樓市調(diào)控365天，政策、資金、土地聯(lián)合構(gòu)筑的沖擊波持續(xù)蔓延，北京、上海、深圳各大城市全面出擊，打法輕重相錯(cuò)，緩急相間，不同時(shí)空的嚴(yán)控戰(zhàn)役，平復(fù)樓市持續(xù)多年的燥熱。市場(chǎng)生態(tài)陡變，開發(fā)商矛盾著也進(jìn)擊著，房產(chǎn)中介絕處逢生冷暖自知，剛需者還是覺(jué)得房子不好買，投機(jī)客們則忙著離場(chǎng)。
即便2008年樓市大幅波動(dòng)，都沒(méi)有讓從事房產(chǎn)中介工作10年的劉偉（化名）感受到今年一樣的寒冷，“去年國(guó)慶調(diào)控后深圳樓市速凍，今年業(yè)績(jī)能否達(dá)到去年7成都是問(wèn)題。”
南山區(qū)某新盤營(yíng)銷總監(jiān)張海（化名）稱，“今年等待預(yù)售證的時(shí)間實(shí)在太長(zhǎng)了，政府價(jià)格卡得非常嚴(yán)，稍微超過(guò)預(yù)期就要重新修改。”
去年10月“深八條”出臺(tái)后，深圳樓市轉(zhuǎn)冷。截至今年8月，已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下降。不過(guò)，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月深圳新建商品住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)為99.6，在70個(gè)大中城市排名第66位，二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)為99.8，排名第62位。深圳進(jìn)入房?jī)r(jià)平穩(wěn)時(shí)代。
“我認(rèn)為是政府為購(gòu)房者打折”
深圳房?jī)r(jià)自2015年初后一直領(lǐng)跑全國(guó)，直到去年10月“深八條”出臺(tái)，當(dāng)月僅有1個(gè)商務(wù)公寓取得預(yù)售、1個(gè)住宅項(xiàng)目開盤，供應(yīng)量出現(xiàn)2008年以來(lái)同期歷史最低。今年1月，深圳發(fā)布升級(jí)版“限價(jià)令”，要求預(yù)售申報(bào)價(jià)格不明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目均價(jià)。
審批從嚴(yán)成為阻礙高價(jià)項(xiàng)目入市的重要因素，而這些高價(jià)項(xiàng)目又承擔(dān)著房企的業(yè)績(jī)重?fù)?dān)。數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月深圳商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為189.65萬(wàn)平方米，同比下降37.5%。張海表示：“原定于去年10月開盤的項(xiàng)目遇上調(diào)控，今年下半年才拿到預(yù)售證。”
改善型項(xiàng)目定價(jià)同樣趨嚴(yán)。寶安區(qū)某新盤負(fù)責(zé)人直言：“我們項(xiàng)目的價(jià)格也是修改后才拿到預(yù)售證，政府嚴(yán)格限價(jià)，杜絕拉動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲的任何可能性。深圳房?jī)r(jià)上漲靠新盤拉動(dòng)，現(xiàn)在被扼制，我認(rèn)為是政府為購(gòu)房者打折。”
入市難并未阻止開發(fā)商繼續(xù)進(jìn)軍深圳市場(chǎng)。接近8成貨量重倉(cāng)深圳的深圳控股今年上半年因調(diào)控挫傷業(yè)績(jī)，上半年91億元的銷售額76%來(lái)自深圳，目前冀望拉升業(yè)績(jī)的豪宅盤深業(yè)中城依然延遲銷售。但深圳控股首席運(yùn)營(yíng)官朱國(guó)強(qiáng)表示，“銷售額的增長(zhǎng)和盈利能力的提升應(yīng)置于一個(gè)中長(zhǎng)期發(fā)展階段來(lái)看待，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不會(huì)因短期壓制而喪失價(jià)值。因此，公司不但不會(huì)放棄深圳市場(chǎng)，反而會(huì)繼續(xù)加大在深圳布局的力度。”
事實(shí)上，看好深圳正是因?yàn)樯钲陧?xiàng)目能貢獻(xiàn)較大利潤(rùn)。按照深圳控股董事會(huì)主席呂華所言，“企業(yè)都想賺錢，放著毛利率超過(guò)50%的項(xiàng)目不做，去做三四線城市毛利率只超過(guò)10%的項(xiàng)目，何必？”深圳控股去年開始大舉退出三線城市，專注以深圳為主的一線城市市場(chǎng)。
今年通過(guò)競(jìng)拍土地首次進(jìn)入深圳的龍湖地產(chǎn)表示，“在復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，深圳作為華南區(qū)域中心城市，發(fā)展?jié)摿?yōu)厚，一直是龍湖業(yè)務(wù)布局的重要目標(biāo)市場(chǎng)。”
首創(chuàng)置業(yè)以18.45億元、190%溢價(jià)率斬獲龍華地塊后也表示，深圳作為一線城市，前景非常好。拿地價(jià)格在預(yù)期范圍內(nèi)，集團(tuán)看好深圳市場(chǎng)，后續(xù)還會(huì)繼續(xù)拿地。
調(diào)控效果顯著熱銷項(xiàng)目量升價(jià)未漲
公開數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月，深圳新建商品住宅成交145.9萬(wàn)平方米，同比下降51.5%，單月成交量低于去年月均35萬(wàn)平方米成交量水平，7、8月成交環(huán)比下降30.4%、1.2%，市場(chǎng)再度低迷。
劉偉對(duì)此深有感觸，他每天騎著摩拜單車在地鐵口附近攬客，逢人就問(wèn)：“剛?cè)タ葱路繂?？我們這邊有很多一手房源，價(jià)格會(huì)優(yōu)惠。”
劉偉還表示，今年市場(chǎng)難做，他們不穿工服出來(lái)拉客，是怕樓盤銷售知道。他們不僅做龍華市場(chǎng)，近期主力推的平湖卓越星源項(xiàng)目?jī)r(jià)格只要4.1萬(wàn)元/平方米。卓越星源作為龍崗區(qū)平湖片區(qū)目前少有的大型都市綜合體項(xiàng)目，早在3月就開放品牌體驗(yàn)中心，直到8月6日才拿到預(yù)售證，先后推出366套房源。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目8月成交67套，9月銷售成績(jī)遙遙領(lǐng)先。
目前，深圳不少新盤要靠一二手聯(lián)動(dòng)來(lái)進(jìn)行銷售，也就是樓盤現(xiàn)場(chǎng)銷售與劉偉這樣的中介銷售人員聯(lián)動(dòng)。龍華區(qū)熱銷項(xiàng)目鴻榮源尚峻都出現(xiàn)鏈家、中原等中介的駐場(chǎng)身影，鴻榮源尚峻都項(xiàng)目銷售人員直言：“現(xiàn)在銷售要靠一二手聯(lián)動(dòng)，我們的項(xiàng)目是這個(gè)片區(qū)少有的住宅，毗鄰3個(gè)地鐵口，所以賣得很快，目前已達(dá)7成。”深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，鴻榮源尚峻8月成交106套，位列前三。
不過(guò)，限價(jià)同樣困擾著鴻榮源銷售人員，“原本要賣7萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目只能賣6.4萬(wàn)元/平方米。我們周邊中海地王項(xiàng)目的二手房都已經(jīng)賣到7萬(wàn)元/平方米了，對(duì)面電建和中國(guó)金茂去年拍的地王項(xiàng)目，預(yù)計(jì)推出價(jià)格也超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。”
美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹表示：“近一年來(lái)的市場(chǎng)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，成交量低位徘徊，成交價(jià)甚至出現(xiàn)小幅下降態(tài)勢(shì)，算是達(dá)到了政府調(diào)控目標(biāo)。限價(jià)還需要維持較長(zhǎng)的時(shí)間。但‘如果一旦放開，價(jià)格飆升’這件事，我認(rèn)為還得看那時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和購(gòu)房人心態(tài)。”
深圳房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉指出：“這一年總體來(lái)說(shuō)達(dá)到了政府調(diào)控預(yù)期，調(diào)控效果比較顯著。深圳二手房?jī)r(jià)格在調(diào)整，新房同比在回落，倒掛情況不是很嚴(yán)重，主要原因是深圳二手房和新房在空間上布局很類似，均勻分布在城市中心和郊區(qū)。”
資金杠桿被控剛需者觀望，投資客離場(chǎng)
深圳市政府調(diào)控之心還體現(xiàn)在嚴(yán)格的購(gòu)買政策上。去年3月25日，深圳市政府發(fā)布調(diào)控政策：非深戶在深圳購(gòu)房，社保繳滿年限由此前的1年提高至3年。首套房還清房貸、購(gòu)買第二套房時(shí)，首付由3成提高至4成。
10月4日，深圳限購(gòu)政策升級(jí)，不僅重拾“7090”政策，還追加了“單身限購(gòu)一套房”、“社保3年變5年”、“有貸款無(wú)房首套比例上升至50%”等嚴(yán)苛條款。
去杠桿也在同步進(jìn)行。從“首付貸”叫停到“消費(fèi)貸”嚴(yán)控，妄想借助金融杠桿入市的投機(jī)行為被一步步明令禁止。據(jù)最新消息，深圳建行、工行和中行自9月22日起將首套房貸利率上調(diào)10%，農(nóng)行則自9月23日起將首套房貸利率上調(diào)10%。二套房貸利率方面，除中行利率上浮10%以外，建行、工行和農(nóng)行的二套房貸利率均上浮15%。
多位購(gòu)房者表示，現(xiàn)在去銀行申請(qǐng)房貸的時(shí)間變長(zhǎng)，有的甚至排到年底。美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，銀行目前控制消費(fèi)貸的貸款金額及年限，9月稍微回暖的市場(chǎng)交易氣氛或?qū)⑹艿酱驌?。?gòu)房者愈發(fā)觀望。今年5月在南山區(qū)購(gòu)入一套總價(jià)475萬(wàn)元二手房的陳小姐表示：“糾結(jié)要不要買房很久了，不買怕房?jī)r(jià)漲，買又怕作接盤俠。”
值得關(guān)注的是，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，二手房投資客比例已經(jīng)大幅度下降至4%，遠(yuǎn)低于2015年的30%和2016年超過(guò)20%的比例，自住需求達(dá)到73%。
何倩茹指出：“由于限購(gòu)升級(jí)、購(gòu)房利率不斷上升，投資者利用杠桿進(jìn)入樓市的已經(jīng)越來(lái)越困難。另外由于樓市已進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，企圖通過(guò)短期買賣來(lái)獲利已經(jīng)很難，因此目前投資客的占比已經(jīng)很少，剛需客較多。”
李宇嘉表示了相同看法，“控制房?jī)r(jià)上漲是政府的中長(zhǎng)期目標(biāo)，短期內(nèi)不會(huì)放開。不管是發(fā)展租賃市場(chǎng)，還是住房回歸居住屬性，都需要平穩(wěn)的房?jī)r(jià)來(lái)緩解，不然投資需求就會(huì)進(jìn)場(chǎng)。目前投資客比例比較低，房?jī)r(jià)漲幅在減小甚至下跌，投資客沒(méi)有入市積極性，剛需客也在觀望。”