)樓盤均價(jià)達(dá)到40000元/平方米，而粵海路上的兩個(gè)樓盤，均價(jià)分別為25000元/平方米和30000元/平方米。在九洲大道上，圓明新園對(duì)面的一家樓盤在去年5月 加推 了兩棟，目前也達(dá)到了均價(jià)18500元/平方米(帶精裝)。在南灣片區(qū)，目前在售的一個(gè)大型樓盤，目前均價(jià)也已達(dá)到19000元/平方米，而另外一家主打 剛需人群 的樓盤，在售戶型為35㎡單身公寓，均價(jià)達(dá)11000元/平方米(帶精裝)。戶型方面，單身公寓戶型則余量緊俏。

總體來看，這些樓盤價(jià)格波動(dòng)不大，部分樓盤的價(jià)格還有小幅上漲。在南灣片區(qū)的幾個(gè)樓盤售樓處，前來看盤的人較多，但在拱北片區(qū)幾個(gè)新推的豪宅樓盤，對(duì)比而言看盤的則并不太多。多個(gè)樓盤售樓處工作人員表示，盡管最近關(guān)于樓市降價(jià)的傳聞很多，但并沒有降價(jià)的計(jì)劃，但如果當(dāng)前購(gòu)買的話，各大樓盤均有優(yōu)惠，大部分都有相應(yīng)的折扣。

記者向多位看房人士咨詢，發(fā)現(xiàn)買房投資人士占大多數(shù)，不少人也對(duì)記者表示，鑒于近期樓市變動(dòng)，并不著急出手，仍在觀望中。

第3站

新香洲、

前山片區(qū)

房貸被念 緊箍咒

有樓盤要求一次性付款

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某樓盤工作人員介紹，該樓盤開盤以來一直賣得很好，如今僅剩少量的幾套房源。市商品房預(yù)(銷)售專網(wǎng)顯示，該樓盤目前還有一半以上的房子并未賣出去，處于 可售 狀態(tài)，可見該樓盤的銷售情況，遠(yuǎn)非如售樓人員所說的那么火爆。

開盤以來沒調(diào)過價(jià)

新香洲和前山片區(qū)，是目前珠海在售樓盤比較多的一個(gè)區(qū)域，也是珠海樓市最近成交量比較火爆的一個(gè)區(qū)域。

在新香洲一中高中部旁的一個(gè)小型樓盤，由一棟19層和一棟20層的樓房組成。這里的戶型結(jié)構(gòu)以兩房、三房中小戶型為主。記者在售樓處等了半個(gè)小時(shí)左右，也沒有看到有前來看房的人。售樓人員介紹，該樓盤的均價(jià)在13000元/平方米左右，毛坯交房，自今年1月份開盤以來一直賣得很好，如今僅剩少量的幾套房源。自開盤以來，售價(jià)一直維持在這個(gè)水平，沒并沒有變動(dòng)過。在購(gòu)房?jī)?yōu)惠方面，買房者一次付款可打9.7折，按揭可打9.8折。

珠海市商品房預(yù)(銷)售專網(wǎng)顯示，雖然該樓盤上月的網(wǎng)簽量為20多套，在所有樓盤中位居第三，但目前還有一半以上的房子并未賣出去，處于 可售 狀態(tài)，可見該樓盤的銷售情況，遠(yuǎn)非如售樓人員所說的那么火爆。

熱銷樓盤拒 按揭客

該樓盤的不遠(yuǎn)處，有一個(gè)大型樓盤，由30棟的樓房組成，開盤時(shí)間是去年的4月份，網(wǎng)簽量曾多個(gè)月位居主城區(qū)的榜首。當(dāng)天是工作日，在該樓盤的售樓處，人氣也并不旺。這個(gè)樓盤以大戶型為主，90多平米的三居室只占很小的一部分，屬于改善型和投資型的樓盤。

售樓人員介紹，所有的房子都是帶裝修的，售價(jià)在16000元/平方米至25000元/平方米之間，在剛開盤的時(shí)候，售價(jià)要比現(xiàn)在低一些，賣到后面價(jià)格有所提高，如今，剩下的可售房源已經(jīng)不多。該銷售人員說，最近銀行收緊了房貸，從申請(qǐng)到獲批的時(shí)間比較長(zhǎng)，從上個(gè)月起，該樓盤的開發(fā)商就發(fā)出通知，購(gòu)房者只可一次性付款，不接受按揭貸款的購(gòu)房者。與其他樓盤一樣，該樓盤也有9.85折的優(yōu)惠措施。

與新香洲 改善型 樓盤相對(duì)應(yīng)地，前山的不少樓盤面向的都是 剛需人群 。在前山三臺(tái)石路一個(gè)樓盤，毛坯房的銷售均價(jià)為13000元/平方米，由于售價(jià)相對(duì)比較低，開盤以來成為附近熱銷的一個(gè)樓盤。在2月份網(wǎng)簽的376套一手房中，該樓盤就占了200多套。南都記者上周來到這個(gè)樓盤的時(shí)候,發(fā)現(xiàn)前來看樓的不少是年輕人，比較熱銷的也是中小戶型的房子。

第4站

金灣片區(qū)

均價(jià) 漲 字訣

有樓盤已破萬元

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西區(qū)一開放商表示： 現(xiàn)在西區(qū)土地交易價(jià)格越來越高，前兩年一平米的樓面地價(jià)基本上都是2000多元，如今不少都超過3000元了，成本擺在那里，基本沒有降價(jià)的空間。

開盤至今一年漲一千

房?jī)r(jià)沒有下跌，一直穩(wěn)步有升。 南都記者連日來走訪了金灣四家大型樓盤，關(guān)于房?jī)r(jià)的回答都如出一轍。不過，由于節(jié)前經(jīng)歷了一波銷售高峰，上述受訪的售樓工作人員都坦言，節(jié)后來看房、買房的人比節(jié)前少了很多。

3月6日上午11時(shí)許，南都記者來到位于金灣三灶某大型樓盤，售樓大廳此時(shí)只有三個(gè)人正在看房。三人都坦言，她們已經(jīng)有房產(chǎn)，這次來買房是希望改善原有住房條件。售樓人員介紹，該樓盤房?jī)r(jià)一直持續(xù)上升，2年前開盤價(jià)為每平米7000多元，如今均價(jià)已經(jīng)漲到了9300元，差不到一年漲了一千。在附近一家樓盤，來看房的4個(gè)人同樣都已經(jīng)40多歲，并非首次買房的 剛需 。 看好金灣的發(fā)展，想買套房保值，比把錢存銀行要?jiǎng)澦悖?43歲的張女士說。

記者隨后分別走訪了湖心路口附近和三灶鎮(zhèn)金海岸市場(chǎng)附近兩家大型樓盤，空曠的售樓大廳除了工作人員，均無一名看房客。湖心路口附近某樓盤的售樓人員表示，由于節(jié)前很多房子已經(jīng)成交，節(jié)后這段時(shí)間相對(duì)冷清，工作日來看房的人很少，一般要到周末才會(huì)多一些。而另一樓盤銷售人員則解釋，該樓盤節(jié)前已經(jīng)售罄，目前只剩下兩套房子，所以來買房的人很少。不過，這兩個(gè)樓盤的房?jī)r(jià)依然堅(jiān)挺，前一個(gè)樓盤一年前均價(jià)還是8700元平米，一年后已經(jīng)破萬。

開發(fā)商：泡沫不多

珠海的房?jī)r(jià)，特別是西區(qū)，這兩年都不可能像杭州那樣降價(jià)，利好消息太多了，靠近港澳不愁沒有客源， 西區(qū)一名開發(fā)商向南都記者坦言，由于杭州有樓盤降價(jià)，加上全國(guó)兩會(huì)還在召開，對(duì)于樓市的政策還不明朗，不少投資客眼下正在觀望，加上節(jié)前已經(jīng)迎來一波銷售高峰，目前西區(qū)樓市的成交量比年前減少，但這只是暫時(shí)的。隨著金灣航空新城、斗門新城建設(shè)，以及港珠澳大橋即將在2016年建成，港澳進(jìn)出珠海只需幾十分鐘，房?jī)r(jià)依然會(huì)穩(wěn)步上升。

該名開發(fā)商還透露，目前來西區(qū)買房的主要以改善住房型和剛需為主，占了當(dāng)?shù)胤课萁灰琢康?0%以上，真正投資炒樓的人這兩年越來越少了，客源結(jié)構(gòu)比較合理。他還認(rèn)為，目前西區(qū)房?jī)r(jià)還不算高，斗門均價(jià)才6000多一平米，金灣也只有8000多元一平米，遠(yuǎn)低于珠海市區(qū)的價(jià)格，沒有多少泡沫。

第5站

斗門片區(qū)

曾經(jīng)的爛尾盤

已漲到6000元/平方米

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由于西部中心城建設(shè)推進(jìn)，斗門區(qū)近年來新建的高檔樓盤多集中在湖心路、白蕉路兩側(cè)，在珠峰大道新青工業(yè)園段，未來將成為斗門商業(yè)和行政中心，因此新建樓盤也較多，此外，富山工業(yè)園和斗門鎮(zhèn)憑借近年來不錯(cuò)的發(fā)展勢(shì)頭，房地產(chǎn)業(yè)也有較大發(fā)展。

6000元/平方米以下房子難找

在湖心路東側(cè)的一個(gè)樓盤，售樓人員表示，他們這里的房子 起價(jià)6200元 ，比去年同期的5600元要出一截。目前，樓盤銷售的主要是80-145平方米的房子，若是一次性付款，可以享受9 .8折優(yōu)惠，若是按揭則只能享受9.9折。

這里的房子以后漲到一萬多都不是問題。 售樓人員說，等到2016年港珠澳大橋通車，珠海的房子會(huì)有很多香港、澳門人買，甚至深圳、東莞、惠州的人也會(huì)來珠海買房，到時(shí)的房?jī)r(jià)肯定也會(huì)一路看漲。

在另一個(gè)樓盤，售樓人員表示毛坯房的均價(jià)為7500元，別墅的總價(jià)則為350萬到500萬之間，不論是一次性付款還是按揭，最后都只能享受9 .5折的優(yōu)惠。售樓人員表示，湖心路兩旁目前已經(jīng)找不到每平米6000元以下的房子，這個(gè)價(jià)位在去年上半年曾經(jīng)出現(xiàn)過，甚至還有一個(gè) 爛尾 了一段時(shí)間的樓盤，繼續(xù)開發(fā)后曾打出過4000多元的低價(jià)位，但也只持續(xù)了不到半年時(shí)間，到今年就全部都漲到了每平米6000元以上。

白蕉路旁價(jià)格較親民

白蕉路兩旁近幾年有多個(gè)樓盤在開發(fā)，不過由于距離市區(qū)有一定距離，加上周邊配套還不夠完善，因此售價(jià)方面也顯得較 親民 。

均價(jià)8000塊一平方米，帶精裝修。 在白蕉路旁的一個(gè)知名房產(chǎn)公司開發(fā)的樓盤，售樓人員表示，這個(gè)價(jià)位還是很適中的，因?yàn)榫b修的價(jià)格就差不多1500元/平方米，隨著后面幾期樓盤的開發(fā)完成，整個(gè)樓盤將變成一個(gè)大型社區(qū)，各種配套均會(huì)完善，再過一段時(shí)間的價(jià)格肯定會(huì)提高，單說現(xiàn)在的價(jià)格就比去年6月份提高了差不多700元/平方米。

白蕉路上還有一家開發(fā)多年的樓盤，位于尖峰大橋東橋頭的位置，樓盤均價(jià)7000元，入住率也達(dá)到了約四成，有去年上半年購(gòu)房的業(yè)主說，當(dāng)時(shí)他們是從早期業(yè)主手中買的房，價(jià)格為6200元/平方米。

個(gè)案

為趕貸款進(jìn)度 放棄單位補(bǔ)貼

近日南都記者聯(lián)系了珠海多家銀行后獲悉，從春節(jié)之后各大銀行持續(xù)面臨壓力，一方面房貸額度受限，導(dǎo)致放款周期變長(zhǎng)；另一方面房貸利率持續(xù)上浮，首套房貸利率普遍上浮10%-15%。

剛剛買房的陳小姐可謂 損失慘重 ，不僅沒有享受到優(yōu)惠利率，而且因?yàn)樽约汗ぷ鞯你y行房貸額度受限，被迫在其他銀行辦理貸款，因此又錯(cuò)失了老員工的利息補(bǔ)貼。

陳小姐在今年元旦交付了唐家灣某樓盤的10萬元定金，根據(jù)認(rèn)購(gòu)書的規(guī)定，陳小姐按時(shí)于上月末付清了40萬元的首付款，接下來就是辦理剩余7成購(gòu)房款的房貸了。因?yàn)殛愋〗愎┞氂谥楹Ｊ心成虡I(yè)銀行，她最初打算在自己供職的銀行辦理房貸，一方面可以盡快完成審批流程，另一方面還可以享受老員工的利息補(bǔ)貼。

經(jīng)過陳小姐計(jì)算，按貸款110萬額度計(jì)算的話，每年可以從單位獲得11000元的利息補(bǔ)貼。但是在陳小姐準(zhǔn)備辦理房貸的時(shí)候卻得知，該銀行貸款額度受限，很難在一個(gè)月內(nèi)放款了，而陳小姐簽署的認(rèn)購(gòu)書中卻明確規(guī)定要在付清首付款之后的30日內(nèi)辦理完成銀行按揭。無奈陳小姐只能選擇了另外一家國(guó)有銀行，不僅無法享受本單位的利息補(bǔ)貼，同時(shí)利率還上浮了10%。陳小姐說，貸款110萬、利率上浮10%的情況下，每年的利息會(huì)增加7150多元。