關(guān)于樓市調(diào)控再度爆出重大消息，引起所有人關(guān)注！國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆：房地產(chǎn)長效機(jī)制正在制定，會(huì)適時(shí)出臺。消息一出樓市圈內(nèi)炸開了鍋，對長效機(jī)制的解讀和未來樓市走勢的猜測眾說紛紜。

本文主要內(nèi)容：

1、國家反對房地產(chǎn)投機(jī)態(tài)度不會(huì)變

2、什么是長效機(jī)制？

3、中國房地產(chǎn)長效機(jī)制應(yīng)包括哪些要素？

4、專家是如何看的？

1、國家反對房地產(chǎn)投機(jī)態(tài)度不會(huì)變

對中國經(jīng)濟(jì)增長具有重要支撐力量的房地產(chǎn)市場，在經(jīng)歷了因地制宜、因城施策的調(diào)控政策，特別是熱點(diǎn)城市限購、限貸等從嚴(yán)調(diào)控之后，下半年的房地產(chǎn)市場調(diào)控措施又將如何？

昨天（10月10日），國家統(tǒng)計(jì)局局長寧吉喆在“國務(wù)院新聞辦”舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，透露了三個(gè)重要信息：

1、中國目前的調(diào)查失業(yè)率是4.83%，為2012年以來新低。

2、全年實(shí)現(xiàn)6.5%左右的預(yù)期發(fā)展目標(biāo)沒有任何問題，可能還會(huì)更好一點(diǎn)。

3、房地產(chǎn)長效機(jī)制正在緊鑼密鼓制定，會(huì)適時(shí)出臺。

不僅如此，還透露出另一個(gè)重點(diǎn)：國家反對房地產(chǎn)投機(jī)的態(tài)度不會(huì)變！

值得注意的是，寧吉喆還有一個(gè)職務(wù)——國家發(fā)改委正部級的副主任，同時(shí)他還是科班的經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，中國人民大學(xué)“區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)”的博士生導(dǎo)師，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)委員。

所以，由他來談房地產(chǎn)的長效機(jī)制，不算客串?？梢哉f，長效機(jī)制真的離我們不遠(yuǎn)了。

2、什么是長效機(jī)制？

其實(shí)早在2012年，政府就在強(qiáng)調(diào)樓市要建立長效機(jī)制。

2014年3月出臺的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》中，官方首次系統(tǒng)性闡述“長效機(jī)制”，包括：調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策，共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。

各城市要編制城市住房發(fā)展規(guī)劃，確定住房建設(shè)總量、結(jié)構(gòu)和布局。確保住房用地穩(wěn)定供應(yīng)，完善住房用地供應(yīng)機(jī)制，保障性住房用地應(yīng)保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品住房用地。

實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機(jī)投資需求。依法規(guī)范市場秩序，健全法律法規(guī)體系，加大市場監(jiān)管力度。建立以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實(shí)現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門信息共享。

從目前的形勢判斷，房價(jià)進(jìn)入一段平穩(wěn)運(yùn)行的時(shí)期可能性較大。未來，要進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)供求格局理性分析的引導(dǎo)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異化管理，適當(dāng)擴(kuò)大需求強(qiáng)勁而供給相對滯后的城市的房地產(chǎn)供給，適度拓寬城鄉(xiāng)居民的投資渠道等，多措并舉，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，從而為經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

3、我國房地產(chǎn)長效機(jī)制應(yīng)包括哪些要素？

從最初的“限購”“限貸”到“限價(jià)”“限售”，再到“限商”，熱點(diǎn)城市組合執(zhí)行了“五限”措施。數(shù)據(jù)顯示，截止到2017年9月30日，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有近60個(gè)城市被納入調(diào)控范圍。

以本輪調(diào)控政策最為密集的北京為例，調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“從需求端到供給端，從短期調(diào)控到長效機(jī)制”的演變路徑。

那么未來的長效機(jī)制應(yīng)該具備哪些要素呢？

高端有市場、中端有支持、低端有保障

“低端有保障”，主要是指面向低收入階層，將提供更多的廉租房；“中端有支持”，是指對于“夾心階層”可以提供“共有產(chǎn)權(quán)住房”、“限價(jià)房”等帶有“部分產(chǎn)權(quán)”、“限制產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)的住房，同時(shí)提供類似公積金貸款這類低息貸款渠道（未來住房公積金制度或許會(huì)消失，誕生中國的房屋銀行）。

“高端有市場”，是指中高收入階層住房問題，將交給市場解決。但這個(gè)市場中短期來看，是被管制的市場。大城市限購、限貸、限售等政策會(huì)長期存在，很難輕易取消。

房地產(chǎn)稅很有可能在局部（比如北上深）率先試行，全國普遍推行房地產(chǎn)稅幾乎不可能

房地產(chǎn)稅面臨的首要難題，是合法性的問題。對已經(jīng)繳納了70年土地使用費(fèi)的房屋，再征收房地產(chǎn)稅，顯然是多重征稅。如果對小產(chǎn)權(quán)房、違法建筑征房地產(chǎn)稅，雖然合理合法，但相當(dāng)于承認(rèn)其合法性。相比之下，前者難度更大。

由于人口增長緩慢或者流失，加上存量房屋巨大，中國絕大多數(shù)城鎮(zhèn)（600多個(gè)城市，2000多個(gè)縣城，以及很多“較大的鎮(zhèn)”）未來面臨房屋空置的問題。征收房地產(chǎn)稅這種直接稅，難度會(huì)非常大，對經(jīng)濟(jì)會(huì)產(chǎn)生巨大負(fù)面作用，所以只能免征。

所以，最終解決方案可能是：在五六十個(gè)中心城市試點(diǎn)。至于稅率，可能各地都不太一樣。

多元化的“長效機(jī)制”

可以說根本沒有一成不變的“長效機(jī)制”，只有不斷微調(diào)的“長效機(jī)制”；沒有“一刀切”的“長效機(jī)制”，只有一個(gè)大框架下的“因城施策”。

由于各地情況千差萬別，所以樓市政策一定越來越多樣化，不可能整齊劃一。

商品房是資金的主要來源

在未來長效機(jī)制中，商品房是資金的主要來源，是“中端有支持、低端有保障”的基礎(chǔ)。所以，“中端”、“低端”會(huì)“公有制化”，但“高端”仍然會(huì)“市場化”、“多元化”。

4、專家如何看待長效機(jī)制？

楊現(xiàn)領(lǐng)

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示：長效機(jī)制的內(nèi)容，從購租并舉到購租同權(quán)，長效機(jī)制已經(jīng)在路上，甚至可以說，調(diào)控本身就是長效機(jī)制不斷探索和形成的過程，租賃已經(jīng)成為長效機(jī)制最為重要的組成部分。因此，這一輪調(diào)控本身就是長效機(jī)制形成的過程，中國房地產(chǎn)政策的中長期框架正在清晰化，明朗化。

從目前的情況來看，租賃已經(jīng)成為下一階段政策的焦點(diǎn)，破局的關(guān)鍵在于通過集體建設(shè)用地建設(shè)租賃增加租賃房屋供給，核心是要處理好兩個(gè)關(guān)鍵問題：一是存量租賃房屋的規(guī)范化管理，二是吸引長期穩(wěn)定的社會(huì)資金進(jìn)入建設(shè)領(lǐng)域。

嚴(yán)躍進(jìn)

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示：從此次新聞發(fā)布會(huì)的內(nèi)容來看，主要涉及了三個(gè)內(nèi)容：一、房地產(chǎn)長效機(jī)制會(huì)加快制定政策。從當(dāng)前樓市改革和發(fā)展情況來看，對于租賃市場、集體建設(shè)用地等或許會(huì)寫入到此類長效機(jī)制內(nèi)容中來，這也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要內(nèi)容。二、國家反對投機(jī)炒房的思路不會(huì)變，這也說明了房住不炒的政策導(dǎo)向不變，后續(xù)依然會(huì)保持嚴(yán)厲的政策思路。

陳貴

京WORK-北京碼頭創(chuàng)始人、中國管理科學(xué)研究院企業(yè)管理創(chuàng)新研究所所長陳貴表示：長效機(jī)制的建立必須充分發(fā)揮政府和市場兩個(gè)功能，改善型市場的需求歸市場，保障性政府的需求歸政府。理性引導(dǎo)有房住和有住房居家理念，租售并舉和租住同權(quán)理順機(jī)制分類施策，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格上漲預(yù)期。 

鳳凰房產(chǎn)綜合

來源：劉曉博（liuxb929）、南京樓市（njloushi025）、V房產(chǎn)（beijing_house）、每日經(jīng)濟(jì)新聞（nbdnews）